Usucapione non accertata giudizialmente.

[sd2013]

Buongionro, un saluto a tutto il forum.

Vi scrivo per porvi un quesito, ci stiamo accengendo all'acquisto della prima casa, della quale una porzione di terreno di pertinenza attualmente non è di proprietà del venditore, mi spiego meglio.

L'attuale proprietario dal 1986 mediante atto notarile diventa proprietario della casa e relative particelle di terreno adiacente, è rimasta usufruttuaria la venditrice fino al ricongiungimento del 2011. Unico problema, nell'atto del 1986 la particella che comprende l'abitazione e una porzione di terreno non corrisponde sui due catasti (fabbricati e terreni), infatti la suddetta particella non è divisa (nell atto di acquisto) ma lo è in realtà sul catasto terreni, una visura attuale conferma la proprietà ad oggi di una persona defunta. Quindi 1 sola particella casa+terreno nel catasto edilizio urbano e dichiarata in atto, 2 particelle sul catasto terreni.

Ci è stato detto che al rogito potrà l'alienante avvalersi della usucapione in merito alla particella "non regolare", dichiarando il possesso ultraventennale del bene che è effettivamente di pertinenza del fabbricato e recintato assieme al resto del terreno. Immagino si parli di usucapione ma non accertata giudizialmente, in quanto dalla visura appare ancora il proprietario originale. Si tratta così di una vendita "imperfetta" ma possibile, solo che in questa maniera non ci sentiamo garantiti.

La domanda è, appreso che:
Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorchè l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario, come possiamo noi acquirenti avere la garanzia "completa" che nessuno dei possibili eredi naturali della particella in questione possa vantare il proprio diritto, la sua prorpietà sul quel terreno, rendendo di fatto nullo l'acquisto su quella parte? Esiste un sistema per assicurare la prorpietà definitivamente agli acquirenti, una forma abbreviata di accertamento giudiziale che permetta in poco tempo di "ecludere" gli eredi dalla proprietà in maniera definitiva?

Spero di essere stato chiaro,

vi ringrazio anticipatamente, un saluto

 

[massimo binotto]

Prima di tutto io farei una ricerca ipotecaria e catastale storica, in modo da accertare che non ci siano errori tra i due catasti.
Solo accertando la provenienza in capo al venditore posso avere la garanzia che vuoi tu.

 

[sd2013]

Ti ringrazio, ho le visure sia del catasto fabbricati che del catasto terreni e non coincidono. Sul catasto dei fabbricati la particella è una e comprende sia la casa che il terreno adiacente di pertinenza senza nessuna menzione a particelle collegate e nessuna graffatura ne divisione, mentre al catasto terreni la stessa porzione di beni è divisa in due, una (quella relativa al fabbricato) ha lo stesso numero della particella del catasto fabbricati, l'altra un numero diverso. Chiaramente l'unione delle due particelle coincide con la superficie della particella fabbricati.
Penso che nell'atto sia stata considerata solo la visura dei fabbricati che abbracciava la totalità dei beni oggetto della compravendita, ma la differenza tra i due catasti ha prodotto la mancata trascrizione della particella ignorata da tutti e quindi ancora intestata ai vecchi prorpietari.
L'attuale proprietario, ha appreso da poco il problema che grava su quella porzione di terreno ed in accordo con il notaio propongono di scrivere contestualmente in atto che quella porzione sarebbe da me acquisita in virtù del fatto che il venditore ne è divenuto proprietario per usucapione ultraventennale.
Mi domando, ragionandoci bene, nel 1986 l'attuale proprietario acquista la casa, l'ex proprietaria ne mantiene l'usufrutto, il ricongiongimento poi avviene nel 2011, l'ex proprietaria che gode fino al 2011 del bene è anche effettiva prorpietaria del terreno "incriminato" di fatto mai venduto e di pertinenza del fabbricato. Può in una condizione del genere venire richiesta l'usucapione ventennale?
Ancora grazie, è per avere un pò più chiara la situazione in attesa dell'incontro con il notaio.
Un saluto

 

[griz]

da quanto leggo potrebbe essere che il catasto dei terreni non è aggiornato con l'unione delle due particelle che un tecnico dovrebbe avere presentato
in sostanza: ci potrebbe essere un Tipo Mappale che non è stato registrato in mappa, capita, altrimenti facci sapere che la cosa è curiosa
l'usucapione prevede la ratifica del tribunale e non è semplice

 

[sd2013]

Dunque, ho una planimetria del catasto fabbricati acquisita ora in gennaio con foglio e particella e riporta i beni come dichiarati nel 1939 ovvero unica particella con zona fabbricato e adiacente terreno, non vi è nessuna divisione. Da una visura telematica del catasto terreni con planimetria della zona (anch'essa richiesta in gennaio) si vede la stessa porzione del terreno ma divisa, da una parte la particella del fabbricato, accanto una nuova particella per la rimanente superficie. Per scrupolo ho poi fatto fare una visura storica interrogando proprio quella particella presente solo nel catasto terreni, ed è emerso come questa sia stata dimenticata nell'oblio, nasce dall'accatastamento derivante da imipanto meccanografico del 1975, e da lì il vuoto... considera che, volendo fare precisazioni, tali beni provengono da 2 comproprietari, nel 1976 muore uno dei 2, nell'86 il proprietario vende all'attuale proprietario e ne gode di usufrutto fino al 2011 data in cui fanno il ricongiungimento. Ebbene nulla di tuttociò è trascritto su questa particella, ad oggi è ancora di prorpietà di due persone defunte decedute il 1976 ed il 2011.
C'è un bel pò di caos..
Grazie