Problemi con abuso edilizio

[meltingpot]

Salve a tutti,

ho di recente ereditato un appartamento. Questo appartamento è situato al quarto e quinto piano di una palazzina di 5 piani. L'appartamento ha due abusi edilizi: sono state chiuse due verande. Una al quarto piano e una al quinto piano.
Avrei due questioni al riguardo.
1. Ho affittato l'appartameno e mi sono reso conto successivamente degli abusi presenti. Cosa dovrei fare?
2. Entrambe le verande sono state chiuse più di 20 anni fà (da documenti dei lavori eseguiti), è possibile regolarizzare la situazione?
Grazie per l'aiuto!

 

[davideboschi]

1) Senti un tecnico.
2) Senti un tecnico.

E' impossibile dare un parere senza conoscere in dettaglio la situazione e i regolamenti edilizi del comune. In questo caso, trattandosi di facciata condominiale, anche il regolamento di condominio avrà il suo peso, se non altro per il decoro estetico.

Così a naso, la cosa si può risolvere in due modi:
- devi pagare per i lavori fatti. Oltre alla sanzione, quasi sicuramente ti faranno pagare l'incremento di cubatura e la relativa variazione catastale, dopodiché il condominio farà revisionare a tue spese le tabelle millesimali. Solo carte, beninteso, ma pile di carte (da bollo) che costano pile di carte (da 50 euro).
- riapri le verande e riporti tutto come prima. Costo: il muratore - demolitore - eccetera.

La prima soluzione potrebbe essere mitigata se altri hanno fatto il tuo stesso abuso. In questo caso dovresti convincere tutti a fare la sanatoria e dividereste parte delle spese.

La seconda soluzione: decisamente da non attuare fino a che c'è l'inquilino, a meno che tu non voglia litigare. Gli hai affittato l'appartamento con degli spazi chiusi, poi glieli apri... non credo che sarà contento.
Puoi sempre dargli disdetta alla prima scadenza utile, con la scusa dei lavori da fare. Ma se paga regolarmente, perché farlo?
In definitiva, non rischi niente. Il problema ci sarà quando l'appartamento verrà venduto.

 

[Franci63]

sono state chiuse due verande

Chiuse nel senso che il balcone è chiuso da vari, ma è rimasto balcone, o chiuse nel senso che i balconi sono stati "inglobati" nell'appartamento ?
Nella prima ipotesi, se e quando vorrai vendere, dovrai chiamare un tecnico per capire se si possono sanare, o conviene rimuovere le chiusure ( prima di mostrare la casa ai potenziali acquirenti).
Nella seconda ipotesi, stesso approccio, ma sarebbe più difficile ripristinare se non fosse possibile sanare.
Pe ora non farei nulla.

Oltre alla sanzione, quasi sicuramente ti faranno pagare l'incremento di cubatura e la relativa variazione catastale, dopodiché il condominio farà revisionare a tue spese le tabelle millesimali.

Questo eventualmente solo nella seconda ipotesi tra le due sopra.

 

[marcanto]

Si parla di verande, solitamente si tratta di una chiusura di balconate.
Il problema investe due aspetti: uno di natura edilizia ed un secondo di natura condominiale
> l'aspetto edilizio richiede, qualora si voglia sanare la situazione, che l'edificio abbia della volumetria residua da sfruttare. E qualora ve ne sia non è detto che il volume già impiegato sia l'aliquota che spetta come condòmino. Sarà necessaria pratica edilizia adeguata.
in assenza di volume si deve ripristinare il tutto
> l'aspetto condominiale: la/le verande incidono sul decoro architettonico, se sono presenti da anni or-sono è quasi palese che nessuno lo ritiene leso......ma non si può mai sapere. Rientra nell'aspetto condominiale anche la circostanza che si voglia usare volume che spetta ad altri condòmini

In sintesi serve consultare un professionista tecnico

 

[marcanto]

il condominio farà revisionare a tue spese le tabelle millesimali.

