Modifica rogito o regolamento condominiale contrattuale

[sandretta]

Buongiorno , volevo chiedere un Vs consiglio ( possibilmente supportato da riferimenti normativi ) su un problema sorto nel mio condominio tipologia casette a schiera con tetto comune ogni due villette.
Nei rogiti di acquisto c'è specificato che i Tetti del condominio sono parte comune mentre nel regolamento condominiale contrattuale si demanda ad ogni singolo condomino la corretta manutenzione della porzione di tetto che copre la propria villetta.
Dato che ci può essere il rischio che qualche condomino faccia eseguire dei lavori di sistemazione tetto o montaggio di impianti fotovoltaici e televisivi da ditte magari non ben attrezzate , se succedesse un incidente verrebbero chiamati in causa Tutti i Condomini essendo i tetti parte comune.
Vorremmo allora modificare , con Unanimità, il Regolamento Condominiale Contrattuale aggiungendo la dicitura che oltre alla manutenzione i tetti sono di proprietà delle singole Unità abitative ( casette cielo - terra) ma il problema è se bisogna modificare anche tutti i rogiti togliendo la parola tetti dalle parti comuni o se c'è qualche scappatoia legale per ottenere lo stesso risultato senza , appunto , modificare 18 Rogiti.

Grazie in anticipo a Chi vorrà rispondermi.
Auguri per le prossime Festività a Tutti.
Sandretta

 

[vittorievic]

Nei rogiti di acquisto c'è specificato che i Tetti del condominio sono parte comune mentre nel regolamento condominiale contrattuale si demanda ad ogni singolo condomino la corretta manutenzione della porzione di tetto che copre la propria villetta.

evidentemente chi ha rogato non ha visto come è fatto il complesso condominiale e non ha letto il regolamento di condominio contrattuale prima di rogare.
Voglio dire che è il costruttore che deposita il primo regolamento contrattuale e che decide se il tetto di un complesso di abitazioni a schiera è di proprietà di tutti o solo di chi è coperto.
Francamente uno schizzo planimetrico del complesso non farebbe male.
Tra l'altro il complesso residenziale potrebbe essere trattato come un supercondominio formato da tanti condominii parziali, e minimi, fatti da altrettante abitazioni bifamiliari. In questo caso ogni tetto sarebbe di proprietà dei due condòmini che ricopre.

AUGURI 🍾🥂🥂🎂

 

[Dimaraz]

che decide se il tetto di un complesso di abitazioni a schiera è di proprietà di tutti o solo di chi è coperto

Anche no.
Ovvio che se impone un RdC (contrattuale) può prevedere criteri in deroga...ma solitamente è la "morfologia" a chiarire se un yetto è bene comune a tutti oppure se vale il Condominio Parziale.

Tra l'altro il complesso residenziale potrebbe essere trattato come un supercondominio formato da tanti condominii parziali, e minimi, fatti da altrettante abitazioni bifamiliari.

Non è un Supercondominio perché non sono villette ma case in schiera con i tetti sfalsati a coppie...e/o su quote diverse (solaio tradizionale vs mansarda).

Nei rogiti di acquisto c'è specificato che i Tetti del condominio sono parte comune

Notaio (e/o chi gli ha redatto l'atto) babbeo...questo capita a chi fa il copia-incolla per risparmiare tempo.

Ho un caso opposto al tuo: Notaio che ha redatto il Rogito precisando si la natura condominiale dell'edificio ma spiegando la proprii privata cielo/terra delle singole unità.
Tutte le parti comuni sono altresì precisate citando specifici codici/particelle catastali.
Capra il tecnico che ha redatto il RdC palesemente errato perché qualifica Bene Comune tutto l'involucro (tetto, muri, fondamenta) ...anche per altre amenità palesemente copiaincollato da un Condomino Verticale.
Comunque questo è un caso risolvibile semplicemente perché seppur citato (ed accettato) in Rogito il RdC non è registrato/protocollato e diventa semplice sostituirlo.

