ciao ragazzi, mi sono spesso rivolto a voi tutti e devo continuare a farlo, poichè, aprendo il coperchio della pentola, ne scopro sempre una nuova!
sarò breve ma non posso non lanciare un consiglio ed un appello accorato a chi si avvicenda nella compravendita immobiliare: STATE SEMPRE ATTENTI E VERIFICATE PRELIMINARMENTE DI TUTTO E DI PIU'.
vengo al dunque:
1. nel dicembre del 2009 acquisto una unità immobiliare cat c/2 da impresa, in tutto e per tutto allestito come abitazione, questo in funzione dell'imminente varo del cosiddetto piano casa.
2. a proposito di agibilità, nel rogito compare testualmente: La società venditrice, in persona come sopra, dichiara e dà atto che il fabbricato in oggetto non è ancora munito di certificato di agibilità-abitabilità, che si impegna ad ottenere, ma assicura che i lavori di costruzione dello stesso autorizzati dal Comune di xyz con la concessione sopra citata, sono stati eseguiti in conformità al progetto debitamente approvato, ne garantisce pertanto la regolarità edilizia, e la corrispondenza degli impianti alla normativa in materia di sicurezza e ad ogni altra norma tecnico e legale, obbligandosi come previsto dalle leggi in materia alla consegna della relativa documentazione.
3. in questi ultimi tre anni l'unità immobiliare - seminterrata - si allaga in occasione delle pioggie autunnali, le cui cause sono in accertamento attraverso lunga e complessa causa, ora in attesa di nomina del CTU;
4. in ogni caso, in vista del piano casa che poi passa, attraverso accesso agli atti - siamo a giugno 2011, leggendo il progetto esecutivo, la relazione e le tavole, scopro che la mia unità immobiliare è progettata con h=250 cm ma è realizzata come h=265 cm... così pure nella visura catastale, compaiono i 265 cm, visura consegnatami al momento del rogito
5. pochi giorni dopo l'amara scoperta, su mia richiesta il mio legale invia raccomandata r/r al costruttore scrivendogli che mi sono accorto di questa non conformità al progetto (per non chiamarlo abuso) e contestualmente ordinandogli di provvedere al ripristino del problema
6. il venditore riappare dal limbo, visto che latitava per i problemi dell'allagamento, e quasi mi supplica di non denunciare al comune, bla bla, che qualcosa di poteva fare, insomma, tante frottole che gli han permesso di guadaganre un po' di tempo, almeno sino a quando, nell'ottobre del 2011, ha protocollato al comune un accertamento di conformità per la sanatoria dei 265 in 250 cm...
7. passano i mesi e il costruttore riprende a latitare, ma cerca di farmi capire mediante terzi (suoi geometri o segretarie varie) che c'è un modo per sanare non sollevando la quota di questi 15 cm, quindi perchè cosi risparmia, e successivamente, col piano casa, aumentarne la volumetria assieme al cambio di destinazione d'uso. in sostanza con due passaggi e due concessioni edilizie mi vende la possibilità di sanare l'abuso e che avrebbe sostenuto tutte le spese meno quelle per il cambio di destinazione d'uso da C/2 in A/3.
8. ricordo al costruttore che esiste un articolo, il 134, del DPR 380, richiamato nella lettera dell'avvocato al punto 5, che dice testualmente: Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.
la data di scadenza fissata diventa il 9 giugno 2012, perchè un anno prima ricevo gli atti da parte del comune, con tanto di timbro datario
9. su richiesta degli intermediari del costruttore, formulo una scrittura privata assieme al mio legale, che sancisce i contenuti del punto 7, ma ovviamente l'impresa ed i suoi rappresentanti mi rispondono più, quindi, prima della scadenza del 9 giugno, protocollo al comune una specie di notifica della situazione del mio immobile (265 cm) e chiedendo garbatamente all'ufficio tecnico a che punto è l'accertamento di conformità, se questo esiste...
