Locazione Commerciale 2' scadenza sessennio , Contratto Nuovo o No?

[Betty Boop]

Buongiorno
Ringrazio in anticipo chi vorra' rispondere , sono proprietaria di un ufficio A/10 a Marzo 2026 scadra' il secondo sessennio , a Me interessa che L'inquilino Resti MA, ( e' Bravo e Paga regolare )vorrei dare un ritocco al Canone almeno di un 10 /12% , dopo aver mandato regolare disdetta a breve, per finita locazione (almeno 12 mesi prima) .. Domanda Devo Rifare il Contratto , Oppure ( se ci mettissimo d'accordo) si puo' semplicemente Aumentare il Canone ? ed in questo caso cosa c'e da fare a Livello burocratico , Moduli R L I ? oppure e' meglio rifare il Contratto di Sana Pianta ? .. Grazie ancora e Buona settimana a tutti voi

 

[Gianco]

Inizialmente è necessario che si giunga alla seconda scadenza. A quel punto
il proprietario, se intende rinnovare il contratto di locazione, deve comunicare al conduttore la proposta del rinnovo dello stesso, proponendo il nuovo canone e restare in attesa della sua risposta.

 

[uva]

regolare disdetta a breve, per finita locazione (almeno 12 mesi prima)

Nella disdetta, inviata ai sensi dell'art. 28 l. 392/1978, puoi proporre la stipula di un nuovo contratto 6 + 6 con un nuovo canone.
Se il conduttore accetta stipulerete un nuovo contratto.

Se rifiuta dovrà lasciare l'immobile.
Non hai specificato quale attività svolge.
Trattandosi di un ufficio A/10 ritengo non si tratti di attività che comporta contatti col pubblico degli utenti e consumatori; quindi non ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento (art. 34 l. 392/1978).

 

[uva]

a Marzo 2026 scadra' il secondo sessennio

mandato regolare disdetta a breve

Non è chiaro quando intendi mandare la disdetta.

Se il contratto scadrà a marzo 2026 devi mandarla l'anno prossimo, osservando il preavviso di 12 mesi.
Non c'è motivo di mandarla "a breve", ossia nell'anno corrente 2024.

 

[Betty Boop]

Per UVA L'attivita svolta e' un ufficio C A A F , e chiedo nuovamente per avere un canone maggiore dovro comunque rifare un contratto ex novo ? anche se ci fosse un accordo fra le parti ? Vale a dire senza mandare la disdetta?

 

[basty]

A volte è difficile interpretare le norme: ad es. ad un ufficio CAAF, evidentemente aperto al pubblico/cliente/utilizzatore, spetta la indennità se non si rinnova il contratto?
Quanto alla domanda

Per UVA L'attivita svolta e' un ufficio C A A F , e chiedo nuovamente per avere un canone maggiore dovro comunque rifare un contratto ex novo ? anche se ci fosse un accordo fra le parti ? Vale a dire senza mandare la disdetta?

risponderei che se non cambiano le altre condizioni regolamentari del contratto, ma solo il canone, se esiste l'accordo basta registrare una scrittura di aumento canone (sconta l'imposta di registro), mantenendo il medesimo contratto.

 

[uva]

un ufficio C A A F

Quindi è un'attività a contatto col pubblico.
Penso che sia dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento.
Chiedi conferma ad un avvocato immobiliarista o ad un Sindacato proprietari.

un accordo fra le parti ?

Un accordo deve consistere nella disdetta del contratto attualmente in essere inviata dal conduttore CAF a te (così non rischi di dover pagare l'indennità per la perdita dell'avviamento) e stipula di un nuovo contratto 6 + 6 con nuovo canone.

senza mandare la disdetta?

Se nessuno manda la disdetta (né tu né l'inquilino) il contratto si rinnoverà per altri 6 anni alle stesse condizioni.
L'unico aumento di canone possibile sarà l'aggiornamento in base al 75% dell'indice Istat se previsto con apposita clausola contrattuale.

 

[basty]

Un accordo deve consistere nella disdetta del contratto attualmente in essere inviata dal conduttore CAF a te (così non rischi di dover pagare l'indennità per la perdita dell'avviamento) e stipula di un nuovo contratto 6 + 6 con nuovo canone.

Non è per spirito di contraddizione, ma come esiste la possibilità di rinegoziazione in diminuzione del canone, esiste anche quella in aumento.
Che poi per via della indennità sia bene stare attenti a tutto, ne convengo.

 

[uva]

aumento.

I contratti commerciali sono regolati dalla l 392/1978 (artt. 27 e segg) che non prevede la procedura di rinnovo a nuove condizioni.

Quella procedura è consentita dall'art. 2, c. 1 l. 431/1998 per le locazioni abitative:
....Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni....

 

[basty]

che non prevede la procedura di rinnovo a nuove condizioni.

Non conoscevo questa sottigliezza.
Mi resta un piccolo dubbio: il fatto di non prevederla, ne esclude automaticamente la possibilità, anche se non esplicitamente indicato il rinnovo "alle medesime condizioni" nell'art. 28?