Rifacimento soletta terrazza

[uvz]

buonasera a tutti, ancora una volta ho bisogno del vostro consiglio.
ho ereditato alcuni anni fa con mia madre e mia sorella 2 appartamenti di una casa di montagna.Questa casa è composta da un appartamento piano terra, al primo e al terzo piano quelli di nostra proprietà e al secondo piano quello di un altro proprietario.
Solamente l'appartamento del primo piano ha una grande terrazza(circa 40 metri quadrati) che copre uno dei vani dell'appartamento del piano terra. Questo vano a sud e ad est è fuori terra mentre a nord essendoci il terreno in pendenza resta quasi completamente sotto terra.L'appartamento del piano terra resta sotto gli altri 3 ma con in più il locale sotto la terrazza.
Ora l'inquilino del piano terra lamenta infiltrazioni nel vano sotto la terrazza. Questa non ha mai avuto una copertura di mattonelle, solo cemento ma probabilmente con gli anni si sono formate delle crepe.
Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante .
Ora il proprietario dell'appartamento sottostante mi scrive così:

ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante.

In questo caso come è corretto ripartire i costi?
Dato che usiamo questi appartamenti solo 15 giorni all'anno x le vacanze sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?
Devo anche precisare che di comune accordo con mia sorella io vado solo nell'appartamento del terzo piano, ma lei vorrebbe che partecipassi a tutte le spese perchè sostiene essere intestato anche a me. Io comunque in questi anni ho fatto delle migliorie (pavimenti camere) senza chiederle nulla.

Ringrazio da subito chi mi saprà chiarire come dividere le spese.

 

[Gianco]

Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante.

Risposta competente.
Se il proprietario del piano primo vuole realizzare il pavimento lo può fare, ma a spese sue. Il proprietario del piano terra deve contribuire a risolvere il problema dell'infiltrazione contribuendo al rifacimento dell'impermeabilizzazione e del massetto superiore. Poi se il proprietario della terrazza vuole pavimentare è libero di farlo in autonomia.

 

[moralista]

Ci mancherebbe che voler far partecipare anche sulle spese superflue e/o volontarie

 

[marcanto]

sono d'accordo
aggiungo solo che se il piano sottostante ha subito dei danni, chi aveva l'onere di fare manutenzione del terrazzo ora deve risarcire anche i danni eventualmente subiti da chi si trova sotto

 

[moralista]

Per danni e ricerca guasti basta far intervenire l'assicurazione del condominio

 

[basty]

Sbaglio o quasi nessuno ha risposto a tema rispetto alle domande poste?

sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?

Non credo, se non lo era in precedenza.

io vado solo nell'appartamento del terzo piano, ma lei vorrebbe che partecipassi a tutte le spese perchè sostiene essere intestato anche a me.

Ha ragione tua sorella

Io comunque in questi anni ho fatto delle migliorie (pavimenti camere) senza chiederle nulla.

Hai fatto male, sia a non chiederle il suo parere sia a non chiederle il contributo, se questi lavori erano indispensabili.

E adesso veniamo al punto:

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante.

Entrambe le proposte rientrano in una prassi frequente, direi accettabile: specie se la pavimentazione non preesisteva. Se ci fosse già stata, forse sarebbe corretto inglobare i costi nell'intervento.

ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.

Qui il vicino del piano terra, ragiona come se si trattasse di un balcone aggettante: in questo caso sarebbe corretto ripartire al 50% le spese.
ma dalla tua descrizione sarebbe assimilabile ad un lastrico solare, anche se il fatto di mancare di pavimentazione, lascia pensare manchi la calpestabilità e quindi l'uso esclusivo della terrazza da parte dell'alloggio a livello. Cosa richiesta per adottare il criterio della ripartizione 1/3 e 2/3.

Aggiungerei anche che sembra di capire che solo un locale dell'abitazione al piano terra è sottostante la terrazza: in base al principio dell'art. 1126, il vicino potrebbe pretendere si contribuire per la sola quota millesimale del suo appartamento posta sotto la verticale del terrazzo,.... . criterio che mi è sempre sembrato di lana caprina e che sarebbe foriero di contestazioni di difficile soluzione.

Prenderei per buona la proposta del vicino: e il restante 50% sarebbe da addebitare ai proprietari del 1,2,3° piano.

 

[uvz]

Il proprietario del piano sotto la mia terrazza mi ha scritto:
ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.
Cosa significa in linea verticale?

 

[basty]

Cosa significa in linea verticale?

Non lo so. E sospetto sia mal scritta, salvo appunto voglia arrivare a quanto temevo... vedi sopra.

 

[Luigi Criscuolo]

Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante .
Ora il proprietario dell'appartamento sottostante mi scrive così:
"- ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.
- integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.
- integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante."
In questo caso come è corretto ripartire i costi?
Dato che usiamo questi appartamenti solo 15 giorni all'anno x le vacanze sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?

Leggi l'articolo completo: Lastrico solare e terrazza a livello: Differenze e Ripartizione delle spese
La Suprema Corte ha innanzitutto chiarito la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello.
Il lastrico solare è la superficie piana posta sulla sommità dell’edificio condominiale con la funzione di copertura totale o parziale del medesimo.
Quando ha solo funzione di copertura, il lastrico è assimilabile al tetto e costituisce, a tutti gli effetti, un bene condominiale ex art. 1117 c.c..
Al contrario, qualora il lastrico sia calpestabile e vi sia consentito l’affaccio, si tratterà più propriamente di un terrazzo a livello.

Ora dalla descrizione non è chiaro se solo una parte della terrazza del primo piano funge da copertura ad una parte dell'appartamento sottostante; per cui la suddivisione 1/3-2/3 si applicherà solo alla parte di terrazza che funge da copertura a livello.
Oppure se la terrazza funge da copertura anche alla parte seminterrata; se fosse così la suddivisione delle spese di rifacimento della guaina dell'intera terrazza a livello sarebbe 1/3-2/3.
Se la copertura della terrazza a livello fosse parziale le spese per l'impermeabilizzazione della parte non coprente saranno a totale carico del proprietario della terrazza.
Per quanto riguarda la pavimentazione della terrazza a livello, se questa viene ritenuta essenziale ai fini della tenuta idraulica della terrazza medesima, la spesa va ripartita 1/3 proprietario-2/3 chi sta coperto. Ma se è una volontà del proprietario della terrazza per questioni estetiche o di moda, le spese inerenti questa sostituzione sono completamente a carico del proprietario della terrazza medesima.
Che poi il proprietario usi l'appartamento pochi giorni l'anno o tutto l'anno questo è ininfluente ai fini della determinazione della necessità della spesa.
In ogni caso, la praticabilità dei lastrici solari o delle terrazze a livello è dato dalla presenza di un parapetto che perimetra i lati verso il vuoto che sia alto almeno 1,00 m; la piastrellatura non è necessaria se si usano le guaine ardesiate; rotoli di guaine impermeabili che da un lato hanno applicato delle scagliette di ardesia, le quali conferiscono una certa resistenza all'usura per camminamento.

 

[basty]

Quando ha solo funzione di copertura, il lastrico è assimilabile al tetto e costituisce, a tutti gli effetti, un bene condominiale ex art. 1117 c.c..

In generale hai illustrato bene ciò a cui facevo riferimento. Salvo questo punto evidenziato:
Se avesse solo funzione di copertura, sarebbe assimilabile a tetto condominiale. Ma sbaglio o si dovrebbe parlare di sottocondominio?, nel senso che sarebbero competenti solo i soggetti cui la copertura serve, cioè solo l'alloggio seminterrato.