Compravendita immobiliare tra parenti

[serpico83]

Buon giorno a tutti, ho necessità di avere alcune informazioni relativamnete ad una operazione immobiliare che devo effettuare unitamente a mia moglie.
Io e mia moglie siamo sposati in regime di separazione dei beni, e vorremmo acquistare la casa della quale mia moglie è proprietaria insieme alla madre ed al fratello.
Tutti e tre hanno ereditato questo immobile del padre(marito) che è deceduto circa 15 anni fa.
Ad oggi essendo mia suocera all'epoca del decesso del marito in comunione dei beni, l'eredità dell'immobile in questione dovrebbe essere stata ripartita nelle seguenti proporzioni:
4/6 mia suocera 75%
1/6 mia moglie 12.5%
1/6 mio cognato. 12.5%

Noi vorremmo liquidare mio cognato e mia suocera lasciando a quest'ultima il diritto di usufrutto a vita.
L' immobile in questione, è stato valutato 650000 EURO compreso di box e cantina, il valore dell'usufrutto è stato calcolato 357500 EURO mentre il valore della nuda proprietà è stato calcolato 292500 EURO.( i calcoli sono stati effettuati in base all'età di mia suocera che è di 63 anni).
Vorrei sapere, in base a questi parametri sopra elencati, in che misura dobbiamo liquidare entrambi, acquistando io e mia moglie l'intera proprietà.
Inoltre vorrei sapere se le modalità di liquidazione nei confronti di mio cognato e di mia suocera sono regolamentate da qualche norma del codice civile...se "SI", potreste indicarmi QUALE?
In fine vorrei sapere in che misura io e mia moglie, una volta perfezionata questa operazione immobiliare, dovremo pagare le tasse relative all'immobile (imposta di registro)(Io non ho altre case intestate, mentre mia moglie è proprietaria della quota ereditata).
Rimanendo in attesa di un Vostro riscontro, Vi ringrazio anticipatamente e vi porgo cordiali saluti.

 

[1giggi1]

Se l'immobile è quello dove tua suocera viveva insieme al marito il tuo ragionamento non fila, infatti non hai da dare un usufrutto, ma tua suocera ha già diritto all'abitazione e nessuno può eliminarlo.
Se invece non è quello dove abitava tua suocera con il marito la tua ipotesi potrebbe avere un senso e dai valori che tu prospetti dovresti liquidare tuo cognato con € 108.000,00 e tua suocera con € 76.000,00.
Questo facendo naturalmente una valutazione statica e che sia accettata dagli altri, infatti tuo cognato potrebbe lamentare che così facendo a lui verrebbe preclusa la possibilità di avere in successione la quota di sua madre (che allo stato attuale è pari a € 432.000,00 e quindi a lui spetterebbe € 216.000,00 + la sua quota di € 108.000,00).

Quindi non c'è una sola soluzione, l'unica possibile è l'accordo di tutte le parti sui valori da assegnare a ciascuno, non so se è possibile adire ad azione di divisione giudiziale in quanto la parte ricevuta in eredità è solo una parte e non l'intero immobile, ma qui qualche legale sarà esseresicuramente più esplicativo di me.
Luigi

 

[arianna26]

comunque anche in presenza del diritto di abitazione credo che se tutti vogliono vendere l'operazione si possa fare.

 

[tovrm]

Dalla madre acquisti solo la nuda proprietà (195.000 Euro, pari ai 4/6) e le lasci l'usufrutto, dal cognato l'intera proprietà (108.333 Euro, pari ad 1/6 dell'intera proprietà). Fiscalmente l'operazione è anche conveniente che non acquistare l'intera proprietà dalla mamma, in quanto per l'acquisto della nuda proprietà si paga, se non ricordo male, il 4% sul valore catastale (di fatto come una prima casa) e al momento del ricongiungimento di usufrutto e nuda proprietà non ci sono ulteriori imposte da pagare.
Ti consiglio di fare tutto con un unico atto, in tal modo anche il cognato non potrà asserire in futuro di essere stato leso in alcun modo, avendo partecipato alla vendita.