Differenza tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria

[alberto bianchi]

IL caso: Premessa:
Fase A) - Esiste un appartamento di circa 50 anni, di grandi dimensioni, facente parte di un condominio di 8 appartamenti
Fase B) - IL proprietario dopo diversi anni decide di utilizzare in maniera piè redditizia l'appartamento trasformandolo in 3 unità distinte ed indipendenti l'una dall'altra e con partita catastale separata.
Fase C) Il proprietario mette in vendita i 3 appartamenti.
Due coniugi, in separazione dei beni, ma con diritto per entrambi alle agevolazioni prima casa e detrazioni per ristrutturazione edilizia/manutenzione straordinaria (oltre a bonus mobili e detrazione energetica per sostituzione infissi), decidono di acquistare 2 unità adiacenti per costituirne 1 più grande.
Interessa individuare l'esatta catalogazione della tipologia delle attività di trasformazione edilizia della Fase C): Creazione di 1 unità al posto di 2.

Il lavoro di accorpamento, già previsto nel preliminare e nel rogito di acquisto, prevede:
- spostamento di una parete
- apertura di una porta per mettere in comunicazione le ex due distinte unità,
- rifacimento pavimenti con installazione tubature impianto di riscaldamento sotto alle nuove mattonelle,
- rifacimento bagno con sostituzione tubature e e posa nuove mattonelle.
. sostituzione infissi
- acquisto di alcuni nuovi mobili
Grazie in anticipo a chi vorrà contribuire allo scioglimento del dubbio.

 

[Daniele 78]

@alberto bianchi
Ti ho scaricato il DPR testo unico edilizia dove all'art. 3 del presente trovi proprio l'indicazione degli interventi

Art. 3 (L) Definizioni degli interventi edilizi (legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31) 1. Ai fini del presente testo unico si intendono per: a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso;

c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente; e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali: Home - BibLus-net 11 e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6); e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune; e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato; e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione; e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore; (27) e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale; e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato; f) gli "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanisticoedilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Credo che possano esserti utili.

 

[Daniele 78]

IL caso: Premessa:
Fase A) - Esiste un appartamento di circa 50 anni, di grandi dimensioni, facente parte di un condominio di 8 appartamenti
Fase B) - IL proprietario dopo diversi anni decide di utilizzare in maniera piè redditizia l'appartamento trasformandolo in 3 unità distinte ed indipendenti l'una dall'altra e con partita catastale separata.
Fase C) Il proprietario mette in vendita i 3 appartamenti.
Due coniugi, in separazione dei beni, ma con diritto per entrambi alle agevolazioni prima casa e detrazioni per ristrutturazione edilizia/manutenzione straordinaria (oltre a bonus mobili e detrazione energetica per sostituzione infissi), decidono di acquistare 2 unità adiacenti per costituirne 1 più grande.
Interessa individuare l'esatta catalogazione della tipologia delle attività di trasformazione edilizia della Fase C): Creazione di 1 unità al posto di 2.

Il lavoro di accorpamento, già previsto nel preliminare e nel rogito di acquisto, prevede:
- spostamento di una parete
- apertura di una porta per mettere in comunicazione le ex due distinte unità,
- rifacimento pavimenti con installazione tubature impianto di riscaldamento sotto alle nuove mattonelle,
- rifacimento bagno con sostituzione tubature e e posa nuove mattonelle.
. sostituzione infissi
- acquisto di alcuni nuovi mobili
Grazie in anticipo a chi vorrà contribuire allo scioglimento del dubbio.

Cosi sembra più inquadrabile in una manutenzione straordinaria leggendo l'Art. 3 lettera b)

 

[Dimaraz]

Più "straordinario" di così non saprei cosa altro si debba fare.

 

[griz]

l'accorpamento di 2 UIU è una ristrutturazione "interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente"

 

[Daniele 78]

l'accorpamento di 2 UIU è una ristrutturazione "interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente"

No @griz Il testo unico è chiaro su questo

b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso;

Nelle manutenzioni straordinarie sono ricompresi anche gli accorpamenti o frazionamenti. Ti ho sottolineato sopra quello che viene considerato normativa dal Testo Unico dell'edilizia.
Quindi ci troviamo in manutenzione straordinaria

 

[alberto bianchi]

Nelle manutenzioni straordinarie sono ricompresi anche gli accorpamenti o frazionamenti. Ti ho sottolineato sopra quello che viene considerato normativa dal Testo Unico dell'edilizia.
Quindi ci troviamo in manutenzione straordinaria

Sì, in effetti l'Impresa che sta eseguendo i lavori ha emesso la prima fattura di acconto come "Manutenzione Straordinaria".