Quando la rinuncia alla cedolare secca fa scattare per il locatore il diritto all'aggiornamento del canone

[uva]

Segnalo, in particolare a @basty che aveva approfondito l'argomento, questo recente articolo del Sole24Ore:

Domanda.
Un contratto a canone concordato, della durata di sei anni più due, ha avuto inizio il 1° marzo 2018.
La locazione è soggetta al regime della cedolare secca.
Si chiede se, al 1° marzo 2024 (con revoca della cedolare secca), per il calcolo dell'aggiornamento del canone è possibile applicare l'indice Istat con decorrenza 1° marzo 2018 oppure se va applicato solo l'indice dell'ultimo anno. Va chiesto l'aggiornamento a partire dal 1° marzo 2024, senza arretrati, perché fino al 29 febbraio 2024 si applica la cedolare secca?

Risposta.
L'articolo 3, comma 11, del Dlgs 23/2011 dispone che, nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
Tra l'altro, il patto 2 del contratto di locazione tipo, allegato A al decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 16 gennaio 2017, relativo alle locazioni a canone concordato di cui all'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 (che si presume sia stato utilizzato nel caso in esame) stabilisce che, nel caso in cui l'accordo territoriale lo preveda, il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata, che comunque non può superare il 75% della variazione Istat, esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca.
Conseguentemente, ove la rinuncia alla cedolare secca decorra dal 1° marzo 2024, il locatore avrà diritto all'aggiornamento del canone a partire dal periodo 1° marzo 2024-28 febbraio 2025.
In conclusione - a condizione che l'aggiornamento del canone sia previsto dall'accordo locale e nel contratto di locazione - la richiesta di adeguamento da parte del locatore, relativamente al periodo di cui si è detto, potrà essere inoltrata al conduttore dal 1°marzo 2025.

Fonte: IlSole24Ore - Norme e Tributi - del 19/02/2024

 

[basty]

Grazie per aver postato l'articolo: i due paragrafi finali sembrano contraddirsi: per fortuna hanno scritto "In conclusione .....".
Conclusione che confermerebbe l'interpretazione che aveva dato @Nemesis (tanto per non smentirsi....)

Resta irrisolta la seconda domanda: al 1 marzo 25 userà il 75% dell'indice dell'ultimo anno, o potrà attualizzare, al 75%, il canone del 2018 ?
Anche questo è un aspetto sempre in sospeso: che l'adeguamento possa essere chiesto di anno in anno, la legge lo prevede: ma se ciò non lo si fa, e non si pretendono gli arretrati, nel 2025 dove sta scritto che non si può attualizzare il canone (ammesso che coi concordati, che non conosco, prevedano l'aggiornamento istat)?

 

[uva]

Conclusione che confermerebbe l'interpretazione che aveva dato @Nemesis

Se così fosse (ossia quando il locatore revoca la cedolare secca deve aspettare un "anno sabbatico" trascorso il quale può aggiornare il canone in base all'indice Istat) non mi è chiaro questo:

ove la rinuncia alla cedolare secca decorra dal 1° marzo 2024, il locatore avrà diritto all'aggiornamento del canone a partire dal periodo 1° marzo 2024-28 febbraio 2025.

Sembra che se il locatore comunica al conduttore la rinuncia alla cedolare con decorrenza 01/03/2024, allora ha diritto ad aggiornare il canone subito (per l'annualità dal 01/03/2024 al 28/02/2025).
Che sarebbe la mia interpretazione, e quella di tutti i locatori che conosco.

 

[uva]

al 1 marzo 25 userà il 75% dell'indice dell'ultimo anno

Secondo me sì.

o potrà attualizzare, al 75%, il canone del 2018 ?

No, sempre secondo me.
Perché dal 01/03/2018 al 29/02/2024 il contratto è sempre stato in regime di cedolare secca.
Mi sembra giusto che il locatore applichi l'indice Istat solo per il periodo in cui ha revocato la cedolare. Senza ovviamente chiedere gli arretrati, e senza "recuperare" l'inflazione delle annualità precedenti.

 

[basty]

Mi sembra giusto

Non ho la sfera di cristallo e nemmeno posso dire quale sia la interpretazione migliore. Però mi piace ragionarci.

