Ancora sulle locazioni a canone concordato

[Giovanni Spinella]

Vorrei riprendere un discorso che è stato trattato diverse volte in questo Forum, ponendo una domanda specifica.
L’Accordo Locale del Comune di Milano, datato Luglio 1999, stabilisce, in relazione alle sub-fasce di appartenenza, i valori di canone annuo al metro quadro applicabili ad un immobile ed indica che tale canone potrà essere aggiornato annualmente con il 75% dell’indice ISTAT.
Sono d’accordo sul fatto che, dopo che il contratto è stato stipulato - di anno in anno, se lo si vuole - si debba applicare tale coefficiente di rivalutazione ridotto.
Secondo me, però, per tutti i nuovi i contratti stipulati dopo il 1999, i valori di canone iniziale dovrebbero essere calcolati rivalutando in base all’indice pieno i valori riportati nelll'Accordo.
Per esempio: dalle tabelle ISTAT si ricava che, fatto 100 l’indice a Luglio 1999, il valore a Dicembre 2012 risulta essere 133,7; di conseguenza i valori di canone dell’Accordo ad oggi dovrebbero essere incrementati del 33,7%.
Che ne pensate?
Siete a conoscenza di una normativa chiarificatrice in proposito?
Grazie.

 

[mapeit]

E' ovvio che i valori-base stabiliti nell'accordo nel 99 vadano rivalutati sulla base del 75% dell'indice ISTAT sino al 2013. Questi saranno i valori-base al mq. da utilizzare in caso di nuova locazione.
Poi il canone iniziale, se previsto nell'accordo, potrà essere rivalutato annualmente in base allo stesso criterio.

 

[Giovanni Spinella]

E' ovvio che i valori-base stabiliti nell'accordo nel 99 vadano rivalutati sulla base del 75% dell'indice ISTAT sino al 2013...

Perchè dici che è ovvio?
Per un nuovo contratto stipulato oggi, a me sembra più giusta una rivalutazione secondo l'indice ISTAT al 100%.
Se il Comune dovesse fare oggi un Accordo ex-novo, prenderebbe in considerazione i valori di mercato di oggi (pur con delle restrizioni), così come avrà fatto nel 1999.
In questo caso non credo che risulterebbero dei valori corrispondenti solo a quelli del 1999 incrementati del 75% dell'indice ISTAT.

 

[mapeit]

Art.1 comma 8, lettera e) del D.M. 5/3/1999.
"e) possibilità, in sede di accordi locali, di prevedere l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat;"

infatti ...

Punto 4.1.d) degli Accordi per il Comune di MIlano.
4.1.d) Determinazione del “valore effettivo” del canone di locazione
Individuata la fascia di oscillazione relativa alla zona urbana omogenea in cui è ubicato l’immobile e stabilita la sub-fascia in relazione agli elementi oggettivi che caratterizzano lo stesso immobile, le parti contrattuali determineranno l’importo del canone effettivo secondo quanto disposto al comma 4 dell’art. 1 del D.M. 5 marzo 1999.
... (omissis) ...
Aggiornamento del canone di locazione – Il canone di locazione potrà essere aggiornato annualmente nella misura massima del 75% della variazione annuale dell’indice dei prezzi al consumo accertata dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi nell’anno contrattuale precedente quello di decorrenza dell’aggiornamento.

Pertanto, finché non verranno redatti nuovi accordi bisogna:
- Determinare il canone così come previsto dagli accordi e dall'art. 1 del D.M. 5/3/1999.
- Trasformare l'importo da Lire in Euro.
- Applicare ad esso l'aggiornamento pari al 75% dell'indice ISTAT.

Ciò che troviamo "logico" (e anch'io lo troverei logico) non sempre corrisponde a ciò che viene attuato dalle Leggi, soprattutto nel campo delle locazioni. Ce ne sarebbero di norme "non logiche" ...

 

[JERRY48]

L’art. 41 comma 16 duodeces del decreto legge 30 dicembre 2008 n. 207, convertito con legge 27 febbraio 2009 n. 14 (G.U. 28 febbraio 2009, n. 49) ha modificato l’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392: norma che disciplina l’adeguamento del canone nei contratti di locazione ad uso non abitativo.
Per effetto della modifica il testo della norma è il seguente (modifiche in neretto): “1. Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. 2. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’art. 27, non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati. 3. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo” .
In base al nuovo testo della norma, entrato in vigore l’1 marzo 2009, l’adeguamento del canone sarà rimesso alla piena discrezionalità delle parti e potrà pertanto essere pari anche al 100% dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (c.d. indice ISTAT).
Poichè il comma 1 della norma non richiama alcun criterio di adeguamento, in teoria si potrebbe legare l’adeguamento ad un indice diverso dall’indice ISTAT, espressamente previsto dal secondo comma. L’aggiornamento del canone deve comunque essere parametrato ad indici che siano espressione della variazione “del potere di acquisto della lira” (oggi euro): pare quindi preferibile continuare a fare riferimento all’indice ISTAT.
Il vecchio criterio di adeguamento (75% massimo dell’indice ISTAT) continua ad applicarsi ai contratti stipulati per la durata minima consentita dalla legge: 6 anni per gli immobili locati per l’esercizio di attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico (art. 27 co. 1 legge 392/1978); 9 anni per gli immobili locati per l’esercizio di attività alberghiera o teatrale (art. 27 co. 3 legge 392/78).
La nuova disciplina, infine, si applica anche ai contratti in corso: se il contratto, di durata superiore a quella minima, prevede un adeguamento pari al 75% dell’indice ISTAT, sembra preferibile subordinare l’aumento di tale percentuale al consenso di entrambe le parti.

