Poteri/doveri dell'amministratore e del Condomino delegato : Riscaldamento condominiale

[agostino070740]

Gent.mi esperti Vi sottopongo un quesito complicato : nel 2012 l'assemblea mi delegò ,con approvazione ad unanimità, affinchè ,in concerto con l'amministratore poco esperto, curassi la gestione del riscaldamento centralizzato. Io ho accettato l'onere e sono l'unico condomino che conosce i consumi delle passate stagioni quindi conosco le medie .Nell'anno 2011/12 la gestione era in mano all'amm.re(revocato x scorrettezze) ed al coduttore e a consuntivo fu esposto un consumo metano pari a €.270.000,00 anzichè mediamente 210.000,00 euro. Da questa situazione è scaturita la necessità di costituire il controllo della gestione , fissare il programma di erogazione calore ed i rapporti con il terzo responsabile e conduttore/manutentore. Perciò il nuovo amministratore doveva dare disposizioni soltanto dopo aver concordato con il sottoscritto ,fornendomi copia per conoscenza. La gestione passata ,i primi tre mesi furono difficili e poi furono accettati i miei suggerimenti e si è ottenuto circa 30.000,00 euro di risparmio mentre nella gestione attuale 2013/14, l'amm.re al quale avevo sottoposto varie fascie orarie con un massimo di 12 ore di erogazione calore ( e ciò ci avrebbe consentito un ulteriore risparmio di circa 36.000,00 euro) ne dispone una ed il conduttore avvia il riscaldamento ,dal 15 novembre le temperature si abbassano ed arrivano le solite lamentele di una minoranza , modifichiamo per ben tre volte l'orario di erogazione sempre dopo aver discusso e concordato . Ora dal 30 nov. (sabato) l'amministratore dispone un nuovo orario ma senza avermi preventivamente consultato , ho immediatamente protestato ma non è servito, anzi continua a variare ignorandomi volutamente . Tralascio la diatriba per non annoirvi e Vi espongo l'orario attuale "testualmente trasmessomi: 05,30 - 09 , mantenendo l'impianto non spento ma al minimo fino alle 11 - poi ripartenza dell'impianto dalle 11 alle 13,30 e quindi nuova riduzione al minimo fino alle 16,30 e successivamente ripartenza fino alle 22". Detto orario gli è stato consigliato dal conduttore della centrale termica assicurando che è il miglior modo per ottenere il massimo risparmio e nel contempo il migior confort. Quale è il vostro parere in merito alle ore di fornitura calore che dalle 05,30 alle 22 di fatto sono ben 16,30 ore (anzichè 14 max) e poi compete esclusivamente all'amm.re e non anche al Condomino delegato dall'assemblea?. Scusate ed aiutatemi a capire ,grazie .

 

[condobip]

Mi pare di capire che eri stato nominato per coadiuvare l'amministratore poco esperto, ora c'è un altro amministratore, la tua mansione è stata riconfermata anche per questo amministratore e lui è d'accordo? Tra l'altro se anche tu fossi nominato consigliere non hai nessuna facoltà decisionale, al massimo puoi consigliare e controllare, null'altro, in pratica quello che potrebbe fare ciascun condomino.
L'unica cosa che puoi e potete pretendere è il rispetto delle ore di accensione del riscaldamento.

 

[sergio gattinara]

ti trascrivo un articolo che ho trovato nel mio archivio scritto da un legale.

inizia

Chi e come può decidere quanto e quando l’impianto di riscaldamento può essere tenuto in funzione?

Al riguardo bisogna distinguere due livelli:

quello legislativo;
quello condominiale.


Per quanto riguarda la legge, l’art. 4, secondo comma, d.p.r. n. 74/2013 recita:
L'esercizio degli impianti termici per la climatizzazione invernale e' consentito con i seguenti limiti relativi al periodo annuale e alla durata giornaliera di attivazione, articolata anche in due o più sezioni:

Zona A. ore 6 giornaliere dal 1° dicembre al 15 marzo;
Zona B. ore 8 giornaliere dal 1° dicembre al 31 marzo;
Zona C. ore 10 giornaliere dal 15 novembre al 31 marzo;
Zona D. ore 12 giornaliere dal 1° novembre al 15 aprile;
Zona E. ore 14 giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile;
Zona F. nessuna limitazione.