Vediamo allora le nostre vecchie posizioni.
Se non ricordo male tu hai sempre sostenuto la necessità di applicare solo l'indice dell'ultimo anno, ma anche che si poteva adeguare il canone dal momento che si comunicava il passaggio a tassazione ordinaria rinunciando alla cedolare. (qui dal 2024)

Io invece avevo riportato la interpretazione di Nemesis che qui il sole24 confermerebbe (attesa di un anno sabbatico), ma propendevo per la attualizzazione del canone ex tunc.

Entrambi appaiono logicamente errati se abbiniamo adesso le tue due conclusioni, che sicuramente rispettano una logica.

Perché dal 01/03/2018 al 29/02/2024 il contratto è sempre stato in regime di cedolare secca.
Mi sembra giusto che il locatore applichi l'indice Istat solo per il periodo in cui ha revocato la cedolare.

In sostanza fin che si è in cedolare l'aggiornamento "non matura": e matura (per un anno) dopo "un anno" da quando si adotta il regime ordinario.

Ecco: se le circolari e leggi che richiamiamo sempre avessero usato un termine sinonimo di "maturazione" forse ci saremmo entrambi convinti di come dovesse applicarsi la norma

 

[basty]

non mi è chiaro questo:

Te l'ho scritto sopra che la formulazione di quell'articolo è equivocabile

i due paragrafi finali sembrano contraddirsi: per fortuna hanno scritto "In conclusione .....".

Se ne deve concludere che l'adeguamento Istat viene applicato solo dopo l'anno sabbatico quindi dal 2025

In conclusione - a condizione che l'aggiornamento del canone sia previsto dall'accordo locale e nel contratto di locazione - la richiesta di adeguamento da parte del locatore, relativamente al periodo di cui si è detto, potrà essere inoltrata al conduttore dal 1°marzo 2025.

Come ti dicevo sopra il combinato del limite all'adeguamento solo su base annuale, regge logicamente solo con questa altra condizione di far maturare un anno in ordinaria. (condizione che fa scattare l'adeguamento)
Altrimenti varrebbe il principio della opzione istantanea della rivalutazione:
cioè per gli anni CS, niente adeguamento. + Dal momento che rinuncio alla CS, rivaluto da domani il canone del 2018.

 

[Ezequiel]

Quindi, correggetemi se sbaglio, il locatore dopo aver rinunciato agli adeguamenti. per otto anni, si ritrova un canone svalutato di circa il 20%!! Un affarone!!

 

[basty]

Quindi, correggetemi se sbaglio, il locatore dopo aver rinunciato agli adeguamenti. per otto anni, si ritrova un canone svalutato di circa il 20%!! Un affarone!!

Esempio comprensibile ma non corretto. 1) Se parli di contratti liberi, dopo 8 anni sei libero di disdettare il contratto è stipularne uno nuovo a nuove condizioni
2) Se parli di contratti concordati,, idem come sopra dopo 5 anni
3) Nessuno ti obbliga a mantenere la cedolare secca per N anni.

È invece vero che se bisogna far maturare un anno sabbatico IRPEF , e che si limita ad adeguare il Canone sulla base dell’ultima variazione annuale, certamente la svalutazione del canone può essere importante.

E poiché tale interpretazione favorisce il conduttore, temo che una eventuale interpretazione autentica non si discosterebbe molto da tale conclusione.

 

[uva]

In sostanza fin che si è in cedolare l'aggiornamento "non matura"

Su questo concordo.

Però continuo a non applicare la teoria dell'anno sabbatico.

In pratica, con riferimento all'esempio riportato nel primo post farei come segue.
- Comunico anticipatamente al conduttore l'intenzione di revocare l'opzione cedolare secca e di aggiornare il canone in base all'indice Istat foi.
Quindi comunicazione inviata il 01/02/2024, passaggio in regime ordinario iniziando dall'annualità 01/03/2024 - 28/02/2025.
- Aggiorno il canone con decorrenza 01/03/2024, utilizzando l'indice Istat foi riferito ai due mesi precedenti (gennaio 2024 che verrà pubblicato a metà marzo) come specificato nel contratto di locazione.
Trattandosi di un contratto concordato, l'aggiornamento è ridotto al 75%.
- Non chiedo gli arretrati per le annualità precedenti, in cui permaneva l'opzione per la cedolare. Non "recupero" l'inflazione "maturata" dal 01/03/2018 al 29/02/2024.

Se troverò altri articoli sull'argomento li segnalerò in questo thread.

 

[basty]

Ti capisco: però per curiosità concordi con me che il giornalista perviene ad una conclusione diversa dalla tua? Che poi abbia ragione , è da confermare.