Prelazione vendita porzione terreno agricolo

[alessan]

Chiedo un aiuto agli esperti del forum. Sono proprietario di un piccolo appezzamento di terreno di 4000mq (fronte di 40m x 100m di profondità), seminativo irriguo, identificato al catasto terreni con unico mappale. L'accesso avviene da strada comunale sul fronte del terreno; la prima parte di circa 1000mq risulta edificabile mentre la restante in area agricola, attualmente a prato, senza affittuari. Sto per vendere la parte a nord, edificabile, riservandomi sul lato ovest un passaggio di 6m, che rimane di mia proprietà, per poter accedere alla restante parte di terreno agricolo. Fin qui nessun problema in quanto come area edificabile non dovrebbe dare diritti di prelazione. L'acquirente mi ha però chiesto anche una parte di terreno agricolo contiguo all'edificabile, di circa 750 mq, da tenere come verde per l'abitazione che andrà a costruire. Dovrò quindi frazionare il terreno e creare delle particelle relative all'edificabile, alla ulteriore parte agricola che mi ha richiesto e alla restante parte agricola che rimane di mia proprietà. Il lotto agricolo che andrò a vendere confinerebbe a nord con la parte edificabile, ad est con una proprietà urbana già edificata, a sud con la parte agricola che resta di mia proprietà e ad ovest con i 6m agricoli di accesso sempre di mia proprietà. La mia domanda è se il lotto agricolo in vendita, pur non confinando direttamente con altre proprietà a carattere agricolo dopo il frazionamento se non quella rimasta di mia proprietà, possa generare un diritto di prelazione per il motivo che in origine era parte di un unico mappale di fatto confinante con altri terreni agricoli anche se ormai da decenni lasciati a prato. E se i 6m ad ovest sono sufficienti affinchè non si generi la prelazione.
Mi scuso per la lungaggine e ringrazio per le gradite risposte.
Cordiali Saluti.

 

[Gianco]

Per prima cosa hai verificato se i tuoi confinanti possono avere il diritto di prelazione? Perché se non l'avessero:
1 - potresti vendere un mappale unico che comprenda la parte edificabile e quella
agricola;
2 - potresti vendere l'area destinata a servitù di passaggio, riservandoti la servitù,
indicandola nell'atto pubblico. Così raggiungeresti due scopi: l'area ricadente in
zona edificabile potrebbe essere utilizzata per incrementare il volume dell'immobile
che l'acquirente dovrebbe edificare e tu, un domani quando sarà realizzata una
strada da un'altra parte e quella sarà superflua, non ti troveresti un terreno
rettangolare largo 6 metri, esteso mq 265, praticamente un reliquato.
La porzione di terreno agricolo non avrà diritto di prelazione nel futuro.

 

[alessan]

Per il punto 1 ok anche se essendo diversa la tassazione tra agricolo e edificabile non so se si possa fare.
Per il punto 2 era mia intenzione tenere solo la servitù di passaggio anche perché mi rimarrebbe sulla parte di edificabile una volumetria che dovrei poi cercare di vendere, ma l'acquirente non vuole avere il passaggio laterale e ha già volumetria in avanzo. Cosa intendi dicendo che non darà prelazione in futuro?
Mi servirebbe sapere se adesso può esserci qualche confinante che può vantare la prelazione. Come ho spiegato la parte in vendita non confinerebbe direttamente con terreni agricoli di terzi anche se facente parte di un terreno più grande che resta mio.
Grazie.

 

[Gianco]

Per il punto 1 ok anche se essendo diversa la tassazione tra agricolo e edificabile non so se si possa fare.

Certo che si può fare, le due superfici, approssimate appariranno nel certificato di destinazione urbanistica. Ovviamente, maggiore sarà la superficie edificabile, maggiore sarà la possibilità edificatoria. Eventualmente, il tecnico incaricato di procedere al frazionamento, potrà dire che superficie ricadrà in zona edificabile. Quella sarà riportata nel certificato sopra menzionato. A meno che non sia una richiesta dell'acquirente e alloro lo puoi accontentare, tenendo conto che tutti gli oneri derivati dall'atto sono a carico suo, tranne l'eventuale tassazione della vendita. Attento ad indicare il costo dell'area edificabile a corpo e la superficie di circa mq tot, altrimenti, successivamente l'acquirente potrebbe lamentarsi che la superficie è differente e ti chiederà i danni.
Un particolare, tieni presente che l'area destinata a servitù di passaggio, se la venderai, vale la metà perché chi acquista può utilizzare la volumetria edificabile ma non può possederla.
L'acquirente, un domani non potrà accampare diritto di prelazione.
La prelazione spetta solo ai coltivatori diretti, confinanti con il terreno in vendita.

 

[alessan]

Grazie mille x le risposte, solo un' ultima cosa, essendo la porzione agricola in vendita di fatto confinante o con aree urbane edificabili o con terreno agricolo rimasto di mia proprietà compresi su un lato i 6m di passaggio direi che non ci siano diritti di prelazione perchè il terreno contiguo a quello di altri confinanti non è stato venduto. È corretto?
Grazie ancora.

 

[Gianco]

direi che non ci siano diritti di prelazione perchè il terreno contiguo a quello di altri confinanti non è stato venduto. È corretto?

Quello che ho scritto mi sembra molto chiaro.

La prelazione spetta solo ai coltivatori diretti, confinanti con il terreno in vendita.