Questa ipotesi non è scontata.
E non penso che le 2 verande fanno rientrare l'immobile nei casi previsti dalla norma per la revisione delle tabelle

 

[Ardesiano54]

Salve a tutti,

ho di recente ereditato un appartamento. Questo appartamento è situato al quarto e quinto piano di una palazzina di 5 piani. L'appartamento ha due abusi edilizi: sono state chiuse due verande. Una al quarto piano e una al quinto piano.
Avrei due questioni al riguardo.
1. Ho affittato l'appartameno e mi sono reso conto successivamente degli abusi presenti. Cosa dovrei fare?
2. Entrambe le verande sono state chiuse più di 20 anni fà (da documenti dei lavori eseguiti), è possibile regolarizzare la situazione?
Grazie per l'aiuto!

Buonasera. I documenti dei lavori eseguiti sono stati anche protocollati in Comune? è stato chiesto qualche titolo edilizio e poi i lavori sono stati eseguiti difformemente dal progetto?

 

[meltingpot]

Si parla di verande, solitamente si tratta di una chiusura di balconate.
Il problema investe due aspetti: uno di natura edilizia ed un secondo di natura condominiale
> l'aspetto edilizio richiede, qualora si voglia sanare la situazione, che l'edificio abbia della volumetria residua da sfruttare. E qualora ve ne sia non è detto che il volume già impiegato sia l'aliquota che spetta come condòmino. Sarà necessaria pratica edilizia adeguata.
in assenza di volume si deve ripristinare il tutto
> l'aspetto condominiale: la/le verande incidono sul decoro architettonico, se sono presenti da anni or-sono è quasi palese che nessuno lo ritiene leso......ma non si può mai sapere. Rientra nell'aspetto condominiale anche la circostanza che si voglia usare volume che spetta ad altri condòmini

In sintesi serve consultare un professionista tecnico

Grazie per la risposta marcanto.
Mi informerò per quanto riguarda l'aspetto edilizio.
Con i condomini mi sento tranquillo (speriamo)

 

[meltingpot]

Buonasera. I documenti dei lavori eseguiti sono stati anche protocollati in Comune? è stato chiesto qualche titolo edilizio e poi i lavori sono stati eseguiti difformemente dal progetto?

Grazie per la risposta Aredesiano.
Non ho sentito un tecnico, ma per quello che ho potuto capire tutti i lavori sono stati fatti correttamente, salvo poi chiudere le verande. La chiusura delle verande negli atti ufficiali non risulta.

 

[griz]

La chiusura delle verande negli atti ufficiali non risulta.

questo è un abuso che complica parecchio: è possibile che non sia sanabile e comunque la regolarizzazione dovrà essere autorizzata in primis dal condominio

 

[meltingpot]

1) Senti un tecnico.
2) Senti un tecnico.

E' impossibile dare un parere senza conoscere in dettaglio la situazione e i regolamenti edilizi del comune. In questo caso, trattandosi di facciata condominiale, anche il regolamento di condominio avrà il suo peso, se non altro per il decoro estetico.

Così a naso, la cosa si può risolvere in due modi:
- devi pagare per i lavori fatti. Oltre alla sanzione, quasi sicuramente ti faranno pagare l'incremento di cubatura e la relativa variazione catastale, dopodiché il condominio farà revisionare a tue spese le tabelle millesimali. Solo carte, beninteso, ma pile di carte (da bollo) che costano pile di carte (da 50 euro).
- riapri le verande e riporti tutto come prima. Costo: il muratore - demolitore - eccetera.

La prima soluzione potrebbe essere mitigata se altri hanno fatto il tuo stesso abuso. In questo caso dovresti convincere tutti a fare la sanatoria e dividereste parte delle spese.

La seconda soluzione: decisamente da non attuare fino a che c'è l'inquilino, a meno che tu non voglia litigare. Gli hai affittato l'appartamento con degli spazi chiusi, poi glieli apri... non credo che sarà contento.
Puoi sempre dargli disdetta alla prima scadenza utile, con la scusa dei lavori da fare. Ma se paga regolarmente, perché farlo?
In definitiva, non rischi niente. Il problema ci sarà quando l'appartamento verrà venduto.

Grazie per la risposta Davide.
Per quanto riguarda i lavori e la possibile messa a norma, immagino sia il caso di sentire uin geometra.
Per quanto riguarda l'inquilino un avvocato? Pensavo che nel caso in cui l'inquilino avesse dei problemi con le parti oggetto di abuso la cosa potrebbe essere problematica pure per me.