Risarcimento danni agli inquilini per lavori bagno

[parnassius]

Buongiorno,
volevo esporvi il mio problema e spero che possiate consigliarmi per il meglio.
Ho un appartamento che ho affittato 3 anni fa con contratto regolare 4+4 a due ragazzi. Nel mese di maggio ci comunicano che c'è una perdita nella parte esterna dell'edificio (il nostro appartamento si trova al piano rialzato e sotto di noi non c'è nessuno, ma il soffitto dell'androne esterno) in corrispondenza del nostro bagno. Ci siamo assicurati personalmente dell'effettiva perdita e abbiamo mandato immediatamente (due giorni dopo) il nostro tecnico di fiducia a controllare da dove provenisse la perdita. Il tecnico ovviamente doveva rompere il pavimento del bagno per effettuare questo controllo.

Il problema è che i lavori nel bagno sono stati rimandati di ben 35 giorni, per via di impegni lavorativi degli inquilini (uno di loro faceva le notti e quindi non voleva avere i lavori di giorno quando doveva dormire). Ovviamente la proroga è stata accettata e finalmente i lavori sono iniziati a luglio e sono durati 15 giorni, poichè le tubature erano completamente distrutte e ammuffite dal tempo (la casa ha più di 20 anni). Quindi con una spesa di oltre 6000 € interamente a nostro carico (come da legge) gli inquilini si ritrovano un bagno nuovo di zecca, con doccia idromassaggio.

L'utilizzo del water durante i lavori è stato possibile per quasi l'intera durata dei lavori stessi, tranne l'ultimo giorno in cui è stato sostituito il sanitario. Purtroppo la doccia ed il lavabo sono stati inagibili.

Premetto che per tre anni non ho mai applicato l'aggiornamento ISTAT, ed il rapporto sembrava dei migliori.

Gli inquilini hanno provato più volte a chiedermi un risarcimento danni per il mancato utilizzo del bagno, ma nel contratto ( e per legge) non è previsto alcun risarcimento per riparazioni urgenti. Riporto la dicitura del contratto stipulato con questi due signori:"10) Il conduttore non avrà diritto a pretendere alcun risarcimento di danni o spese qualora, per riparazioni necessarie anche se differibili, modifiche o miglioramento all’intero stabile o parte di esso, dovesse risultare limitato l’uso o il godimento della cosa locata."

Io ho sempre risposto educatamente facendo riferimento al contratto e invitandoli a considerare come sorta risarcimento lo sconto che abbiamo fatto loro sul canone d'affitto non applicando l'aggiornamento dell'indice istat (applicabile per legge) in tutti questi anni, che a conti fatti ammonta ad un risparmio di circa 400,00 €.

Oggi è il 23 luglio e ancora non hanno pagato l'affitto (il pagamento dovrebbe essere effettuato entro l'8). Tra l'altro non sono mai stati puntuali nel pagamento del canone, ma abbiamo sempre chiuso un occhio, visto che in questi anni hanno sempre pagato. Il tecnico che ha fatto i lavori ci ha comunicato che non hanno intenzione di pagare il canone di luglio perchè per 15 giorni sono stati in albergo e vogliono il rimborso di ciò che hanno speso per stare lì.

Per il momento ho scritto loro un'email sollecitandoli nel pagamento del mese di luglio, vedremo cosa rispondono e cosa pretendono, non mi posso basare sulle voci del tecnico. Se pretendono questo rimborso come posso procedere? l'avvocato vorrei evitarlo, ove possibile, anche perchè non so quanto mi conviene a conti fatti. Tra l'altro, se metto in mezzo un avvocato e vinco, la parcella dell'avvocato è a loro carico? e quanto potrebbe costare orientativamente un intervento legale di questo tipo? grazie a tutti per le risposte che vorrete scrivermi!!

