Vendere la nuda proprietà : consigli ?

[andsiim]

Gentilissimi,

prima di tutto un saluto a tutti e un grazie anticipato; mio padre è deceduto poche settimane fa e nel testamento mi ha lasciato la nuda proprieta della sua casa e l usufrutto alla moglie (non è mia madre) e tutto il resto! Vorrei vendere questa nuda proprieta per ricavarne dei soldini..... Dite che è fattibile? Lei ha 55 anni....
Grazie

 

[Eccher Domenico]

L'usufrutto è un diritto reale di valore variabile, in quanto dipende dall'età dell'usufruttuario. Il prezzo di vendita sarà quella della piena proprietà decurtato dal valore dell'usufrutto. Un buon geometra saprà quantificarti il tutto: valore di mercato dell'immobile e valore dell'usufrutto della vedova di tuo padre.

 

[arianna26]

Puoi vendere ma data la giovane età della moglie il prezzo di vendita scenderà molto visto che chi acquista potrebbe aspettare anche 40 anni prima di entrare in possesso del bene. se non hai bisogno urgente di soldi e visto che il mercato immobiliare pare sia in calo credo ti convenga aspettare.

 

[beppebre]

Teoricamente sì, ma data la giovane età dell'usufruttuaria difficilmente troverai un compratore.
Indicativamente il valore della nuda proprietà puoi considerarlo di circa un terzo del valore dell'immobile.
Non ho capito a chi sia toccato tutto il resto.
Dato che il valore dell'usufrutto supera di gran lunga il valore della nuda proprietà puoi, considerando l'eredità nel suo complesso, verificare che non sia stata lesa la tua legittima.

 

[User_29045]

FONTE: la Repubblica/dossier: Nuda proprieta', tutto quello che c'e' da sapere

Chi deve pagare le spese di manutenzione dell'immobile?

Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario.

 

[User_29045]

Quali sono le riparazioni "straordinarie"?

Il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

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L'usufruttuario deve, in qualche modo, contribuire all'onere finanziario sostenuto dal "nudo proprietario"?

Bene: dovrà corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

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Chi deve pagare le imposte sul "reddito" dell'unità immobiliare?

L'IRPEF sulla rendita catastale dell'immobile e l'ICI (cioè l'imposta comunale sugli immobili) devono essere pagate dall'usufruttuario.

 

[User_29045]

E quando all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale sono previste deliberazioni relative alla manutenzione "straordinaria"?

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario.

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Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l'amministratore condominiale può presentare il "conto" al "nudo" proprietario?

No. In linea di principio va rilevato che il "nudo" proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l'assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione "ordinaria". Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.

 

[tovrm]

Attualmente la nuda proprietà per un usufruttuario di 55 anni vale il 36,25% del valore di mercato dell'immobile...
Anch'io verificherei se c'è stata una lesione della legittima.

L'usufruttuario deve, in qualche modo, contribuire all'onere finanziario sostenuto dal "nudo proprietario"?

Bene: dovrà corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

Occorre verificare tempo per tempo il valore del tasso di interesse legale. Attualmente è dell'1,5% e non del 5%...

 

[User_29045]

Hai ragione tovrm, ho fatto un copia & incolla "mannaro", cioè senza pensare!!

 

[andsiim]

Teoricamente sì, ma data la giovane età dell'usufruttuaria difficilmente troverai un compratore.
Indicativamente il valore della nuda proprietà puoi considerarlo di circa un terzo del valore dell'immobile.
Non ho capito a chi sia toccato tutto il resto.
Dato che il valore dell'usufrutto supera di gran lunga il valore della nuda proprietà puoi, considerando l'eredità nel suo complesso, verificare che non sia stata lesa la tua legittima.

Tutto il resto intendo qualsiasi altro bene, dai soldi alla macchina ai gioielli, sono in condizioni economiche non eccelse e una causa con un avvocato ha costi elevati e tempi lunghi. Anche il notaio dice che ha leso la legittima tra l'altro il testamento è stato fatto 15 giorni prima del decesso in condizioni fisiche pessime! Vendere per ne sarebbe una soluzione dato che mi risolleverebbe economicamente! Sara dura vendere come detto? Anche se mi accontento di meno?