Ripartizione costi lavori in sanatoria

[look]

Buongiorno, desidero porre una questione circa la ripartizione dei costi inerenti la realizzazione di opere condominiali in sanatoria.
Il condominio in questione presenta alcuni problemi per lavori non terminati dal costruttore, causa fallimento di quest'ultimo; tra questi, alcune difformità del vialetto di ingresso, ma soprattutto il mancato completamento dei locali sotterranei destinati ad ospitare box e posti auto, ai quali accedere attraverso un montauto (mai installato).
A causa di queste mancanze sulle parti comuni il Comune non rilascia l'abitabilità del condominio stesso, chiedendo ai condomini di accollarsi le spese per il completamento dei lavori. Dopo aver ottenuto il permesso di costruire in sanatoria e pagati i relativi oneri comunali, è arrivato il momento della ripartizione tra i condomini dei costi dei lavori da eseguire.
La domanda è la seguente: quali millesimi è corretto applicare? è corretto ripartire i costi attraverso l'applicazione dei millesimi di proprietà generale (in quanto la sanatoria riguarda le parti comuni dell'intero condominio, e l'ottenimento della abitabilità è interesse di tutti i condomini), oppure sarebbe più corretto ripartire le spese in modo differenziato, ripartendo per esempio il costo del montauto ai soli proprietari di box e posti auto?
Ringrazio anticipatamente

 

[Dimaraz]

oppure sarebbe più corretto ripartire le spese in modo differenziato, ripartendo per esempio il costo del montauto ai soli proprietari di box e posti auto?

Questo.

Spese sempre divise per millesimi di proprietà ma distinguendo il condominio parziale.

chi non possiede box non è tenuto a partecipare alla spesa attuale ne a quelle future (es. adeguamento a normative incendio).

 

[User_57897]

Attenzione però che non siano trascritti vincoli nell'Atto di compravendita. Leggerlo sempre con attenzione. Tutto.

 

[marcanto]

Perché si parla di permesso di costruzione in sanatoria ?
Perché in sanatoria se sono opere di completamento ?
Per le ripartizioni sono raccordo con quanto indicato in #2

 

[marcanto]

Attenzione però che non siano trascritti vincoli nell'Atto di compravendita.

Quali vincoli dovrebbero esserci in merito ad interventi mai realizzati e presumibilmente non era previsto il fallimento in data della redazione del /i rogiti ?????

 

[User_57897]

Premesso che il quesito viene posto su lavori non completati dal costruttore qualcosa evidentemente è andato storto. Non è stato specificato chiaramente cosa, per cui possiamo fare solo congetture: A Le opere non sono state completate dal costruttore; B perché il Comune non ha rilasciato l’agibilità? Domanda: Per caso è scaduto il Il Permesso a Costruire, termine Concessorio, DIA ecc. ecc.? Evidentemente una motivazione deve essere stata avanzata dall’Amministrazione per dover richiedere una “sanatoria”. C) Millesimi: se i millesimi sono redatti correttamente e le parti comuni sono diversificate (esempio: una porzione delle parti comuni sono ad uso esclusivo solo di alcuni subalterni del complesso immobiliare) le quote millesimali devono essere riferite in forma specifica a che ne fa uso comune, se non è la globalità dei subalterni (esempio: due atri e due vani scale distinti; due rampe di accesso a garage interrati divise e NON comunicanti tra loro, ecc.). Una possibile verifica di pertinenza si può rilevare dall’Elaborato Planimetrico presentato all’Agenzia delle Entrate con l’accatastamento dell’immobile. D) Chi può determinare come possa essere regolare la ripartizione? – Un Tecnico esperto del settore, Geometra, Architetto, Ingegnere, commercialista …. indifferente il Titolo di studio, basta che sia capace di farlo. Per poter dare soluzione corretta al quesito sarebbe necessario specificare meglio, altrimenti c’è il rischio concreto di fornire pareri discordanti dal quesito stesso.