 

[bolognaprogramme]

Gli inquilini hanno provato più volte a chiedermi un risarcimento danni per il mancato utilizzo del bagno, ma nel contratto ( e per legge) non è previsto alcun risarcimento per riparazioni urgenti. Riporto la dicitura del contratto stipulato con questi due signori:"10) Il conduttore non avrà diritto a pretendere alcun risarcimento di danni o spese qualora, per riparazioni necessarie anche se differibili, modifiche o miglioramento all’intero stabile o parte di esso, dovesse risultare limitato l’uso o il godimento della cosa locata."

Se non dovessero pagarti luglio, manda una raccomandata A.R. ricordando l'articolo del contratto che hai citato.
Per ora, fai così, poi vedi le cose come possono articolarsi...

Silvana

 

[parnassius]

Grazie Silvana per la tua risposta.
Sono stanca di trattare con gente così petulante. Pensa che quando stipulammo il contratto dissi loro che sarebbe stato un 4+4 e loro mi hanno risposto "Ma non si potrebbe fare più corto? sai io e il mio ragazzo vorremmo provare a vivere insieme... non so se funzionerà..." penso che con questa frase il quadro sia più che completo su che tipo di gente ho a che fare.
Purtroppo le persone così ignoranti alla fine sono le più difficoltose, perchè non intelligenti e molto, ma molto strafottenti. Giocano a fare i grandi senza saperlo fare.

 

[bolognaprogramme]

Certo, ma dal momento che hai ragione tu, fai valere le tue ragioni ...

Silvana

 

[StLegaleDeValeriRoma]

E' necessario perdurando l'inadempimento dei conduttori metterli in mora con una diffida mediante raccomandata A.R. e poi se non viene effettuato il pagamento attivare la procedura di sfratto per morosità ovviamente dopo aver esaminato il contratto di locazione.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[arianna26]

"10) Il conduttore non avrà diritto a pretendere alcun risarcimento di danni o spese qualora, per riparazioni necessarie anche se differibili, modifiche o miglioramento all’intero stabile o parte di esso, dovesse risultare limitato l’uso o il godimento della cosa locata."

a me sembra dubbia una clausola come quella che hai citato. sarebbe come dire che, qualora dovessero ristrutturare il palazzo dovrebbero continuare a pagare te e l'albergo. quando è successo a mia sorella il proprietario le ha pagato l'albergo spontaneamente scusandosi per il disagio che comunque le arrecava per non pter disporre di tutte le sue cose.

Tu potevi, e puoi tuttora pretendere l'aumento ma gli hai indubbiamente procurato un danno, non potersi lavare per 10 giorni non è uno scherzo, sono andati in albergo e secondo me hanno fatto bene. io non inizierei una causa. se quella clausola viene considerata vessatoria, tu gli paghi l'albergo, il disagio e l'avvocato. il loro, oltre ovviamente al tuo.

 

[parnassius]

se anche quella clausola dovesse risultare vessatoria, per legge (e non da contratto) non sono previsti risarcimenti per danni causati da riparazioni necessarie che non superino un sesto del periodo di locazione o comunque inferiori ai 20 gg. cito uno stralcio dei Diritti e doveri del locatore art. 1575 c.c e segg.

"Al fine di assicurare il pieno e continuativo godimento da parte del conduttore, il codice prevede, da un lato, il divieto per il locatore di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore e, dall’altro lato, che le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dallo stesso, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione.

Sotto quest’ultimo profilo, inoltre, il legislatore impone al conduttore di tollerare le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla scadenza del contratto;

****se, però, l'esecuzione delle riparazioni medesime si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.

***A tutela, infine, delle legittime esigenze abitative del locatario, a prescindere dalla durata della locazione, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell’immobile in cui vivono il conduttore e la sua famiglia, il medesimo può ottenere lo scioglimento del contratto, sulla base di una prudente valutazione delle circostanze da parte del giudice (cfr. art. 1584 c.c.).