Questione diversa il vistro caso ...dubito che il Notaio sia disposto a rifare/correggere tutti i Rogiti (depositati?) ...a gratis.

Comunque dubito che il Condominio, in caso di evento funesto , possa essere chiamato in causa per l'iniziativa commissionata da un singolo sulla sua porzione.

Già la sottoscrizione del RdC che ben spiega la competenza di chi cosa e dove ..
è sufficiente.

 

[sandretta]

GRAZIE per le pronte risposte.
Mi sembra di capire che se modifichiamo il RdC specificando che la proprietà del tetto è del proprietario della porzione di casa coperta , in caso di evento funesto sarebbe comunque il proprietario della villetta che ha commissionato i lavori a risponderne penalmente e civilmente ( ci sono sentenze che voi sappiate in tal senso) ?
anche se sul rogito rimane scritto che i tetti del complesso ( tre corpi di 6 villette separati ,a due a due coperte dallo stesso tetto di egual quota ) sono di proprietà comune , quindi basterebbe modificare , all'unanimità, il RdC per stare tranquilli ?
Grazie in anticipo.

 

[Dimaraz]

quindi basterebbe modificare , all'unanimità

Già adesso il vostro RdC impone la manutenzione della porzione di tetto a chi sta sotto la verticale.

Per togliervi il "pensiero/timore" (perché tale è) potete anche stilare un documento a parte.
Come spiegato in caso di incidente non si mettono a guardare i Rogiti ma chi era il committente...che solo in seconda/terza battuta viene chiamato in causa ...dopo impresa/datore di lavoro e/o responsabile sicurezza (qualora nominato).

 

[Gregorio Albisani]

Nei rogiti di acquisto c'è specificato che i Tetti del condominio sono parte comune mentre nel regolamento condominiale contrattuale si demanda ad ogni singolo condomino la corretta manutenzione della porzione di tetto che copre la propria villetta.
Dato che ci può essere il rischio che qualche condomino faccia eseguire dei lavori di sistemazione tetto o montaggio di impianti fotovoltaici e televisivi da ditte magari non ben attrezzate , se succedesse un incidente verrebbero chiamati in causa Tutti i Condomini essendo i tetti parte comune.

Buongiorno, nella situazione che descrive non è agevole trovare una soluzione univoca. Per la mia esperienza concreta posso dirle che anche nelle villette a schiera su livelli sfasati non sempre si può escludere la sussistenza di un condominio orizzontale anche rispetto al tetto (specie se vi sono porzioni sporgenti che fungono da copertura al 'blocco' successivo come anche nel caso di parti comuni sottostanti al tetto). Il fatto che il regolamento demandi la manutenzione ai singoli condòmini per la porzione di tetto di competenza non vale di per sé ad escludere che il tetto sia comunque condominiale (anzi..... es. per il lastrico solare di uso esclusivo di un condòmino la manutenzione in prima battuta è normalmente a suo carico, però se non provvede e, ad esempio, si verificano danni da infiltrazioni, ne risponde anche il Condominio che resta comunque responsabile ex art. 2051 c.c. del lastrico quale bene di proprietà comune). Sarebbe comunque necessario che trascriva le parole esatte del regolamento per poterla consigliare meglio. Tenga inoltre presente che il regolamento predisposto dal costruttore può avere natura contrattuale se è stato trascritto e viene richiamato nei rogiti di acquisto delle singole unità, altrimenti può derogare alla legge (anche per quanto riguarda l'individuazione dei beni comuni) solo se viene approvato da tutti i condòmini. Nel suo caso sarebbe possibile anche una soluzione nel senso opposto a quello che prospetta ovvero modificare il regolamento esistente stabilendo che ogni condòmino è responsabile della corretta manutenzione della porzione di tetto che copre la propria villetta e, qualora intenda commissionare lavori di qualsiasi genere, è tenuto a comunicarlo all'assemblea, sottoporre un progetto, ottenere il beneplacito e permettere la verifica dei lavori eseguiti anche al Condominio, pena l'obbligo di manleva a favore del Condominio stesso per qualsiasi danno conseguente. Se vuole un parere più preciso sono a disposizione, trova i miei contatti online sul sito dell'Ordine degli Avvocati di Firenze (Avv. Gregorio Albisani)

