Quali tutele per chi compra immobile in condominio con debiti

[Simona Zarro]

Ciao a tutti,

oggi mi è arrivata la raccomandata della proprietaria di casa che non intende rinnovarmi il contratto d'affitto perché deve procedere alla vendita. Chiede di comunicare l'eventuale mia intenzione di avvalermi del diritto di prelazione.
Questo condominio ha un decreto ingiuntivo in corso per quote non pagate alla ditta che ha eseguito i lavori di ristrutturazione della facciata. Il legale del condominio, insieme al'amministratore, stanno gestendo la cosa ed i lavori sono ancora da terminare. La facciata anteriore non è stata terminata.
La mia proprietaria può vendere tranquillamente? Quali sono i diritti che posso far valere?
Mi sta mettendo alle strette per vendermi la casa, ma io, per legge acquisirei il debito in solidale con lei ed il tutto mi sembra anche un po' una truffa. Per quanto possa inserire nell'atto col notaio, il mio diritto di rivalsa, non so come comportarmi.

 

[Dimaraz]

Non devi inserire il "diritto di rivalsa" perché è comunque sncito dalla Legge e comunque non significa che la quota di debito sia di tua competenza.
Piittosto, qualora fossi interessata all'acquisto, potresti chiedere ura riduzione di prezzo o un posticipo di pagamento per tale parte o che tiorniscano una fidejussione a copertura degli eventuali "danni" che potresti patire qualora la ditta ottenga ragione.
Tu hai diritto di prelazione...ma puoi aspettare di sapere se trova un acquirente e quale sia l'offerta in acquisto.
Accettare ora rischi ti proponga un prezzo che sul mercato non è in grado di ottenere...non è facile vendere un immobile occupato da un conduttore con contratto non in scadenza.

 

[Simona Zarro]

Grazie mille per la tua risposta.
Io ho un contratto transitorio che scadrà a Novembre. La natura transitoria indicata, riguarda un'esigenza della proprietaria diversa dalla vendita. Mi ha inviato una raccomandata per informarmi che non intende rinnovare perché vuol vendere. Non ha indicato il prezzo e neppure le modalità con cui vuol procedere alla vendita, ma in via informale mi ha comunicato la cifra. Vorrei aspettare ad accettare la sua proposta, ma non so come fare e, per questo, prima di rivolgermi ad un legale, ho aperto questa discussione.
Grazie a chi mi leggerà e mi risponderà

 

[Elisabetta48]

E' una procedura piuttosto strana. Per prima cosa i contratti transitori non possono essere rinnovati. Alla scadenza se ne può fare uno nuovo se permangono le ragioni della transitorietà.

Inoltre l'unica raccomandata che la proprietaria doveva mandarti era la conferma delle ragioni della transitorietà, in mancanza della quale il contratto può essere ricondotto a un 4+4.
Se avete firmato il contratto canonico sul modello ministeriale, devi avere una clausola come questa:
"Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ………… giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98." (cioè diventa un 4+4)

La clausola continua: "In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto".

Quindi la tua proprietaria mi sembra che stia facendo la furba: ti aveva dato una ragione che ora non conferma e ti spinge all'acquisto. Io sospetterei...

 

[Simona Zarro]

E' una procedura piuttosto strana. Per prima cosa i contratti transitori non possono essere rinnovati. Alla scadenza se ne può fare uno nuovo se permangono le ragioni della transitorietà.

Inoltre l'unica raccomandata che la proprietaria doveva mandarti era la conferma delle ragioni della transitorietà, in mancanza della quale il contratto può essere ricondotto a un 4+4.
Se avete firmato il contratto canonico sul modello ministeriale, devi avere una clausola come questa:
"Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro ………… giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98." (cioè diventa un 4+4)

La clausola continua: "In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto".

Quindi la tua proprietaria mi sembra che stia facendo la furba: ti aveva dato una ragione che ora non conferma e ti spinge all'acquisto. Io sospetterei...

Esatto! Questo è il punto. Ora vorrei tutelarmi nel migliore dei modi

 

[Elisabetta48]

Tutto dipende se l'appartamento ti piace veramente. Forse potresti chiedere all'amministratore il reale stato del condominio: parli di rate non pagate per la ristrutturazione e di lavori sospesi. Ci saranno anche altri debiti pregressi? Spesso chi non paga per i lavori deliberati ha già una carriera alle spalle di pessimo pagatore: quanti sono nel condominio? Acquistare già sapendo che il clima è quello... Il mio primo pensiero è stato che la proprietaria voglia vendere perchè sta sostenendo anche spese altrui, ma non ho le prove Però l'amministratore può fornirti un quadro chiaro.

 

[Simona Zarro]

Grazie per le tue preziosi informazioni.
A presto

 

[Franci63]

Chiede di comunicare l'eventuale mia intenzione di avvalermi del diritto di prelazione.

Non ha indicato il prezzo e neppure le modalità con cui vuol procedere alla vendita, ma in via informale mi ha comunicato la cifra.

Non mi pare che ci sia alcun diritto di prelazione, nei contratti transitori.
Ti ha fatto una “proposta di vendita”, ma non hai nessuna tempistica da rispettare per rispondere, e se sei interessata le puoi fare una controproposta alla cifra che ritieni congrua, ora o più avanti .
Se non vende a te, dovrà scontrarsi con il mercato, e probabilmente vendere ad una cifra inferiore.
Non essendoci il diritto di prelazione, se fosse certa di trovare un acquirente velocemente non avrebbe motivo di farti “offerte creative”.

 

[moralista]

Ma non vedo il problema, se l'appartamento ti piace fallo valutare, e apri una trattativa con il locatore, per i debiti di condominio a te poco importa se non sono del tuo locatore sarà compito dell'amministratore recuperarli con delle ingiunzioni, e poi fasciarsi la testa prima che faccia male, tuttalpiù trattieni quanto basta a coprire eventuali a garanzia depositato dal Notaio, ma devono prima fare delle esecuzioni dei debitori morosi

 

[Elisabetta48]

ma devono prima fare delle esecuzioni dei debitori morosi

Non è così semplice. In un condominio che conosco anche equitalia ha un credito nei confronti del moroso. Se il condominio fa mettere all'asta l'appartamento, paga spese enormi e Equitalia si prenderebbe tutto. Al condominio resterebbero solo le spese. Così almeno l'ha raccontata l'amministratore