I lavori sono durati 15 gg, perciò non vedo perchè dovrei perdere un'eventuale causa. Come dici tu Arianna, il proprietario può spontaneamente pagare l'albergo per il disagio, ma non è obbligato per legge.
Loro hanno scelto di andare in albergo, ma non sono io a dover pagare il loro soggiorno. Tra l'altro non mi hanno comunicato nulla, hanno solo deciso di non pagare il mese di luglio di libera iniziativa. In questo modo si sono resi morosi, e mi insegni che esiste un registro inquilini morosi, dove una volta registrati, non ti concedono più un successivo contratto di locazione, sbaglio?

 

[maidealista]

In questo modo si sono resi morosi, e mi insegni che esiste un registro inquilini morosi, dove una volta registrati, non ti concedono più un successivo contratto di locazione, sbaglio?

Credo proprio di sì...:daccordo:

 

[parnassius]

Grazie avvocato De Valeri per la sua risposta. Il fatto è che i signori locatori hanno già dato disdetta del contratto a giugno e a dicembre dovrebbero lasciare l'appartamento. I lavori di riparazione del bagno sono stati tra l'altro sollecitati da loro stessi.

Ma forse è necessario fare un passo indietro.

Noi come proprietari risultavamo non in regola perchè pur avendo stipulato un contratto 4+4 non lo abbiamo registrato, perchè le premesse non erano delle migliori. Mi spiego meglio, questi signori non erano sicuri di quanto a lungo sarebbe funzionata la loro convivenza (esplicitamente detto da loro stessi), pertanto abbiamo, sbagliando, deciso di non registrare il contratto. Trascorsi 3 anni, e cmq molto in ritardo, abbiamo deciso di registrarlo, accollandoci tutte le dovute multe previste dalla legge. I rapporti si sono incrinati quando, prima di registrare il vecchio contratto del 2008, abbiamo proposto ai locatori un nuovo contratto da far partire dal 2011 per agevolare le procedure, con una riduzione del canone di affitto (dietro loro richiesta, non specificando l'importo desiderato) da 850 € a 750 €. In risposta abbiamo avuto una email in cui, tralascio i particolari, in sostanza dicevano che un ribasso di 100 € era troppo poco e che se non scendevamo alle loro condizioni a loro medesimi la registrazione del contratto non interessava e avrebbero continuato a pagare come prima. Benissimo, ma era nostro preciso desiderio metterci in regola e registrare comunque il contratto (il vecchio, quello stipulato nel 2008). Questa cosa è stata vista da loro come un sopruso, quando in realtà ne sono stati informati preventivamente, e non solo, anche con un'eventuale riduzione del canone da loro rifiutata. Tra l'altro l'atto di registrare un contratto di locazione non prevede l'accordo preventivo tra le parti interessate, sbaglio? Chiunque può farlo, perchè è una scrittura privata sulla base di un contratto che rispetta i canoni previsti dalla legge.

Ora mi chiedo: lo scopo di questi signori è farsi sfrattare prima del termine della locazione? A che cosa vanno incontro gli inquilini che vengono sfrattati? In un futuro possono poi stipulare un nuovo contratto di locazione?

Il problema è che io non ho nessuna intenzione di mettere nei problemi questi due ragazzi (giovani, sotto i 30 anni). Vorrei evitare di creare loro danni seri, non hanno una grande disponibiltà economica e sono piuttosto sprovveduti in materia di locazione. Il mio timore è che si sono fatti prendere la mano dalla rabbia e che non siano consapevoli a cosa vanno incontro.

Invece dello sfratto, da usare come extrema ratio, vorrei far loro noto le conseguenze delle loro azioni, ma dovrei avere delle informazioni sicure, prima di spaventarli o peggio ancora farli sentire minacciati.

La ringrazio in anticipo per il suo aiuto

 

[GianfrancoElly]

Se vuoi fare l'educatore è una battaglia persa: dopo tutto quello che hai scritto direi di lasciar perdere. Comunque i "ragazzi" non rischiano nulla se non lo sfratto, che però probabilmente arriverebbe quando hanno deciso di andarsene (dicembre)