Responsabilità condominio per danni cagionati da mancata manutenzione. Rispetto dlg 311/06

[mentologo]

Buon giorno a tutti
sono propietario di un appartamento al 5° e ultimo piano in un palazzo costruito negli anni 70. Una parete perimetrale esposta a nord, negli ultimi anni, a causa della mancata manutenzie e della tipologia di costruzione, ha causato, su un tratto di parete la muffa e, in corrispondenza di un pilastro, una serie di fessurazioni. Nonostante ho chiesto più volte di fare dei lavori di ristrutturazione della parete, il condominio, per ignoranza e per risparmiare, si è rifiutato dando come motivazione alle problematiche una cattiva abitudine dell'inquilino che non faceva arieggiare a sufficienza i locali. Dopo oltre 2 anni di diatriba, l'inquilino, a causa della insalubrità dei locali e della muffa, ha lasciato l'appartamento con un preavviso di un mese e richiede i danni per trasloco e utenze di gas e luce.
Ho fatto fare una perizia ad un ingegnere che ha rilevato,
- parete affetta da "condensazione da raffreddamento" (parete non sufficientemente protetta - valori di trasmittanza da 1,48 a 2,01 W/mqk contro un valore di 0,4 W/mqk richiesto dal dlg n° 311 del 2006)
- mancata manutenzione della parete (rovinata e con svariate microfessurazioni che permettono piccole infiltrazioni che agevolano la formazione di condensa)
- ponte termico in corrispondenza del pilastro
La domanda è:
Il mancato rispetto del dlg 311/06,
la sentenza 12211/2003 (Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori o dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 c.c.}, non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051. Qualora poi la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso)
ed inoltre
la sentenza 3753/1999 (L'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria)
Dlg e sentenze possono essere motivo per richiedere un risarcimento di
- danni richiesti da inquilino
- importo fitto appartamento per i mesi che è stato vuoto, 3, e che rimarrà vuoto (€ 600,00 al mese) sino a conclusione della controversia
- danni esistenziali (sono oltre 2 anni che rifiutano di fare i lavori, ultimamente hanno acconsentito di fare i lavori ma escludono loro responsabilità per danni)
L'appartamento sarà vuoto sino a quando non ci sarà una perizia del tribunale, come si procede adesso che vi è la mediazione, il mediatore può chiedere una perizia ?
Vi sono casi in cui il condominio è stato condannato a risarcire una somma che sarà significativa ?

 

[romrub]

Buon giorno a tutti
sono propietario di un appartamento al 5° e ultimo piano in un palazzo costruito negli anni 70. Una parete perimetrale esposta a nord, negli ultimi anni, a causa della mancata manutenzie e della tipologia di costruzione, ha causato, su un tratto di parete la muffa e, in corrispondenza di un pilastro, una serie di fessurazioni. Nonostante ho chiesto più volte di fare dei lavori di ristrutturazione della parete, il condominio, per ignoranza e per risparmiare, si è rifiutato dando come motivazione alle problematiche una cattiva abitudine dell'inquilino che non faceva arieggiare a sufficienza i locali. Dopo oltre 2 anni di diatriba, l'inquilino, a causa della insalubrità dei locali e della muffa, ha lasciato l'appartamento con un preavviso di un mese e richiede i danni per trasloco e utenze di gas e luce.
Ho fatto fare una perizia ad un ingegnere che ha rilevato,
- parete affetta da "condensazione da raffreddamento" (parete non sufficientemente protetta - valori di trasmittanza da 1,48 a 2,01 W/mqk contro un valore di 0,4 W/mqk richiesto dal dlg n° 311 del 2006)
- mancata manutenzione della parete (rovinata e con svariate microfessurazioni che permettono piccole infiltrazioni che agevolano la formazione di condensa)
- ponte termico in corrispondenza del pilastro
La domanda è:
Il mancato rispetto del dlg 311/06,
la sentenza 12211/2003 (Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori o dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 c.c.}, non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051. Qualora poi la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso)
ed inoltre
la sentenza 3753/1999 (L'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria)
Dlg e sentenze possono essere motivo per richiedere un risarcimento di
- danni richiesti da inquilino
- importo fitto appartamento per i mesi che è stato vuoto, 3, e che rimarrà vuoto (€ 600,00 al mese) sino a conclusione della controversia
- danni esistenziali (sono oltre 2 anni che rifiutano di fare i lavori, ultimamente hanno acconsentito di fare i lavori ma escludono loro responsabilità per danni)
L'appartamento sarà vuoto sino a quando non ci sarà una perizia del tribunale, come si procede adesso che vi è la mediazione, il mediatore può chiedere una perizia ?
Vi sono casi in cui il condominio è stato condannato a risarcire una somma che sarà significativa ?

 

[romrub]

Situazione problematica e non di facile soluzione, anche perchè non è escluso che un cattivo uso dell'appartamento non faciliti, se non causi il danno: Io in monatagna dò un appartamentino in affitto annuale, ci sono anni che non compare un filo di muffa, ed anni che invece ne compare ad iosa. I muri sono integri, di roccia e di circa 70 cm di spessore, gli infessi nuovi in vetro camera. Quindi è la differente gestione dell'appartamento che determina la muffa, se non aprono le finestre per il giusto ricambio, se aciugano il bucato nell'appartamento, se fanno le docce senza aprire poi la finestra almeno per un minuto, si ha la formazione della muffa.
Quanto del tuo caso è dato dai danni riscontrati sui muri e quanto dall'incuria dell'inquilino?
Scrivendo mi è tornato alla mente un fatto toccato a mio padre: muffa indecente su una parete di una stanza, vista l'ampiezza della stessa mio padre fa costruire una contro parete con sfiatatoi. Il problema persiste, l'inquilino se ne va. Il nuovo inquilino non ha mai avuto problemi, e dopo vent'anni se la è comprata. Ciao.