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Il venditore paga le spese condominiali straordinarie deliberate prima dell’atto
Secondo la Cassazione, l’obbligo di pagamento delle spese sorge già con la delibera di approvazione e non con la successiva ripartizioneIn caso di vendita di un’unità immobiliare facente parte di un condominio, in assenza di uno specifico accordo delle parti, spetta al venditore sopportare le spese straordinarie deliberate dall’assemblea condominiale prima dell’atto di vendita, a prescindere dal fatto che i lavori siano stati eseguiti successivamente. Infatti, le spese straordinarie competono a chi fosse proprietario al momento della delibera assembleare che ha disposto i lavori di straordinaria amministrazione.
Così si è espressa la Corte di Cassazione, nella sentenza 3 dicembre 2010 n. 24654.
La Corte ricorda che, in relazione alla suddivisione delle spese condominiali, le parti del contratto di compravendita possono raggiungere uno specifico accordo. Infatti, alienante ed acquirente possono liberamente pattuire, inserendo tale clausola nel contratto di compravendita avente ad oggetto un piano o una porzione di piano di un edificio in condominio, a quale delle due parti spetti l’onere di pagare le spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.
In difetto di tale pattuizione, soccorre la legge. Tuttavia, l’interpretazione che la giurisprudenza dà del disposto normativo non è univoca.
Infatti:
- una parte della giurisprudenza ritiene che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio derivi non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione. In breve, secondo questa impostazione, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, l’obbligato al pagamento delle spese è colui che risulta proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass. 26 gennaio 2000 n. 857 e 18 aprile 2003 n. 6323);
- altra parte della giurisprudenza, invece, identifica il momento dell’insorgenza dell’obbligo di corrispondere le spese condominiali con il momento in cui la spesa viene deliberata dall’assemblea condominiale, a prescindere dalla successiva delibera di ripartizione (Cass. 21 luglio 2005 n. 15288). Pertanto, secondo questa tesi, il condomino che vende l’immobile di sua proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora titolare del diritto di proprietà.
Secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza in commento, il momento del sorgere dell’obbligazione al pagamento delle spese condominiali varia a seconda della natura di queste ultime.
Il sorgere dell’obbligazione dipende dalla natura delle spese
Infatti – spiega la Corte – le spese:
- ordinarie, sebbene siano normalmente disposte dal “preventivo annuale” approvato dall’assemblea, potrebbero in alcuni casi essere disposte dall’amministratore anche in assenza di quel “preventivo” ed in assenza di un pronunciamento dell’assemblea condominiale. Pertanto, la nascita dell’obbligazione per il pagamento delle spese ordinarie, secondo la Corte, scaturisce dal compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, a prescindere dalla delibera dell’assemblea condominiale;
- straordinarie e le spese relative alle innovazioni devono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, con la conseguenza che la delibera dell’assemblea condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione, in capo a ciascun condomino. Pertanto, l’obbligo di pagamento di tali spese grava su colui che sia proprietario al momento della delibera che le approva, a prescindere dalla successiva ripartizione e dalla loro esecuzione.
Alla luce di tali considerazioni, dunque, la Cassazione ritiene che il pagamento delle spese straordinarie, nel caso di specie, competesse al venditore, in quanto egli era ancora proprietario al momento della delibera condominiale (la quale aveva preceduto l’atto di vendita), di conseguenza, viene riconosciuto all’acquirente dell’immobile il diritto a rivalersi nei confronti del venditore per quanto indebitamente pagato al condominio.
Fonte Eutekne
Secondo la Cassazione, l’obbligo di pagamento delle spese sorge già con la delibera di approvazione e non con la successiva ripartizioneIn caso di vendita di un’unità immobiliare facente parte di un condominio, in assenza di uno specifico accordo delle parti, spetta al venditore sopportare le spese straordinarie deliberate dall’assemblea condominiale prima dell’atto di vendita, a prescindere dal fatto che i lavori siano stati eseguiti successivamente. Infatti, le spese straordinarie competono a chi fosse proprietario al momento della delibera assembleare che ha disposto i lavori di straordinaria amministrazione.
Così si è espressa la Corte di Cassazione, nella sentenza 3 dicembre 2010 n. 24654.
La Corte ricorda che, in relazione alla suddivisione delle spese condominiali, le parti del contratto di compravendita possono raggiungere uno specifico accordo. Infatti, alienante ed acquirente possono liberamente pattuire, inserendo tale clausola nel contratto di compravendita avente ad oggetto un piano o una porzione di piano di un edificio in condominio, a quale delle due parti spetti l’onere di pagare le spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.
In difetto di tale pattuizione, soccorre la legge. Tuttavia, l’interpretazione che la giurisprudenza dà del disposto normativo non è univoca.
Infatti:
- una parte della giurisprudenza ritiene che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio derivi non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione. In breve, secondo questa impostazione, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, l’obbligato al pagamento delle spese è colui che risulta proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass. 26 gennaio 2000 n. 857 e 18 aprile 2003 n. 6323);
- altra parte della giurisprudenza, invece, identifica il momento dell’insorgenza dell’obbligo di corrispondere le spese condominiali con il momento in cui la spesa viene deliberata dall’assemblea condominiale, a prescindere dalla successiva delibera di ripartizione (Cass. 21 luglio 2005 n. 15288). Pertanto, secondo questa tesi, il condomino che vende l’immobile di sua proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora titolare del diritto di proprietà.
Secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza in commento, il momento del sorgere dell’obbligazione al pagamento delle spese condominiali varia a seconda della natura di queste ultime.
Il sorgere dell’obbligazione dipende dalla natura delle spese
Infatti – spiega la Corte – le spese:
- ordinarie, sebbene siano normalmente disposte dal “preventivo annuale” approvato dall’assemblea, potrebbero in alcuni casi essere disposte dall’amministratore anche in assenza di quel “preventivo” ed in assenza di un pronunciamento dell’assemblea condominiale. Pertanto, la nascita dell’obbligazione per il pagamento delle spese ordinarie, secondo la Corte, scaturisce dal compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, a prescindere dalla delibera dell’assemblea condominiale;
- straordinarie e le spese relative alle innovazioni devono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, con la conseguenza che la delibera dell’assemblea condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione, in capo a ciascun condomino. Pertanto, l’obbligo di pagamento di tali spese grava su colui che sia proprietario al momento della delibera che le approva, a prescindere dalla successiva ripartizione e dalla loro esecuzione.
Alla luce di tali considerazioni, dunque, la Cassazione ritiene che il pagamento delle spese straordinarie, nel caso di specie, competesse al venditore, in quanto egli era ancora proprietario al momento della delibera condominiale (la quale aveva preceduto l’atto di vendita), di conseguenza, viene riconosciuto all’acquirente dell’immobile il diritto a rivalersi nei confronti del venditore per quanto indebitamente pagato al condominio.
Fonte Eutekne
