Vendere garage pertinenziale in quote

[ispi]

Buongiorno,

Ho acquistato un appartamento all'asta (lotto1) e un garage (lotto2) pertinenziale all'appartamento.
Ho acquistato con le agevolazioni prima casa.
Sono unico proprietario e ora vorrei vendere una quota del mio garage, tipo il 50% o meglio anche solo il 10%, in modo da diventare comproprietario.

È possibile farlo? A che costi andrei incontro?

Il vantaggio è che l'attuale condominio composto da 3 unità con 2 proprietari diventerebbe composto da 3 unità e 3 proprietari e quindi le decisioni in assemblea si portano avanti con il raggiungimento della maggioranza.

Avete consigli?

 

[Nemesis]

diventerebbe composto da 3 unità e 3 proprietari

Leggi l'art. 67, comma 2 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
In assemblea rileva solo una "testa" che rappresenta i millesimi relativi all'intera proprietà. La volontà dei comproprietari si manifesta con un solo voto, espresso dal rappresentante, riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari.

 

[ispi]

Leggi l'art. 67, comma 2 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
In assemblea rileva solo una "testa" che rappresenta i millesimi relativi all'intera proprietà. La volontà dei comproprietari si manifesta con un solo voto, espresso dal rappresentante, riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari.

Si appunto, quindi come dico io, se sono io proprietario 'A' dell'appartamento e del garage ho un solo voto, se invece il garage vendo una quota del 50% o 10% a 'B', divento comproprietario, quindi si avranno come proprietari: A ( appartamento) e AB (garage), se ci aggiungo proprietario 'C' di un altro appartamento diventiamo in 3 a dover votare.

Quello che mi chiedo è se posso vendere il 50 o il 10% del mio garage o posso venderlo solo tutto per intero? E che problematiche ho se ho usufruito delle.agwvolazioni prima casa?

 

[Geometra Dal Macigno]

Se sono passati meno di 5 anni dalla data di acquisto, dovrai pagare una sanzione, non so quant'è ma devi informarti. Le agevolazioni prima casa offrono uno sconto in fase di acquisto a patto però che tieni l'immobile per almeno 5 anni prendendoci la residenza. Mi pare tu abbia 18 mesi per prenderci la residenza (non ho i riferimenti precisi).

Non mi sembra una grande idea diventare comproprietario. Hai pensato che, il giorno che tu vorrai vendere e l'altro non vorrà vendere il garage, l'unica soluzione sarà la divisione giudiziale?

In Assemblea, anche se siete due comproprietari, potrà andarci uno solo dei due, e parlerà sia per se stesso, che per l'altro. Non è che aggiungendo un comproprietario, aumenta il potere decisionale in assemblea! Il comproprietario assente in assemblea, accetta le decisioni e le scelte che il comproprietario, presente in assemblea, farà. Se il comproprietario assente sarai tu, la votazione fatta dal comproprietario presente in assemblea sarà comunque vincolante nei tuoi confronti, e non potrai farci nulla.

Io non te lo consiglio, comunque legalmente la risposta è sì, puoi vendere una quota di proprietà. Verifica solo che non ci siano vincoli in tal senso, negli atti di provenienza dell'immobile, e verifica che l'immobile non sia stato commercializzato con una convenzione che ne vieta espressamente la vendita parziale, o che magari ti vincola a chiedere l'autorizzazione a una autorità superiore (esempio, il Comune) prima di vendere. Ci sono tanti tipi di proprietà, non c'è solo la proprietà piena.

 

[ispi]

In assemblea io voterò per il mio appartamento e l'altro votera' per il garage decidendo anche per la mia quota.
Lo venderei ad un familiare stretto, se la cosa mi facesse risparmiare lo regalerei anche.
Il vantaggio è che ora sono su un condominio minimo e per fare qualsiasi cosa bisogna essere d accordo entrambi, se fossimo in 3 io avrei sempre la maggioranza sia di teste che di millesimi.