 

[mapeit]

Tu parli di contratti ad uso "non abitativo".
La domanda era relativa a contratti a canone concordato, quindi ad uso abitativo.

 

[JERRY48]

Svista colossale...
All'attuale normativa vigente, introdotta dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431, riguardo alle locazioni ad uso abitativo, si affianca, riguardo alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo, la legge n. 392 del 27 luglio 1978.

L'aggiornamento annuale del canone mensile delle locazione ad uso abitativo, al 75% della variazione accertata nell'anno precedente dall'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, era già previsto dall'art. 24 della legge n. 392 del 1978. Tale articolo prevedeva di inviare al conduttore la richiesta di aggiornamento del canone. Tale richiesta non poteva pervenire prima della fine del primo anno di esecuzione del contratto ed era rinnovabile per tutte le scadenze annuali successive alla prima, fino alla conclusione del rapporto. Nel caso in cui il locatore non avesse inviato tale richiesta, l'aggiornamento del canone non era automatico, in quanto era la stessa norma di legge a prevedere la sua decorrenza a partire dal mese successivo rispetto alla data di ricevimento della richiesta.

L'art. 24 è stato abrogato dall'art. 14, comma 4 della logge n. 431 del 1998, che, però, non ha stabilito alcunché al, riguardo.

La mancanza di una norma specifica fa ritenere che non esista più neanche la necessità della comunicazione, ai, fini della sua decorrenza.

A parere di chi scrive è valida l'accordo per l'indicizzazione in una misura diversa e superiore, come quella dell'adeguamento al 100% della, variazione accertata dall'indice ISTAT

Tutto quanto sopra, tuttavia, non è applicabile, invece, per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo, per le quali, permane la vigenza, dell'art. 32 della legge n. 392 dell978, che, disciplina l'aggiornamento del canone di locazione. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% dì quelle accertate dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

 

[JERRY48]

Le "Zone Urbane Omogenee" nel Comune di Milano sono state istituite per determinare il canone di locazione.
L'adeguamento ISTAT al 100% può essere concordato alla stipula del contratto.

 

[mapeit]

Io la penso così:
L'art. 41 c. 16/12 della Legge 14/2009 ha introdotto una novità che riguarda i soli contratti ad uso diverso da abitazione. Infatti, modificando l'art. 32 delle Legge 392/78 che si riferisce alle durate previste dall'art. 27 della Legge stessa, ha stabilito che qualora la durata dei contratti ad uso diverso da abitazione sia stabilita superiore ai minimi di 6 e 9 anni (commerciale e ristorazione/alberghiero) è possibile statuire un adeguamento del canone anche superiore al 75% della variazione ISTAT, norma che fino al 2009 era inderogabile.
Per le locazioni ad uso abitativo, invece, l'adeguamento massimo al 75% dell'indice ISTAT era già stato superato dall'avvento delle Legge 431/98 ed infatti, per i contratti c.d. "liberi" regolati dall'art. 2 comma 1 della stessa Legge, è possibile stabilire aumenti ISTAT di qualsiasi misura.
Non così per i contratti ad uso abitativo "alternativi". Infatti la Legge 431/98 all'art.2 comma 3 recita:
"In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative ... (ecc.)", demandando ad un successivo decreto ministeriale (il D.M. 30/12/2000) il dettaglio e le linee-guida per detti accordi in sede locale.
E infine il D.M. 30/12/2000 recita al punto 9:
"9. Gli Accordi in sede locale possono prevedere l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente".
Pertanto per questi contratti (nella fattispecie quelli agevolati oggetto della domanda iniziale di questo thread),
- i valori iniziali che definiscono la determinazione del canone in base alle zone e alle caratteristiche degli immobili entro un minimo e un massimo sono quelli "contrattati" e definiti in sede locale;
- gli adeguamenti di detti valori non possono mai superare il 75% dell'indice ISTAT a meno che non vengano nuovamente "contrattati" tramite la stipula di un nuovo accordo tra le parti sociali.

 

[Giovanni Spinella]

Io la penso così:
... Pertanto per questi contratti (nella fattispecie quelli agevolati oggetto della domanda iniziale di questo thread),
- i valori iniziali che definiscono la determinazione del canone in base alle zone e alle caratteristiche degli immobili entro un minimo e un massimo sono quelli "contrattati" e definiti in sede locale;
- gli adeguamenti di detti valori non possono mai superare il 75% dell'indice ISTAT a meno che non vengano nuovamente "contrattati" tramite la stipula di un nuovo accordo tra le parti sociali.

Ringrazio Mapeit, sempre "saggio" e documentato nelle sue risposte, che ci ha riportato, dopo tante digressioni, al tema iniziale.
Ho ben presente l'Accordo Locale di Milano e lo scopo della mia domanda era di conoscere se erano intervenuti successivi accordi o normative per stabilire il canone iniziale per i contratti agevolati stipulati dopo il 1999.

Ciò che troviamo "logico" ... non sempre corrisponde a ciò che viene attuato dalle Leggi...

Dici bene: in questo caso applicare oggi l'Accordo comporta la perdita di circa 8 punti dell'inflazione intervenuta rispetto al 1999 e ciò rende ancora meno appetibile l'utilizzo di questo tipo di contratti.