Quale contratto di affitto in questo periodo precario?

[uva]

Se quelle persone sono già residenti in quel Comune effettivamente hai ragione.
Ma chi potrebbe rilevare l'anomalia, se loro sono d'accordo?

 

[uva]

In passato avevo fatto generici contratti di “locazioni di immobili ad uso abitativo” talvolta specificando la necessità di transitorietà, talvolta no.

Allora puoi continuare così, pur essendo consapevole che tu e i conduttori non state rispettando la legge che regola le locazioni abitative (431/1998).
La questione non riguarda l'Agenzia delle Entrate, che non valuta l'aspetto civilistico dei contratti. E dal punto di vista fiscale non hai nulla da temere in quanto paghi regolarmente le imposte.
Potresti avere dei problemi se ad un certo punto trovi un inquilino che contesta il contratto "falsamente" transitorio/temporaneo, e chiede di riconvertirlo alla tipologia libero 4+4.

 

[cec]

Allora puoi continuare così, pur essendo consapevole che tu e i conduttori non state rispettando la legge che regola le locazioni abitative (431/1998).
La questione non riguarda l'Agenzia delle Entrate, che non valuta l'aspetto civilistico dei contratti. E dal punto di vista fiscale non hai nulla da temere in quanto paghi regolarmente le imposte.
Potresti avere dei problemi se ad un certo punto trovi un inquilino che contesta il contratto "falsamente" transitorio/temporaneo, e chiede di riconvertirlo alla tipologia libero 4+4.

Infatti mi era stato spiegato così ed io, se l'inquilino è corretto, sarei ben felice di convertirlo ad un 4+4; questi cambi continui mi stanno facendo impazzire dato che non abito nella città ed ora con il Covid anche organizzare le visite è davvero difficoltoso. Grazie

 

[uva]

Io come locatore cercherei di spiegare agli aspiranti inquilini che la legge attuale è, purtroppo, abbastanza restrittiva.
Dovrebbero capire che se sottoscrivono un contratto libero 4 + 4 non sono obbligati a stare in quella casa per anni!
Basta che il contratto preveda una clausola di questo tipo:

Il conduttore può recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, senza necessità di motivazione alcuna, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomanda ar con preavviso di X mesi.

Dove X può essere un termine breve.
Io qui a Torino ormai da anni metto 3 mesi ed escludo le motivazioni del recesso. Ma si può scrivere anche solo 1 mese, come suggerito da @pbellazzi

 

[uva]

quello del regime fiscale è una mia necessità e non tutti lo capiscono

Però dovrebbero capire che l'imposta di registro è a carico del conduttore per il 50%, quella di bollo è a carico del conduttore, l'imposta di risoluzione generalmente è a carico di chi invia la disdetta.
Però tu puoi venirgli incontro accollandoti questi oneri.

 

[cec]

Però dovrebbero capire che l'imposta di registro è a carico del conduttore per il 50%, quella di bollo è a carico del conduttore, l'imposta di risoluzione generalmente è a carico di chi invia la disdetta.
Però tu puoi venirgli incontro accollandoti questi oneri.

Per ora ho sempre pagato tutto io, sono abituati alla cedolare secca ed alla registrazione gratuita e mal comprendono la richiesta. La disdetta invece no, l'ho sempre addebitata al conduttore.

 

[davideboschi]

Rispondo quanto già ipotizzato in un precedente thread:
stipulate un 4+4 con facoltà per il conduttore di disdetta anticipata, la settimana dopo il conduttore ti manda disdetta a far data da un anno dopo.

 

[mapeit]

Purtroppo il mercato attuale delle locazioni è soprattutto questo. Più volte ho detto che le leggi attuali sono inadeguate alle esigenze dei conduttori. Non c'è più chi cerca una sistemazione in affitto per un lungo periodo, ma solo precari, gente con impieghi a tempo determinato, funzionari che possono venir trasferiti da un giorno all'altro, insegnanti che ogni anno si vedono scadere il contratto di lavoro ecc.
Le leggi italiane si riferiscono ancora agli anni in cui vi erano famiglie italiane poco abbienti che vivevano per una vita in affitto e andavano tutelate. Oggi non è più così. Chi va in affitto lo fa perché non ha la sicurezza del lavoro o della motivazione per risiedere in quel luogo, ma appena può acquista un immobile, magari con il mutuo, dove è sicuro di potersi sistemare.
Il transitorio fittizio presenta i rischi che ti hanno elencato. Anch'io concordo sulla stipula di regolari 4+4 con la possibilità per il conduttore di recedere con un breve preavviso.
Per l'imposta di registro, bisogna far capire ai conduttori che il 50% è dovuto e sarebbero dovuti anche i bolli per intero. Ciò vale ampiamente la sicurezza di un contratto regolare e registrato che li tutela in ogni frangente.
Per quanto riguarda le utenze, cerca di non prenderti mai la rogna di intestarle a te. Se poi trovi quello che non paga più il canone, di certo non ti rimborserà nemmeno le bollette e tu non potrai mai chiudergli le utenze, aggravando così le pendenze e, conseguentemente, il tuo danno.

 

[cec]

Il transitorio fittizio presenta i rischi che ti hanno elencato. Anch'io concordo sulla stipula di regolari 4+4 con la possibilità per il conduttore di recedere con un breve preavviso.
Per l'imposta di registro, bisogna far capire ai conduttori che il 50% è dovuto e sarebbero dovuti anche i bolli per intero. Ciò vale ampiamente la sicurezza di un contratto regolare e registrato che li tutela in ogni frangente.

Tutti mi consigliate il 4+4, so che è la forma giusta e gli ultimi inquilini che sono restati solo 4 mesi ma pensavano di restare davvero a lungo - me lo dimostrano i lavori che hanno fatto in casa, avevano un 4+4 (ed io ho perso 172 per la registrazione).
Ma vi rendete conto che sono proprio gli aspiranti conduttori a NON volere (giustamente, anche a mio avviso non ha senso) un 4+4 per soli 3 mesi o per 6 mesi; vogliono un contratto per i mesi di cui hanno bisogno.
Ripeto se il solo mio rischio è che il mio generico contratto di “locazione di immobile ad uso abitativo” stipulato a X mesi, sia solo quello che venga protratto ad un 4+4 non mi interessa, anzi!
Se invece ci sono altre problematiche commentate pure...

 

[davideboschi]

Non capisco il problema.
Loro stipulano un 4+4 con facoltà di disdetta senza obbligo di motivazione.
Il giorno dopo ti inviano la disdetta a far data dal momento in cui sanno già che se ne andranno.
Loro sono tutelati, tu prendi i canoni. Semplice per te, semplice per loro.