10. mi reco di persona al comune e mi fanno notare che, è vero dell'esistenza di questo accertamento, ma al costruttore manca il titolo per richiederlo poichè, è vero che se si tratta del costruttore ad aver realizzato l'abuso questi ora non è più il proprietario degli immobili, quindi deve procurarsi la delega per poter procedere
11. sempre su mia richiesta, il tizio dell'ufficio tecnico, mi comunica che è stata presentata domanda di agibilità, ma tale domanda non è corredata da alcun ALLEGATO, ovvero manca ogni dichiarazione di conformità degli impianti elettrici (quelli idraulici sarebbero non necessari ?!?), mancano i certificati statici (necessari !?!), manca qualsiasi asseverazione, però compare una frase con la quale il direttore dei lavori afferma che le opere sono realizzate come da progetto approvato....
questo ultimo punto ovviamente non corrisponde a verità perchè ci sono questi 15 cm in più moltiplicati per tre cantine quindi per circa 150 mq di abuso...
concludendo:
sino a che io edi miei due vicini (possessori degli immobili seminerrati con l'abuso), non firmiamo la delega al costruttore per l'accertamento di conformità e per la sanatoria dei 15 cm, il comune non rilascerà mai l'agibilità, anche se il primo consegnerà tutte le certificazioni mancanti (ammissibile dopo tre anni dalla realizzazione e dopo i ripetuti allagamenti ??? mah...).
se questo non sana la situazione e se noi e tutto il palazzo (di altri 6 appartamenti) non otteniamo l'agibilità, non sarà possibile presentare la richiesta di cambio di destinazione d'uso come da piano casa;
ora, se è vero che lo abbiamo in pugno, come possiamo fare per risolvere efficacemente? ricordo che, ogni conciliazione è stata tentata (lettere di avvocato, mail, incontri) ma sono tre anni che, al momento opportuno, il costruttore sparisce o prende tempo (ma nel mentre edifica nuove palazzine nello stesso comune).
e poi, se gli firmo quella delega, IMPORTANTE; divento tactamente complice della finta sanatoria descritta al punto 7? cioè: sono colluso del costruttore che dice di sollevare la quota pavimento, e poi finge di ampliare la cubatura?
è invece possibile risolvere legalmente, annullando l'atto ma con qualche procedura d'urgenza?
oltre al comune, a chi posso denunciare l'abuso? a questo punto, perlomeno, gli faccio male... e soprattutto voglio tutelare il mio interesse (e il mutuo 15ennale acceso su quell'immobile) e il mancato godimento, e il mancato cambio di destinazione d'uso...
grazie!
g.
sarò breve ma non posso non lanciare un consiglio ed un appello accorato a chi si avvicenda nella compravendita immobiliare: STATE SEMPRE ATTENTI E VERIFICATE PRELIMINARMENTE DI TUTTO E DI PIU'.
vengo al dunque:
1. nel dicembre del 2009 acquisto una unità immobiliare cat c/2 da impresa, in tutto e per tutto allestito come abitazione, questo in funzione dell'imminente varo del cosiddetto piano casa.
2. a proposito di agibilità, nel rogito compare testualmente: La società venditrice, in persona come sopra, dichiara e dà atto che il fabbricato in oggetto non è ancora munito di certificato di agibilità-abitabilità, che si impegna ad ottenere, ma assicura che i lavori di costruzione dello stesso autorizzati dal Comune di xyz con la concessione sopra citata, sono stati eseguiti in conformità al progetto debitamente approvato, ne garantisce pertanto la regolarità edilizia, e la corrispondenza degli impianti alla normativa in materia di sicurezza e ad ogni altra norma tecnico e legale, obbligandosi come previsto dalle leggi in materia alla consegna della relativa documentazione.
3. in questi ultimi tre anni l'unità immobiliare - seminterrata - si allaga in occasione delle pioggie autunnali, le cui cause sono in accertamento attraverso lunga e complessa causa, ora in attesa di nomina del CTU;
4. in ogni caso, in vista del piano casa che poi passa, attraverso accesso agli atti - siamo a giugno 2011, leggendo il progetto esecutivo, la relazione e le tavole, scopro che la mia unità immobiliare è progettata con h=250 cm ma è realizzata come h=265 cm... così pure nella visura catastale, compaiono i 265 cm, visura consegnatami al momento del rogito
5. pochi giorni dopo l'amara scoperta, su mia richiesta il mio legale invia raccomandata r/r al costruttore scrivendogli che mi sono accorto di questa non conformità al progetto (per non chiamarlo abuso) e contestualmente ordinandogli di provvedere al ripristino del problema
6. il venditore riappare dal limbo, visto che latitava per i problemi dell'allagamento, e quasi mi supplica di non denunciare al comune, bla bla, che qualcosa di poteva fare, insomma, tante frottole che gli han permesso di guadaganre un po' di tempo, almeno sino a quando, nell'ottobre del 2011, ha protocollato al comune un accertamento di conformità per la sanatoria dei 265 in 250 cm...
