Atto c.v. con "patto di riservato dominio". Come tutelarsi?

[Antennaria]

Ho bisogno ancora dell'aiuto di questo Forum davvero insostituibile...
ecco il quesito, abitazione in comproprietà (50% al padre 25% a ciascuno dei 2 figli), uno dei figli si è trasferito in altra abitazione e vuole liquidata la sua quota di proprietà, dopo varie peripezie il fratello rimasto in casa decide di acquistarla e si trova un accordo sulla cifra che dovrà liquidare al fratello che si è trasferito (anche al fine di preservare l'immobile da eventuali iscrizioni ipotecarie per i debiti che il fratello trasferito continua a non onorare).
Al fine di evitare pesante mutuo si propone al fratello scialacquatore di pagarlo in 4 anni con rateo mensile, il suo avvocato chiede di stipulare con "patto di riservato dominio" , da ricerca ho pressochè capito come funziona e compreso che è un atto che si apre e che rimane in sospeso fino al pagamento dell'ultima rata e ... solo allora viene effettuato il trasferimento del bene, la domanda che mi pongo è:
nel trascorrere dei 4 anni in cui il fratello paga le rate, come è possibile tutelare il bene (da trasferire alla fine del pagamento) da possibili ipoteche iscritte da eventuali debitori del fratello scialacquatore ? :???:
considerato che il fratello scalacquatore non ha alcun altro bene nè immobiliare ne mobile ed è persona incapace di gestire con oculatezza anche il suo stipendio (stipendio già vincolato per 1/5 da finanziaria)
Sono certa che mi illuminerete e Vi ringrazio tutti anticipatamente per l'aiuto....

 

[adimecasa]

il rischio è grande, potresti trovarti senza casa alla fine del pagamento, in 4 anni il fratello scialacquone potrebbe farsi ipotecare + volte

 

[arianna26]

secondo me ti conviene il mutuo. sai quanto paghi ed il bene è tuo. così rischi di dover pagare i debiti di tuo fratello per avere il bene libero da ipoteche. considera poi che ti toccherà liquidare tuo fratello una seconda volta quando tuo padre non ci sarà più e fai due conti.

 

[Luigi Barbero]

Dice bene Arianna26. Se tuo padre è d'accordo, con il mutuo acquista anche la sua parte. Ti metti al sicuro per il futuro senza dover più niente alla "cicala"....

 

[raflomb]

La vendita con riserva della proprietà trova disciplina codicistica nell'articolo 1523: "nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna".
Si tratta di uno strumento negoziale che consente - contemporaneamente - al compratore di godere da subito del bene oggetto di vendita, senza l'esborso totale del prezzo pattuito, ed al venditore di essere garantito della possibilità di "recuperare" il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato.
L'effetto traslativo si realizza non prima del pagamento dell'ultima rata (Cass. 19 ottobre 1992 n. 11450), pur se il compratore acquista immediatamente la disponibilità della res, con tutti i rischi relativi al suo eventuale perimento o deterioramento. La mera rateizzazione del prezzo non vale ad impedire il trasferimento della proprietà, per cui l'accordo in ordine al riservato dominio deve essere manifestato esplicitamente.
Il soggetto acquirente trova, comunque, tutela nella norma contenuta nell'articolo 1525 c.c., che ha posto un limite al di sotto del quale non può essere prevista la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore: "nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive".
Anche la disposizione successiva, in tema di (vera e propria) risoluzione del contratto, protegge - in un certo senso - l'acquirente, riconoscendogli il diritto alla restituzione delle rate pagate, fatta salva la corresponsione al venditore di un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.

 

[arianna26]

dunque se ho capito bene quello che dici il fratello cicala non solo può iscrivere ipoteca sul bene ma può anche, essendone titolare, venderlo a terzi. salvo la restituzione delle rate già versate. il che, visto l'atteggiamento della cicala mi riconferma nell'idea che è meglio, per evitare sorprese non gradite, pagare tutto subito.

 

[Antennaria]

grazie a tutti per le Vostre risposte, mi avete confermato che tale operazione (pensare che è stata suggerita dall'avvocato del fratello scialacquatore !!! ) è altamente rischiosa... vista la fattispecie del soggetto venditore...
penso che il padre non accetterà di vendere la propria quota finchè è in vita....
pertanto resta solo la soluzione del mutuo per l'acquisto e pagamento contestuale della quota al rogito...
unico inghippo... ho sentito che le banche ultimamente non concedono mutuo se non hanno anche l'assenso dei terzi proprietari (il padre anziano) per l'iscrizione dell'ipoteca (del 200 % del valore mutuo erogato) sull'intero bene anzichè sulla quota di proprietà del compratore.... mi confermate che è questa la situazione?
poichè penso sarà difficile convincere il padre all'assenso
grazie anticipate....

 

[Luigi Barbero]

Non so come la pensino le banche, ma hai provato a chiedere a tuo padre? Eventualmente gli puoi prospettare di venderti la nuda proprietà. Se continua ad abitare nella casa penso che possa essere contento che ci sia almeno uno dei figli che si preoccupa di non disperdere i sacrifici che sicuramente avrà fatto. O no?
Penso, inoltre che tuo fratello sia d'accordo nel farti concedere il mutuo dalla banca, visto che in definitiva andrà a prendere i soldi subito, senza aspettare una rateazione a 4 anni.

 

[arianna26]

so che le banche possono iscrivere tranquillamente l'ipoteca solo una quota, succede ad esempio quando ci siano più eredi, pertanto penso che se la vogliono sull'intero bene si approfittano della tua posizione. prova prima a cambiare banca, magari non tutte si regolano allo stesso modo. e prova a convincere tuo padre a venderti la nuda proprietà. ma questo secondo me è possibile solo se lui si rende conto di avere un figlio inaffidabile.