Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente?

[lupoki]

Salve,
un amica ha dato in locazione un appartamento diversi anni fa, l'inquilino pagava l'affitto, poi non ha pagato più... per venire incontro alle difficoltà gli è stato detto di corrispondere piano piano quello che poteva e la situazione è andata peggiorando... siamo arrivati al punto che attualmente non è stato coperto l'anno 2012...
Il punto è che l'inquilino difficilmente riuscirà a riprendere i pagamenti (non si sa neanche se lavora ancora o no) e intanto la proprietà ci paga le imposte.
Vista la situazione, credo non valga la pena di intraprendere la pratica di sfratto perchè non si recupererebbero le mensilità non corrisposte e sarebbero altre spese da sostenere.
Può la proprietà mandare una raccomandata intimando di regolarizzare entro un tot di giorni o di lasciare libero l'appartamento?
Se non viene corrisposto niente e non lasciano libero l'immobile subito è comunque possibile "chiudere" il contratto unilateralmente? Almeno la proprietà non pagherebbe più le tasse...
ps nel contratto c'è la clausola art. 1455

 

[Ollj]

Si potrà procedere in tal senso ma solo in presenza di clausola risolutiva espressa presente nel contratto di locazione.
In tal evenienza:
- la diffida ad adempiere entro un termine
- l'indicazione della conseguenza come da clausola contrattuale (accettata dal conduttore) nel caso di protrarsi della morosità
determineranno in capo al locatore il suo diritto ad esporre, ai fini reddituali, la sola rendita catastale, senza quindi necessità di sentenza giudiziale per la risoluzione del contratto.
Ovvio ciò non consentirà al proprietario di entrare nel possesso del bene, per la qual cosa necessitasi di procedura di sfratto per morosità.

 

[Elisabetta48]

la sola rendita catastale, senza quindi necessità di sentenza giudiziale per la risoluzione del contratto.

Scusa ma a me questo non risulta. Sulle istruzioni dell'Unico si legge: "Non devono essere dichiarati i canoni (derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) non percepiti per morosità dell’inquilino
se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi
si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità."
Non sono previsti altri casi per non dichiarare il reddito da locazione, almeno che io sappia

 

[Ollj]

Infatti nelle istruzioni ministeriali non c'è scritto...... mica hanno interesse a farlo sapere! Il principio è quello da Lei citato, ma adottando i rimedi efficaci che su le ho descritto, otterrà la soluzione.

Con la sentenza Corte Costituzionale n. 326 del 26 luglio 2000 viene stabilito:
- I canoni di locazione sono tassati fino a quando risulta sussistere un contratto di locazione
- Si evita la tassazione quando, realizzatasi una causa di risoluzione contrattuale, in presenza di specifica clausola risolutiva espressa, il proprietario dichiari di avvalersene, provocando lo scioglimento del contratto; tutto ciò legittima il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi senza dover attendere una pronuncia giudiziale.

Tali principi sono stati confermati dalla giurisrudenza Corte di Cassazione con le sentenze 1 giugno 2007 n. 12905 e 18 gennaio 2012 n. 651, con le quali è stata sancita la tassabilità dei canoni di locazione non riscossi per morosità del conduttore fino al momento della risoluzione contrattuale anche non giudiziale, risoluzione che per operare necessita che la locazione sia cessata causa il verificarsi di una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art. 1456 c.c.), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 c.c).

 

[Elisabetta48]

Grazie, sentenze interessanti, ora me le leggo con calma

 

[Ollj]

Se le potesse servire vedasi anche:

Circolare n. 11/E del 21 maggio 2014 - Agenzia delle Entrate.
"La rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale"

Tenga presente anche questo:
La Corte di cassazione, con sent. 6 febbraio 2007, n. 2553, ha stabilito che:
"la clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l’articolo 1218 del Codice civile, l’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa"

Quindi necessario collegare la clausola risolutiva espressa alla morosità (=colpa) come su dettole sommariamente.

 

[Ollj]

Ed ancora....

Commissione tributaria provinciale di Brescia nella sentenza 365/5/14.
"Quando il contratto di locazione di immobile abitativo contiene una clausola risolutiva espressa (per es. al mancato pagamento di due rate consecutive del canone), il locatore non è tenuto a corrispondere le imposte relative ai canoni non percepiti: il contratto, infatti, si risolve di diritto al verificarsi dell'inadempimento e le imposte non sono dovute sin da quel momento. Commissione tributaria provinciale di Brescia nella sentenza 365/5/14."

 

[uva]

Concordo con Ollj: nei contratti di locazione inserisco la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod.civ. E' indispensabile soprattutto nei contratti commerciali (non abitativi) per i quali lo sfratto per morosità convalidato dal giudice non permette al proprietario di evitare la tassazione IRPEF dei canoni non riscossi.
Però c'è un problema, del quale avevamo già parlato in una discussione di questo forum senza risolverlo con certezza.
Quando il proprietario inizia la procedura di sfratto per morosità per rientrare in possesso del suo immobile (procedura indispensabile se, come accade spesso, l'inquilino non se ne vuole andare), il conduttore potrebbe sanare la morosità in udienza. In questo caso sono sicura che il contratto è risolto definitivamente e il conduttore deve liberare i locali? Oppure, avendo sanato la morosità, può pretendere la stipula di un nuovo contratto per proseguire nella locazione?
Grazie per un'eventuale risposta!

 

[lupoki]

La clausola c'è e recita: "il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori, decorsi 20 gg dalla scadenza pattuita, costituirà motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1445 cod. civ e dell'art. 5 l. 392/78".
Visto che sono passati più di 20 gg e le rate non pagate sono ben più di una direi che i presupposti per la risoluzione ci sono.
Non ho capito nel concreto come bisogna procede però:
- va fatta la raccomandata e la data fa fede ai fini reddituali?
- va fatta comunque la registrazione all'Agenzia delle Entrate della risoluzione anticipata? o non serve?

 

[Ollj]

Piu' tardi potro' rispondere ad entrambi.
Cordialita'