Compravendita da tutelare

[gabri83]

Buongiorno,
mi sto accingendo all'acquisto di un immobile sito in Roma da agenzia immobiliare.
Ci è stato immediatamente detto che sull'immobile gravano 2 ipoteche volontarie.
La prima è una ipoteca derivante dall'accensione di un mutuo, la seconda è una ipoteca volontaria di Equitalia (importo 18000 euro).
Abbiamo deciso di andare direttamente al Rogito. In tale sede, verranno consegnati assegni al notaio che li tratterrà in custodia fino all'effettiva trascrizione dell'atto: in queste condizioni il notaio certificherà la pubblicazione dell'atto in conservatoria e salderà il venditore, consegnandogli le somme pattuite. Una parte di queste somme è ovviamente destinata al saldo delle ipoteche iscritte.

In questo modo, saremo garantiti riguardo i seguenti aspetti:
1. che l'immobile risulta effettivamente di nostra proprietà
2. che sull'immobile all'atto delle trascrizione non gravano altre iscrizioni pregiudizievoli e ipotecarie (l'immobile è quindi pulito).

Ovviamente il venditore dovrà farsi carico del versamento presso gli istituti creditori (anche questo certificato dal notaio)

Mi chiedevo, visto che è previsto un incontro con il notaio, se tale procedura è corretta e permette la tutela da parte dell'acquirente dell'acquisto dell'immobile.
Accetto consigli.

Grazie.

 

[ccc1956]

di solito e la banca creditrice del mutuo ancora in essere a presentarsi dal notaio e a ricevere l'assegno e a dare quietanza.
mutuo
l'estinzione mutuo si farà contestualmente all'atto di vendita (pratica eseguita nella quasi totalità delle volte)
nella maggior parte dei casi si fa così:
una decina di giorni prima del rogito il venditore deve recarsi in banca a farsi fare i conteggi del residuo alla data di stipula del rogito.
farsi inserire anche i dietimi giornalieri, se possibile, così in caso di slittamento del rogito avete già i dati in mano.
i conteggi il venditore deve consegnarli al notaio e alla banca dell' acquirente.
la banca dell' acquirente, come saldo prezzo, farà due assegni circolari :
uno intestato alla banca del venditore per estinguere il mutuo e la rimanenza con un assegno intestato al venditore.
il notaio registrerà nell'atto i due assegni .
l'assegno per la banca potrà:
- essere trattenuto dal notaio e sarà lui a versarlo -ottimo
- essere ritirato in fase di rogito da un funzionario dell'istituto che rilascerà quietanza- ottimo
cioe' rilascia al notaio un documento che è "l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca". Questo documento attesta che il debito (mutuo) è stato interamente pagato, quindi la banca da ordine al notaio di procedere con l'estinzione ipotecaria. A questo punto il notaio può procedere con il rogito in quanto l'immobile, risulta " virtualmente" libero da gravami ipotecari.
pretendere la presenza del funzionario bancario o almeno di uno scritto autenticato che confermi la cancellazione da parte della banca dopo il versamento della somma che dovrà essere chiaramente scritta dall'autorità bancaria, non fidarsi di chiacchiere!
questa è la prassi che funziona nel 90% dei casi e comunque bisogna avvisare il notaio, l'acquirente, la banca dell'acquirente e la banca del venditore, così che tutti sanno cosa c'è da fare.
non dare l'assegno dell'estinzione del mutuo al venditore e se lo fai vai con lui in banca e ti fai dare la quietanza.
ma io lo sconsiglio.
poi ipoteca equitalia
Per equitalia:
Al rogito, si potrà prevedere con la consulenza di un Notaio un'operazione simile a quella dell'estinzione del mutuo, per cui parte del saldo verrà versato direttamente ad Equitalia!
A volte (soprattutto per grosse cifre) l'equitalia manda un incaricato direttamente dal notaio il giorno del rogito a ritirare la somma dovuta e rilasciare l'assenso alla cancellazione. Sicuramente è meglio chiamare equitalia, spiegare la situazione e vedere cosa ti consigliano...

 

[arianna26]

io sono d'accordo con ccc1956. io non mi fiderei di lasciare gli assegni al venditore che deve necessariamente incassarli per saldare i suoi debiti. e se non lo fa? meglio, molto meglio avere subito in mano due atti che autorizzano alla cancellazione dell'ipoteca e dare al venditore assegni solo per la quota residuale.

 

[AlbertoF]

Al venditore non dare in mano niente.
Stando alla prassi, fra la stipula del mutuo e la erogazione dello stesso,di regola passano circa 20 giorni,quindi secondo me entra in funzione la figura del notaio del quale sia il venditore sia il compratore al quale dovranno fidarsi per il disbrigo di alcune pratiche
Per quanto riguarda le ipoteche sono nettamente diverse l'una dall'altra
Quella per il mutuo non ha molta importanza in quanto una volta provveduto alla estinzione sarà la banca stessa a provvedere automaticamente alla cancellazione della ipoteca.(qui il notaio non deve intervenire per niente perchè trattasi di di procedure automatiche,senza alcun costo) Semmai informati alla banca per sapere se necessita una richiesta scritta del cliente tendente a richidere la cancellazione,o quale altra documentazione necessita
Poi informati presso Equitalia per sapere cosa e come fare per estinguere la sua ipoteca (che secondo me non è volontaria ma legale) facendo presente che il bene in questione è oggetto di mutuo.
Una volta concordato il tutto con Equitalia (che la bestia peggiore) rivolgiti al notaio facendogli presente come questa vorrebbe procedere e quindi eventualmente farli contattare.
In sede di stipula dell'atto di mutuo :
rilasciare alla banca stipulante un ordine irrevocabile di addebito sul tuo c/c che nel frattempo ti avranno fatto aprire firmato da te per accreditare all'altra banca la somma dovuta per la estinzione del mutuo con indicati tutti gli estremi del conto di accredito.
rilasciare alla banca stipulante altro un ordine irrevocabile
di addebito su tuo conto per saldare il debito Equitalia che,da quanto ne so io, esige solo assegni circolari
Quando poi la banca mutuante arriverà a liberare la somma mutuata (dopo circa 20 gg) essa :
- provvederà ad estinguere il mutuo presso l'altra banca mediante bonifico come da questa indicato
provvederà a rilasciare un assegno circolare intestato a Equitalia che consegnerai previo assistenza del notaio dietro rilascio dell'atto di assenso per la cancellazione della sua ipoteca con tutte le precauzioni ed accordi già presi in precedenza
- provvederà ad accreditare la differenza sul tuo c/c.
Successivamente poi seguiti l'iter delle due procedure ed alla fine del tutto fai richiedere una visura ipotecaria nella quale dovranno risultare le due cancellazioni.
Trovati un buon notaio e concorda con esso, prima dell'atto,come anche lui intenderebbe procedere in quanto per lui trattasi di lavoro ordinario perchè tutti i giorni ,purtroppo, si trova a risolvere casi come il tuo.
Ciao

 

[uragano]

per la banca puoi anche fare il subentro del mutuo,molto veloce. per equitalia pagare all'atto togliendo il tutto dal prezzo pattuito