Immobile indiviso, successiva divisione, ricalcolo rendita e vendita parziale

[alberto bianchi]

Buongiorno a tutti. Da nuovo iscritto, aprofitto della competenza rilevata nel leggere il forum per sottoporvi il mio caso, di natura principalmente fiscale.
Mia moglie ha ereditato, unitamente ad altri 4 fratelli, in due periodi diversi, alla morte dei genitori, 1983 e 1997, 1/5 della proprietà di un vecchio immobile costituito da 2 corpi di fabbrica contigui (tipo vecchie corti) con un portone unico comune e centrale e giardino e cortile interni.
L'immobile è sempre stato tenuto come proprietà indivisa a cui sono sempre state assegnate 2 rendite catastali distinte.
Dopo tanti anni e discussioni interminabili tutti gli eredi si sono accordati per procedere alla divisione. L'immobile è talmente ampio da permettere, con piccoli adattamenti, la costituzione di 5 unità distinte.Un tecnico ha già provveduto al deposito della documentazione e del progetto al Catasto, assegnando ad ogni unità una R.C. individuale ed annullando nel contempo le 2 vecchie rendite preesistenti.
Ora, avendo mia moglie intenzione di vendere l'unità a lei spettante, vorrei conoscere il regime di tassazione sul reddito applicabile: se è imponibile alla stregua delle plusvalenze oppure è del tutto esente trattandosi in definitiva di quota di proprietà, anche se indivisa, ereditata 28 e 14 anni fa.
Grazie per la risposta.

 

[alberto bianchi]

Bene, credo di aver trovato la risposta al mio quesito.

Dopo l'abolizione dell'invim (dal 1° gennaio 2002) la vendita di un bene immobile da parte di un privato non è più soggetta al pagamento di alcuna tassa, questo anche quando ottiene un guadagno grazie all'incremento di valore avvenuto tra l'acquisto e la rivendita dell'immobile. Questo guadagno, chiamato plusvalenza, è infatti tassato solo nelle ipotesi previste tassativamente dalla legge che sono:
- la vendita di terreni edificabili (sempre tassata)
- la vendita di beni immobili acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, con l'esclusione delle abitazioni adibite a prima casa per la maggior parte del tempo.
Prima del 2006 erano escluse dalla tassazione le vendite di immobili pervenuti per successione o donazione. Dal 4 luglio 2006, è stata reintrodotta la tassazione della plusvalenza in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione, se rivenduto entro cinque anni dal precedente acquisto da parte del donante (resta l'esenzione per gli immobili pervenuti in eredità anche se venduti nei cinque anni).
Il valore iniziale da considerare ai fini dell'imposta è il prezzo a cui il donante aveva in precedenza acquistato l'immobile.
La possibilità di pagare un'imposta sostitutiva al momento della vendita, invece delle imposte ordinarie dovute nella successiva dichiarazione dei redditi, è stata limitata all'ipotesi di vendita di beni immobili acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, (l'imposta sostitutiva dal 3 ottobre 2006 è stata notevolmente aumentata portandola dal 12,50% al 20%)
E' stata invece esclusa la possibilità di avvalersene in caso di vendita di terreni edificabili, per i quali dunque la plusvalenza sarà sempre tassata nella dichiarazione annuale dei redditi