la durata è l'unica cosa che non si può ridurre in un mutuo, mai
Non mi pare. Vero però che potrebbero esserci difficoltà, anche a seconda delle prassi di ciascun istituto di credito. Quando sono andato in giro per banche a chiedere le condizioni di un mutuo e mi sono informato anche su questa eventualità, di iniziare un mutuo e poi ridurre gli anni (anziché la rata) qualora si disponga di liquidità per l’estinzione parziale, alcune banche hanno fortemente scoraggiato l’ipotesi sostenendo tra l’altro che, nel caso, servirebbe un nuovo, costoso (persino 2.000 euro?) intervento notarile per modificare la durata dell’ipoteca. Un’altra banca viceversa ha affermato che la riduzione degli anni si può tranquillamente fare con semplice scambio di lettere (purché rispettando il rapporto rata/reddito, quindi con l’Ok “reddituale” della banca che accetti la richiesta del cliente) senza passare di nuovo dal notaio, lasciando dunque invariata la durata dell’ipoteca… e poi quando il mutuo sarà concluso la banca chiederà in ogni caso la cancellazione dell’ipoteca. Non so però se ci siano controindicazioni rispetto a questa prassi della banca.
Anche da tenere presente che il tasso non viene ricalcolato con l’estinzione parziale, il che da una parte è un bene se nel frattempo sono aumentati i tassi, dall’altra non consente di avvantaggiarsi del minor tasso che si sarebbe ottenuto facendo sin dall’inizio il mutuo con importo minore. Ho infatti notato che i tassi seguono scaglioni crescenti in rapporto alla % finanziata (importo mutuo su valore immobile) e in rapporto alla durata. Quindi se si parte con un tasso fisso 1% perché è quello su un ventennale che finanzia tra 50 e 65%, per dire, e un mese dopo si estingue parzialmente portando il mutuo al 49% del valore e durata di soli 15 anni, resterà comunque il tasso 1% e non lo 0,70%, per dire, che magari si sarebbe applicato su un mutuo <50% del valore e durata 15 anni.
Così almeno ho ricavato da alcuni colloqui con funzionari e direttori.
