Sospensione del contratto di locazione per lavori nel locale

[sferbon]

Buonasera,
vorrei la vostra opinione su questa questione:
si rendono necessari lavori di ristrutturazione di un locale commerciale locato con prima scadenza contrattuale tra 4 anni, i lavori sono necessari per adeguamento alle normative sanitarie e anche per una sistemazione della parte idraulica e fognaria. Dati i vincoli urbanistici i tempi saranno piuttosto lunghi.
Secondo voi è possibile registrare alla agenzia delle entrate un accordo tra le parti che preveda la sospensione del canone di locazione per un periodo prefissato, diciamo un anno? naturalmente al fine di non dichiarare come reddito un reddito non conseguito.
Ringrazio anticipatamente tutti coloro che vorranno contribuire alla discussione.
Silvano

 

[Dimaraz]

Non si è capito se il locale riamne locato, se l'affitto viene pagato/riscosso e soprautto l'attività resti aperta.

Diventa difficile pensare che si possa conciliare una attività commerciale aperta con il locale che si trasforma in un "cantiere" per lungo tempo.
Idem che si possa "sospendere" tale attività e continuare a pagare tutte le tasse inerenti (e non solo quelle sull'affitto).

 

[Dimaraz]

Chiedo scusa per gli errori da "smartphone"

riane=rimane
soprautto=soprattutto

Penso fosse comunque comprensibile.

 

[key]

Conviene chiudere il contratto.
Fare un precontratto con caparra.
Finiti i lavori fare un nuovo contratto
L'Agenzia delle Entrate accetta solo rettifiche,gratuite peraltro.
Oppure una rettifica ad un prezzo simbolico per un anno,cui segue la prosecuzione del contratto al canone stabilito nel contratto stesso

 

[ing. Fachinat]

Per semplificare direi che il caso da te esposto si potrebbe configurare di fatto come un accordo di riduzione del canone di locazione (poco importa che si tratti di un temporaneo azzeramento e poi un ripristino del canone pieno...basta che paghi le successive annualità di registro coerentemente con l'importo che risulterà in seguito all'aggiornamento).

Ti consiglio a tal proposito di leggere la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 60/E dd. 28/06/2010, secondo cui l’eventuale accordo di riduzione del canone di locazione non deve obbligatoriamente essere registrato perchè “non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta” (perché di fatto il canone viene ridotto e perciò si pagherebbe semmai un inferiore imposta di registro, non ulteriore). Tuttavia nella stessa risoluzione l’Agenzia evidenzia “la necessità di attribuire all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte ai terzi” e suggerisce di registrare comunque volontariamente il contratto pagando l’imposta di registro fissa (67 €) ed i bolli. Tradotto: in caso di accertamento fiscale, meglio che tu abbia registrato il contratto, per dimostrare la correttezza della corresponsione di una minore imposta.

Aggiungo inoltre che - se non convenite null'altro oltre la riduzione del canone - il comma 1 dell’art. 19 del D.L. 133/2014 prevede oggi che “la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

 

[Magnus Ansegar]

Buonasera,
vorrei la vostra opinione su questa questione:
si rendono necessari lavori di ristrutturazione di un locale commerciale locato con prima scadenza contrattuale tra 4 anni, i lavori sono necessari per adeguamento alle normative sanitarie e anche per una sistemazione della parte idraulica e fognaria. Dati i vincoli urbanistici i tempi saranno piuttosto lunghi.
Secondo voi è possibile registrare alla agenzia delle entrate un accordo tra le parti che preveda la sospensione del canone di locazione per un periodo prefissato, diciamo un anno? naturalmente al fine di non dichiarare come reddito un reddito non conseguito.

L'Agenzia registra quello che tu dichiari: la registrazione presso l'ufficio del Registro serve per attestare l'esistenza di un atto e attribuirne data certa, ma è assai dubbio che una registrazione sospensiva a termine produca effetti anche ai fini delle imposte dirette. In ogni caso, l'imposta di Registro è solo figurativa e va comunque versata. E' possibile ridurre il canone di locazione, ma non è possibile azzerarlo (nella risoluzione sopra richiamata l'Agenzia prende atto della riduzione dei canoni di locazione immobiliare, ossia se muta la misura del canone, non se il canone si azzera), in quanto cambia la natura giuridica dell'atto.

Nel caso in cui il locatario intenda continuare a disporre dell'immobile, occorre sciogliere consensualmente il vincolo contrattuale locativo e semmai registrare un contratto di comodato, sebbene la scrittura privata sospensiva già costituisce di per sé un negozio di tale natura (verifica la posizione dell'ufficio e il modo in cui inquadra e lavora l'atto), così da attestarne, come sopra si accennava, esistenza e data certa, senza sottostare alla rigorosa disciplina della locazione.

 

[sferbon]

Ringrazio tutti per le considerazioni fatte.
Se ho ben capito non dovrebbero esserci problemi per una riduzione anche congrua del canone (diciamo che potrei valutare l'ipotesi di allinearmi alla rendita catastale, intanto su quella dovrei comunque pagare l'imposte dirette), al contrario è dubbia l'accettazione da parte dell'Agenzia delle Entrate dell'annullamento del canone.
Circa la registrazione dell'accordo, sono dell'idea che vada registrato, ma non so se sia possibile registrarlo in esenzione di imposta di registro e bolli.
Certo mi sfugge la differenza che passa tra una forte riduzione del canone e il suo azzeramento temporaneo predeterminato.

 

[Nemesis]

potrei valutare l'ipotesi di allinearmi alla rendita catastale, intanto su quella dovrei comunque pagare l'imposte dirette)

Così facendo quell'importo dovrebbe in ogni caso esserti corrisposto dal conduttore.

Circa la registrazione dell'accordo, sono dell'idea che vada registrato, ma non so se sia possibile registrarlo in esenzione di imposta di registro e bolli.

Lo devi obbligatoriamente registrare, altrimenti non potresti dichiarare un canone diverso da quello risultante dl contratto di locazione. Per quanto riguarda le imposte di registro e di bollo, ti era stato già segnalato che (dal 13/9/2014) la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.