Vendo casa con 10 anni di affitto

[savier]

Buongiorno a tutti vi prego di darmi buoni consigli.
vorrei vendere un appartamentino per la somma di 120.000 euro, alla stessa persona che attualmente è in affitto, così suddiviso: 70.000 euro in contanti e 50.000 continua a pagare l'affitto di 500 euro al mese per 10 anni. Però sono stato assalito da forti dubbi ,cioè se l'inquilino non paga le rate? o se gli succede qualcosa del tipo perdita di lavoro? abbiamo trovato questa soluzione per evitare banche e relative spese che la banca ci mette sopra. Potete darmi dei consigli utili? GRAZIE

 

[magia2002]

Sarebbe molto molto svantaggioso e rischioso per te .Normalmente quanto pagherebbe di affitto? Io non la farei una vendita cosi come la stai prospettando .A quel punto e' molto meglio fargli uno sconto ulteriore ma al rogito devi tu ricevere tutti i soldi ed il compratore da subito deve avere il possesso e la piena proprieta' . A mio parere se proprio vuoi vendere alla persona che attualmente e' in affitto e' molto meglio venderla a 105-110.000 eur che non a 120.000 con 10 anni di rate a 500 eur . Fai l' ipotesi che dopo un anno rivende la casa e sparisce all' estero - muore -perde il lavoro e non riesce a pagare la rata .

 

[savier]

forse hai ragione.

 

[magia2002]

Se fornisci i dati di anno di costruzione-valore attuale dell' appartamento e dell' affitto mensile ti posso spiegare il rent to by che in questo caso ti tutela molto di piu perche' differisci la data del rogito di 3-4 anni e percui mantieni tu la piena proprieta' finche" l'acquirente non salda la cifra pattuita oggi nel compromesso .Facciamo l' ipotesi che l'appartamento oggi valga 100.000 eur e di affitto incassi 250 eur .Con il rent to by oggi fatte il compromesso e l' acquirente-affittevole versa 30.000 eur di caparra per arrivare al compromesso tra 4 anni e nel frattempo versa ogni mese 500 eur ( 250 eur di affitto +250 eur come anticipo di acquisto ) . Ai 4 anni l'acquirente ha gia' versato 42.000 eur ed al rogito deve saldare 58.000 eur . Se l'acquirente non riesce a rispettare gli impegni inseriti nel compromesso perde tutto . Tu gli vieni incontro perche' gli dai 3-4 anni , nel frattempo il futuro acquirente utilizza gia' l'appartamento e ti versa ogni mese l'affitto ed un anticipo per l' acquisto . Comunque e' una forma di contratto di vendita che a livello legislativo devono ancora perfezionare .Io preferisco la formula che al rogito, che deve avvenire entro 6 mesi dal compromesso ( tempi tecnici di ottenimento di un mutuo ).Se il tuo affittevole ha un posto di lavoro buono e' giusto che si rivolga alla banca per chiedere un mutuo ipotecario e visto che gli manca meno del 50% riesce a trovare dei finanziamenti a tassi eccezionali ( meno del 2% a tasso fisso ) . Se acquista con mutuo ipotecario l'appartamento deve essere a posto - nessun abuso edilizio - se ha meno di 30 anni serve certificato di agibilira' ecc.

 

[Dimaraz]

Facciamo l' ipotesi che l'appartamento oggi valga 100.000 eur e di affitto incassi 250 eur .Con il rent to by oggi fatte il compromesso e l' acquirente-affittevole versa 30.000 eur di caparra per arrivare al compromesso tra 4 anni e nel frattempo versa ogni mese 500 eur ( 250 eur di affitto +250 eur come anticipo di acquisto ) . Ai 4 anni l'acquirente ha gia' versato 42.000 eur ed al rogito deve saldare 58.000 eur .

Ci deve essere qualche piccolo errore nei numeri perchè in questo modo a rimetterci sarebbe il venditore.
Eccetto che per l'anticipo (che comunque lo vincola) incasserà fra 4 anni il prezzo attuale.

 

[rexton1695]

Ciao un altra soluzione affitto con riscatto

 

[magia2002]

@Dimaraz dipende se i prezzi immobiliari aumentano oppure diminuiscono in 3-4 anni .Se i prezzi aumentano si avvantaggia il compratore - se diminuiscono ci guadagna il venditore - se rimangono stabili e' un vantaggio per tutti e due perche' chi compra ha avuto 4 anni di tempo per arrivare nel rogito e chi vende nel frattempo ha avuto a disposizione la caparra +affitto+anticipo pagamento.A me personalmente non piace il rent to by perche' in questo periodo ,tra compromesso e rogito, il condominio puo' deliberare lavori straordinari e possono succedere sinistri ecc.ecc. Pero' negli anni passati soprattutto sul nuovo qualche impresario lo accettava .

 

[Dimaraz]

chi vende nel frattempo ha avuto a disposizione la caparra +affitto+anticipo pagamento

Le "fluttuazioni" non vanno considerate nell'equazione proprio perchè sono una variabile impronosticabile.
Quanto alla rata d'affitto...lo percepisce (e ne ha diritto) comunque...anche se non avesse alcuna intenzione di "vendere" l'immobile.

Gli "impresari" che lo accettano(-vano) lo facevano per riuscire a smaltire una massa di invenduto che ad un certo punto gli creava solo costi.

 

[Blossom]

Ciao. A me hanno proposto una sorta di leasing. Se non ricordo male è come se lui pagasse l'affitto e poi ha l'opportunità di riscattare la casa. Ma in quel caso lui avrebbe a che fare con la banca e non con te che invece avresti tutti i tuoi soldi. Non sono proprio sicura che funzioni così, ma provare ad informarsi non costa nulla.