7. passano i mesi e il costruttore riprende a latitare, ma cerca di farmi capire mediante terzi (suoi geometri o segretarie varie) che c'è un modo per sanare non sollevando la quota di questi 15 cm, quindi perchè cosi risparmia, e successivamente, col piano casa, aumentarne la volumetria assieme al cambio di destinazione d'uso. in sostanza con due passaggi e due concessioni edilizie mi vende la possibilità di sanare l'abuso e che avrebbe sostenuto tutte le spese meno quelle per il cambio di destinazione d'uso da C/2 in A/3.
8. ricordo al costruttore che esiste un articolo, il 134, del DPR 380, richiamato nella lettera dell'avvocato al punto 5, che dice testualmente: Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.
la data di scadenza fissata diventa il 9 giugno 2012, perchè un anno prima ricevo gli atti da parte del comune, con tanto di timbro datario
9. su richiesta degli intermediari del costruttore, formulo una scrittura privata assieme al mio legale, che sancisce i contenuti del punto 7, ma ovviamente l'impresa ed i suoi rappresentanti mi rispondono più, quindi, prima della scadenza del 9 giugno, protocollo al comune una specie di notifica della situazione del mio immobile (265 cm) e chiedendo garbatamente all'ufficio tecnico a che punto è l'accertamento di conformità, se questo esiste...
10. mi reco di persona al comune e mi fanno notare che, è vero dell'esistenza di questo accertamento, ma al costruttore manca il titolo per richiederlo poichè, è vero che se si tratta del costruttore ad aver realizzato l'abuso questi ora non è più il proprietario degli immobili, quindi deve procurarsi la delega per poter procedere
11. sempre su mia richiesta, il tizio dell'ufficio tecnico, mi comunica che è stata presentata domanda di agibilità, ma tale domanda non è corredata da alcun ALLEGATO, ovvero manca ogni dichiarazione di conformità degli impianti elettrici (quelli idraulici sarebbero non necessari ?!?), mancano i certificati statici (necessari !?!), manca qualsiasi asseverazione, però compare una frase con la quale il direttore dei lavori afferma che le opere sono realizzate come da progetto approvato....
questo ultimo punto ovviamente non corrisponde a verità perchè ci sono questi 15 cm in più moltiplicati per tre cantine quindi per circa 150 mq di abuso...
concludendo:
sino a che io edi miei due vicini (possessori degli immobili seminerrati con l'abuso), non firmiamo la delega al costruttore per l'accertamento di conformità e per la sanatoria dei 15 cm, il comune non rilascerà mai l'agibilità, anche se il primo consegnerà tutte le certificazioni mancanti (ammissibile dopo tre anni dalla realizzazione e dopo i ripetuti allagamenti ??? mah...).
se questo non sana la situazione e se noi e tutto il palazzo (di altri 6 appartamenti) non otteniamo l'agibilità, non sarà possibile presentare la richiesta di cambio di destinazione d'uso come da piano casa;
ora, se è vero che lo abbiamo in pugno, come possiamo fare per risolvere efficacemente? ricordo che, ogni conciliazione è stata tentata (lettere di avvocato, mail, incontri) ma sono tre anni che, al momento opportuno, il costruttore sparisce o prende tempo (ma nel mentre edifica nuove palazzine nello stesso comune).
e poi, se gli firmo quella delega, IMPORTANTE; divento tactamente complice della finta sanatoria descritta al punto 7? cioè: sono colluso del costruttore che dice di sollevare la quota pavimento, e poi finge di ampliare la cubatura?
è invece possibile risolvere legalmente, annullando l'atto ma con qualche procedura d'urgenza?
oltre al comune, a chi posso denunciare l'abuso? a questo punto, perlomeno, gli faccio male... e soprattutto voglio tutelare il mio interesse (e il mutuo 15ennale acceso su quell'immobile) e il mancato godimento, e il mancato cambio di destinazione d'uso...
grazie!
g.