 

[sandretta]

Grazie Avvocato Albisani per le soluzioni prospettate.
Non so se il Regolamento Contrattuale sia stato trascritto ( non ne ho traccia ) ma e' comunque citato nel rogito , e quindi come facciamo ad integrarlo ( modificandolo) con la soluzione da Lei citata nella seconda proposta ?
In mancanza del 100% per la modifica del Regolamento contrattuale ,allegato ai rogiti di acquisto ,in cui si parla di Manutenzione ordinaria del tetto a cura del condomino sottostante ( mentre nel Rogito vengono indicate come parti comuni ....., i tetti ,,... ) , Lei ritiene che una dichiarazione sottoscritta dai Condomini ,possa manlevare tutti gli altri Condomini in caso di incidente occorso per salite sul tetto da parte degli stessi proprietari di casa o da imprese per lavori da loro commissionati .
Mi scuso per occuparLe del tempo in questo periodo ma la quasi totalità dei Condomini sono disposti a sottoscrivere la modifica al Regolamento Contrattuale mentre due o tre ( e sono quelli che abitualmente salgono personalemente per sistemare tegole o i camini ) non vogliono fare alcunchè di modifiche.

Auguro a Lei e tutti i Suoi Cari i miei più cordiali Auguri di buone feste.

 

[vittorievic]

es. per il lastrico solare di uso esclusivo di un condòmino la manutenzione in prima battuta è normalmente a suo carico, però se non provvede e, ad esempio, si verificano danni da infiltrazioni, ne risponde anche il Condominio che resta comunque responsabile ex art. 2051 c.c. del lastrico quale bene di proprietà comune)

mah... l'art. citato riguarda la responsabilità oggettiva da danni causati da cose di cui si ha la custodia: se il lastrico solare è di uso esclusivo di un condomino la custodia e di quest'ultimo. Si verificano infiltrazioni non vedo come il condominio possa essere ritenuto responsabile dei danni cagionati ai condomini sottostanti. Sarebbe come dire che periodicamente l'amministratore del condominio debba mandare un tecnico di fiducia sia per verificare lo stato di conservazione del lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino e sia per controllare che questo condomino effettui manutenzioni programmate sul lastrico stesso. Francamente io non l'ho mai visto fare: quando si verifica una infiltrazione da un lastrico solare si applica l'art. 1126 del c.c. . Se però il RdC contrattuale stabilisce che alla manutenzione del lastrico solare devono partecipare tutti i condomini, la spesa va ripartita non solo tra coloro che si giovano della copertura, ma devono partecipare anche quelli che non sono coperti dal lastrico. (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 16/02/2017 n° 4183).

 

[vittorievic]

in caso di incidente occorso per salite sul tetto da parte degli stessi proprietari di casa o da imprese per lavori da loro commissionati

In caso di impresa prima di tutto ci va di mezzo il RSPP (Responsabile Servizio Prevenzione e Protezione) della azienda che fa i lavori, poi il datore di lavoro e poi il Committente ( il singolo Condomino o il Condominio) ed il CSP (Coordinatore per la Sicurezza in fase di Progettazione) e Il CSE (Coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione dei lavori) che il Condomino o il Condominio deve nominare; oltre al Progettista del lavoro.
Se il proprietario sale sul tetto di sua spontanea iniziativa, senza alcun tipo di avallo, neanche orale, da parte dell'amministratore lo fa fa a suo rischio e pericolo.

 

[sandretta]

Grazie Vittorievic , buona serata.