L’allegato A al d.p.r. n. 412/93 riporta, regione per regione e comune per comune, l’appartenenza ad una delle varie fasce zone climatiche.

Per fare un esempio: Trento non ha nessuna limitazione, appartenendo alla Zona F, mentre Lampedusa appartiene alla Zona A con possibilità di accensione limitata al massimo per tre mesi e mezzo all’anno. In caso di particolari condizioni climatiche, i sindaci possono emettere ordinanze urgenti per l’estensione del periodo di accensione. La norma vale tanto in relazione agli impianti singoli, quanto rispetto a quelli centralizzati salvo alcune eccezioni specificate nel medesimo articolo 4.

L’articolo succitato ci dice anche che nel periodo dell’anno di riferimento, gli impianti non possono superare un monte orario di ore di accensione. Più nello specifico entra il quarto comma del medesimo art. 4 d.p.r. n. 74/2013 che recita:

La durata giornaliera di attivazione degli impianti non ubicati nella zona F e' compresa tra le ore 5 e le ore 23 di ciascun giorno.

Dentro questa fascia oraria e nel rispetto del così detto monte ore si può decidere di tenere accesi i riscaldamenti nel modo più consono alle proprie esigenze.

E’ qui che entra in ballo l’ambito condominiale.

Chi, ad esempio nell’ambito della Zona A, decide se il riscaldamento debba restare acceso per tutte e sei le ore consentite o di meno? Chi decide con quali modalità?

La risposta è duplice ed alternativa:

l’assemblea;
l’amministratore, in assenza di decisioni assembleari.


Il mandatario della compagine, è bene ricordarlo, è sempre tenuto a disciplinare l’uso dei beni e servizi comuni in modo che ne sia garantito il miglior godimento a tutti i condomini: decidere sull’orario di accensione di riscaldamento rientra in tale ambito. Il provvedimento dell’amministratore è sempre contestabile ai sensi dell’art. 1133 c.c.

finisce

spero che la cosa ora ti sia chiara

 

[uragano]

devi indire una nuova riunione condominiale, oppure -(una lettera che tutti i condomini devono firmare)- dove i condomini ti delegano alla gestione di tutta la parte che attiene al funzionamento del riscaldamento centralizzato.la stessa la presenti all'amministratore e la fai registrare nel registro delibere.a quel punto l'amministratore non puo' piu prendere le decisioni che vuole.la stessa lettera deve essere inviata al fuochista,intimandoli che da quel momento tutte le decisioni devono essere prese con te.(risvolto della faccenda).ricordati che da quel momento sei responsabile di tutto cio che succede nel bene e nel male.io ci penserei bene prima andrei a vedere i risvolti legali.auguri

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Oltre le giuste indicazioni del signor Sergio G. occorre anche consultare il regolmento condominiale
Sui poteri del o dei consiglieri :
I consiglieri potranno raccogliere proposte o lamentele dei singoli condomini da presentare poi all’amministratore. Il consiglio di condominio collabora con l’amministratore, soprattutto quando è necessario predisporre i capitolati di appalto e quando bisogna esaminare diversi preventivi. Tra le funzioni svolte, c’è sicuramente quella di facilitare la comunicazione fra condomini e amministratore, ma anche fra i primi e l’assemblea. Il consiglio di condominio può dare dei suggerimenti all’amministratore, che rimane però sottoposto esclusivamente alla volontà dell’assemblea. Di solito, sia l’amministratore che l’assemblea possono discostarsi liberamente dalle opinioni espresse dai membri del consiglio. Tuttavia, il regolamento contrattuale può prevedere l’esistenza di pareri vincolanti oppure può affidare dei compiti specifici al consiglio di condominio.[DOUBLEPOST=1386845984,1386845856][/DOUBLEPOST]PS e nell'occasione: da notare l'errore che si fa spesso nei condomini: quello di delegare al consiglio la scelta del preventivo e dell'impresa. La Giurisprudenza ha precisato che questi poteri spettano esclusivamente all'assemblea

 

[adimecasa]

adesso con le valvole termoregolatrici, quante ore e da che ora si devono accendere e devono rimanere accesi in un complesso misto tra commercio uffici e abitazioni???

