Fondo cassa per lavori straordinari

[FRANCOPAU66]

Buona sera,
vorrei sapere quali sono tutte le condizioni per formare un fondo cassa per lavori straordinari. Faccio una premessa. Lavori di ristrutturazione facciate del mio stabile sono già iniziati; i lavori per due facciate sono stati deliberati e conclusi. L'amministratore e la "sua" maggioranza è riuscita a far convogliare tutte le spese comuni e private in un solo conto. Per poi ripartirle secondo le tabelle millesimali. La minoranza ha protestato e per il momento non sta pagando. A questo punto l'amministratore per fare le altre due facciate vuole fare un fondo cassa, per essere sicuri che tutti pagano. Il problema è che temiamo che usi i soldi per pagare le ultime due facciate allo stesso modo, non distinguendo nel riparto i lavori comuni da quelli privati, come terrazzi attici e singoli balconi. Nella prossima riunione verrà messo ai voti la proposta del fondo cassa. Noi già sappiamo che verrà approvato dalla maggioranza, quello che chiedo è come possiamo cautelarci. Noi siamo d'accordo con il fondo cassa, ma quello che pretendiamo è che i soldi vengono usati solo per le parti comuni e non private. Se anche stavolta il consuntivo viene approvato come la prima volta, (tutto condominiale), una volta che la maggioranza decide di pagare tutti i lavori "condominialmente" l'amministratore userà i soldi del fondo per pagare i lavori. Che possiamo fare?
Grazie
Francopau66

 

[Antonio Azzaretto]

Anzitutto, i problemi che hai proposto sono due:
1) La necessità di reperire delle risorse finanziarie aggiuntive, perchè quelle che ci sono non bastano per pagare chi sta svolgendo i lavori straordinari; per questo l' assemblea può deliberare la costituzione di un fondo straordinario, che l' amministratore userà per le necessità del condominio.

2) Il controllo dell' attività amministrativa; ciò è necessario in quanto oggi non ci sono procedure di controllo efficienti per controllare l' attività amministrativa, e tutto si basa sulla fiducia. La soluzione è la nomina di un professionista contabile, con un mandato di auditing di controllo, che possa asseverare l' attività amministrativa conforme a quanto deliberato dall' assemblea, ed anche evidenziare le difformità da stigmatizzare.
L' attività di auditing può arrivare fino a disporre l' autorizzazione preventiva di ogni pagamento superiore ad una somma definita.

 

[FRANCOPAU66]

Grazie GURU
qquello che vorrei chiederti e' che se la maggioranza decide di fare il fondo cassa, io devo parteciparci per forza? Possono loro decidere sulle mie finanze personali? Mi sembra un po' strano.
Grazie

 

[Antonio Azzaretto]

In Italia moltissime cose vengono decise dalla maggioranza senza il mio consenso.
Nel condominio è in vigore lo stesso principio democratico, che permette di decidere con maggioranze disciplinate dalla legge e dalla giurisprudenza; le delibere condominiali sono obbligatorie per tutti i condòmini.

 

[FRANCOPAU66]

I got the message!!!!
Vorrei approfittare della tua conoscenza in materia per non arrivare senza argomenti alla riunione.
Premetto che ho sempre pagato il condominio ordinario sempre regolarmente.
Che maggioranza ci vuole per formare il fondo cassa?
L'amministratore può usare i soldi che IO metto nel fondo cassa per coprire i mancati pagamenti di altri condomini?
Se si, come faccio io o il condominio a recuperare i soldi?
Io, per il momento credo che non parteciperò al fondo cassa, ma sarò sempre pronto a pagare nel momento che ci sono problemi improvvisi che riguardano l'intero condominio, sto a posto?
Che domande, vero?
Comunque ti ringrazio in anticipo per le tue risposte.
Francopau66

 

[Antonio Azzaretto]

La giurisprudenza non è concorde riguardo il quorum necessario per approvare il fondo cassa.
Ma il punto della questione non è questo.
Il tuo problema è che l' iniziativa (il potere) è dell' amministratore, il quale può (ha il potere) di iniziare delle azioni legali per costringerti ad adeguarti alle decisioni prese dall' assemblea (ossia a pagare le tue quote di fondo straordinario).
Tu, in questa fattispecie, sei un convenuto e ti devi difendere, e secondo me hai poche probabilità di vincere.

Pertanto legalmente sei tenuto a contribuire al fondo deliberato dall' assemblea.

L' amministratore userà i fondi straordinari per pagare i debiti comuni; poco importano le ragioni per cui i fondi ordinari non bastano per pagare i debiti; il punto della questione è che i debiti comuni si potranno saldare, e il condominio nei tempi opportuni recupererà i crediti dai condòmini morosi.

L' amministratore ha il potere di promuovere decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi per recuperare i crediti dai condòmini morosi; si tratta di armi legali potenti, ed anche abbastanza veloci.

Il mio consiglio è di proporre la due diligence annuale dei conti del condominio. Ossia di nominare un tecnico amministrativo che ogni anno controlli i documenti e asseveri la quadratura contabile del rendiconto.

 

[FRANCOPAU66]

Una piccola domanda.
se io non pagassi i lavori straordinari (il consuntivo presentato dal D.L. e l'amministratore ha dirottato in un unico conto le spese condominiali e private), il mio debito sarebbe un debito comune o solo un mio debito verso la ditta che ha fatto i lavori? Considerando che la responsabilità solidale non è più prevista puo' l'amministratore usare i soldi del fondo per pagare il mio debito?
Grazie.
Francopau66

 

[Antonio Azzaretto]

Il tuo debito sarebbe nei confronti del condominio, poichè non hai pagato le quote condominiali deliberate dall' assemblea.

I debiti dei terzi verso il condominio (sia ordinari, sia straordinari) sarebbero in ogni caso dovuti nello stesso modo, e il debitore resta in ogni caso l' ente condominio.

 

[FRANCOPAU66]

Grazie Guru,
non mi dai belle notizie ma ti ringrazio per la tua prontezza. Io non sono un comdomino che non vuol pagare le spese straordinarie di ristrutturazione, ma non mi è proprio andata giù che l'amministratore abbia fatto fare i lavori privati (balconi) senza il mio consenso, e che poi abbia fatti convergere in un unico conto la parte condominiale e la parte privata. Il mio balcone ha un costo, ma i lavori sull'attico, su una terrazza grande quasi dieci volte il mio balcone ed altri che furbamente ci hanno fatto sostituire anche le ringhiere sapendo in anticipo che sarebbero andati in un unico conto hanno un altro costo. Tutto in un unico conto. Cose da pazzi. Ti farò sapere come andrà a finire.
Francopau66