 

[marcanto]

Premesso che il quesito viene posto su lavori non completati dal costruttore qualcosa evidentemente è andato storto.

premesso che tutto il tuo #6 lo trovo fuori luogo.....è si qualcosa è andato storto, è già stato chiarito nel #1. ossia, Fallimento del costruttore!
te lo indico in rosso cosi sarà più evidente

Il condominio in questione presenta alcuni problemi per lavori non terminati dal costruttore, causa fallimento di quest'ultimo

Poi, ed ancora, tutto il tuo #6 cosa ha a che vedere con quello che scrivi prima:
"Attenzione però che non siano trascritti vincoli nell'Atto di compravendita"
ma quali vincoli dovrebbero esserci .......

 

[User_57897]

Un conto è la teoria, un conto la pratica: ho affrontato in passato argomenti simili in qualità di CTP. Ti assicuro che bisogna andarci con molta cautela. Non tutti i notai sono perfetti: umani anche loro. Inoltre non c'è solo il costruttore che risponde in solido per le opere (certo se "scompare" diventa uccel di bosco!) ma ci sono regole che tutelano (vero che dipartono dal 2013) per la responsabilità della DDLL e progettista. Per loro dal 2013 c'è l'obbligo dell'assicurazione. Perchè le opere non sono ultimate? Succede. Cose reali. Vero che sono storie infinite e non si sa come finiscono, ma i T.O. ne sono pieni. I miei riferimenti erano volti solo a rilevare una più dettagliata precisazione sul motivo del mancato rilascio di Agibilità che, a volte, in alcuni casi, viene rilasciata in modo parziale, a seconda delle situazioni. Mi suona strano che non venga rilasciata l'agibilità ammesso che il Comune non si rifaccia alla Legge n° 122 del 1989 (Legge Tognoli) che è inderogabile. Poi tutti i pareri personali possono essere validi o meno. Nella realtà serve precisare e capire al dettaglio la motivazione del diniego. Il resto, compreso ogni dettaglio, può trovare una soluzione. In passato ho visto atti privi di planimetrie, con carenti indicazioni. Vero che i notai possono anche rettificare gli errori. Se rilevati. Vincoli: mai visti? ma davvero? Allora sei stato fortunato: hai trovato persone perfette. Un esempio: vincolo paesaggistico ... e poi ce ne sono altri ... non posso citarli tutti.

 

[marcanto]

Vincoli: mai visti? ma davvero? Allora sei stato fortunato: hai trovato persone perfette. Un esempio: vincolo paesaggistico ... e poi ce ne sono altri ... non posso citarli tutti.

Perdonami ma i vincoli della sovraintendenza, come sopra hai scritto e a tuo avviso, sono "trascritti vincoli nell'Atto di compravendita" ?
Ossia i vincoli della sovraintendenza sono trascritti nei rogiti ?
Sicuramente no!!!
Ma anche se fosse (e lo escludo in modo categorico) in che modo "i vincoli della sovraintendenza" inciderebbero sulle opere di completamento legittimate da titolo edilizio, nonché con i criteri di ripartizione dei costi di tali completamenti .......bhooooo!!!!
Ti ricordo che il fulcro della discussione è la ripartizione dei costi (criterio) ....

E' vero che l'agibilità può essere anche parziale E volendo per U.I.
Ma evidentemente rimangono delle parti comuni, essenziali, da completare

 

[User_57897]

Non ho la pretesa di possedere la scienza infusa e non sono nato imparato. Di questo ne ho pien consapevilezza, Penso solo che il Forum sia sorto per discutere e trovare la soluzione a problemi che vengono proposti. Il fatto che si cerca di capire al dettaglio le implicazioni di una problematica non mi pare sia ne' un difetto ne' una mancanza. Comunque va bene! Spazio ai migliori. Non ci sono vincoli "paesaggistici" meglio, ma non ci sono solo quelli. Buon lavoro a tutti.