Non c'è nessun vincolo all'immobile almeno da come mi ha verificato un geometra incaricato.

Potrei vendere in nuda proprietà ma cmq per le attività ordinarie il voto spetta all'usuffrutuario

 

[Geometra Dal Macigno]

se fossimo in 3 io avrei sempre la maggioranza sia di teste che di millesimi.

Citazione Nemesis: "Leggi l'art. 67, comma 2 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
In assemblea rileva solo una "testa" che rappresenta i millesimi relativi all'intera proprietà. La volontà dei comproprietari si manifesta con un solo voto, espresso dal rappresentante, riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari."

Quindi se vendi una parte del garage, sarete 2 comproprietari che assieme hanno il 50%. Se vendi a 999 persone, sarete 1000 comproprietari del garage, e ognuno ha 1/1000 di proprietà: e solo una delle 1000 persone si può presentare in assemblea, e vota e decide per tutti e 1000. Non so se mi spiego.

 

[Geometra Dal Macigno]

Lo venderei ad un familiare stretto, se la cosa mi facesse risparmiare lo regalerei anche.

Non c'è modo migliore per guastare i rapporti con questo familiare stretto.
Gli immobili non si riescono a regalare, perché una spesa minima c'è sempre, anche nelle donazioni: l'imposta di registro è il 2 per cento del valore dell'immobile, CON UN MINIMO DI 1000 EURO. Quindi anche se vendi una quota di garage a 100 Euro, chi acquista paga l'imposta di registro 1000 Euro, più l'onorario notarile. A spanne, se davvero vuoi regalare, accollandoti tu il costo dell'atto notarile, andrai a spendere 3000 Euro per dare via una quota di garage senza guadagnarci nulla, anzi, rimettendoci.

 

[ispi]

Citazione Nemesis: "Leggi l'art. 67, comma 2 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
In assemblea rileva solo una "testa" che rappresenta i millesimi relativi all'intera proprietà. La volontà dei comproprietari si manifesta con un solo voto, espresso dal rappresentante, riferibile all'unità immobiliare oggetto di comunione, con effetti vincolanti nei confronti degli altri proprietari."

Quindi se vendi una parte del garage, sarete 2 comproprietari che assieme hanno il 50%. Se vendi a 999 persone, sarete 1000 comproprietari del garage, e ognuno ha 1/1000 di proprietà: e solo una delle 1000 persone si può presentare in assemblea, e vota e decide per tutti e 1000. Non so se mi spiego.

Si l'ho capito, ma se io sono proprietario di un appartamento ho diritto del mio voto, poi per il garage siccome sono comproprietario votera' l'altro proprietario e così sono due voti, se invece appartamento e garage fossero entrambi miei ci sarebbe un solo voto...

 

[ispi]

Non c'è modo migliore per guastare i rapporti con questo familiare stretto.
Gli immobili non si riescono a regalare, perché una spesa minima c'è sempre, anche nelle donazioni: l'imposta di registro è il 2 per cento del valore dell'immobile, CON UN MINIMO DI 1000 EURO. Quindi anche se vendi una quota di garage a 100 Euro, chi acquista paga l'imposta di registro 1000 Euro, più l'onorario notarile. A spanne, se davvero vuoi regalare, accollandoti tu il costo dell'atto notarile, andrai a spendere 3000 Euro per dare via una quota di garage senza guadagnarci nulla, anzi, rimettendoci.

Non c'è un modo per evitare questi costi? Con nuda proprietà costera meno forse? Mi viene da pensare anche tipo con un comodato d'uso...ma non avrebbe diritto di voto...
Insomma vorrei aumentare il numero di teste che possono votare in assemblea condominiale

 

[vittorievic]

vantaggio è che l'attuale condominio composto da 3 unità con 2 proprietari

secondo me nelle situazioni di "empasse" costa di meno rivolgersi all'istituto della Mediazione.