 

[arciera]

Rimangono validi gli orari di accensione scritti nella legge e suddivisi per zone, come già specificato con dovizia. Poi sono affari condominiali a cui il nostro amico ha ampie facoltà di intervento nel condominio

 

[condobip]

ORARI ACCENSIONE RISCALDAMENTO E BENEFICI
DI CUI GODONO ALCUNI TERRITORI PER ACQUISTO GASOLIO E GAS

...
Le disposizioni relative ai periodi annuali di attivazione, alla durata giornaliera, all'orario giornaliero di attivazione degli impianti non ubicati in zona F, limitatamente alla sola durata giornaliera di attivazione, non si applicano nei seguenti casi:
a) edifici adibiti a uffici e assimilabili, nonché edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili, limitatamente alle parti adibite a servizi senza interruzione giornaliera delle attività;
b) impianti termici che utilizzano calore proveniente da centrali di cogenerazione con produzione combinata di elettricità e calore;
c) impianti termici che utilizzano sistemi di riscaldamento di tipo a pannelli radianti incassati nell'opera muraria;
d) impianti termici al servizio di uno o più edifici dotati di circuito primario, volti esclusivamente ad alimentare gli edifici di cui alle deroghe previste al comma 5 dell'art. 4, D.P.R. n. 74/'13, per la produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari, nonché al fine di mantenere la temperatura dell'acqua nel circuito primario al valore necessario a garantire il funzionamento dei circuiti secondari nei tempi previsti;
e) impianti termici al servizio di più unità immobiliari residenziali e assimilate dotati di gruppo termoregolatore pilotato da una sonda di rilevamento della temperatura esterna con programmatore che consenta la regolazione almeno su due livelli della temperatura ambiente nell'arco delle 24 ore; questi impianti possono essere condotti in esercizio continuo purché il programmatore giornaliero venga tarato e sigillato per il raggiungimento di una temperatura degli ambienti pari a 16°C + 2°C di tolleranza nelle ore al di fuori della durata giornaliera di attivazione di cui al comma 2 dell'art. 4, D.P.R. n. 74/'13.
f) impianti termici al servizio di più unità immobiliari residenziali e assimilate nei quali sia installato e funzionante, in ogni singola unità immobiliare, un sistema di contabilizzazione del calore e un sistema di termoregolazione della temperatura ambiente dell'unità immobiliare stessa dotato di un programmatore che consenta la regolazione almeno su due livelli di detta temperatura nell'arco delle 24 ore;
g) impianti termici per singole unità immobiliari residenziali e assimilate dotati di un sistema di termoregolazione della temperatura ambiente con programmatore giornaliero che consenta la regolazione di detta temperatura almeno su due livelli nell'arco delle 24 ore nonché lo spegnimento del generatore di calore sulla base delle necessità dell'utente;
h) impianti termici condotti mediante "contratti di servizio energia" ove i corrispettivi sono correlati al raggiungimento del comfort ambientale nei limiti consentiti dal presente regolamento, purché si provveda, durante le ore al di fuori della durata di attivazione degli impianti consentita dai commi 2 e 3, art. 4, D.P.R. n. 74/'13 ad attenuare la potenza erogata dall'impianto nei limiti indicati alla lettera e).
http://www.confedilizia.it/clima-ZONE.htm

 

[adimecasa]

Come mettere d'accordo i negozi e i condomini, chi vuole il riscaldamento di giorno, chi lo vuole di sera.

 

[arciera]

È infatti i nostri uffici stanno al freddo.[DOUBLEPOST=1386926635,1386926614][/DOUBLEPOST]Quelli privati