Significativo aumento delle rate condominiali per fondo di accantonamento

[mapeit]

Parlando in via ipotetica e nella possibilità che si concretizzi una maggioranza a favore della discutibile scelta (ipotesi che al momento non posso purtroppo escludere del tutto, ma dovrei riuscire comunque ad appurare con ampio margine prima della riunione) immagino non esista alcuna strada percorribile per far valere il punto di vista della più assennata minoranza, giusto?

Se si tratta di un fondo di riserva e la maggioranza è d'accordo nel costituirlo non avete molte chances per opporvi se non quelle di insistere in fase dibattimentale prima del voto.

 

[chiacchia]

Quando l'amministratore ti dice che è una legge che lo prevede chiedi quale legge è, poi con il cellulare controlli se è vero, sarebbe la prima brutta figura, dopo puoi anche dire: visto che la legge se le inventata lei vorremmo sapere se ci dobbiamo ancora fidare di lei, è chiaro che ti metterai in guerra con lui ma se ci sono degli indecisi ma intelligenti te li trascini dalla tua parte e in un secondo momento farete il passo di cambiarlo che può essere fatto in qualunque momento senza alcuna ragione basta avere la maggioranza giusta

 

[Gregorio Albisani]

immagino non esista alcuna strada percorribile per far valere il punto di vista della più assennata minoranza, giusto?

in realtà - come accennato nel messaggio #4 - bisogna verificare caso per caso.

Se il fondo cassa è di entità significativa rapportato al totale delle spese ordinarie del Condominio, neppure l'assemblea può approvarlo legittimamente senza fornire una specifica destinazione / giustificazione (es. fondo morosità persistenti, oppure fondo probabili interventi di manutenzione ordinaria impianto 'x', etc.).

In mancanza di una destinazione / giustificazione espressa (e plausibile) la delibera di approvazione del fondo cassa è passibile di annullamento mediante impugnazione da promuovere entro 30 gg dall'assemblea stessa per i presenti dissenzienti ed entro 30 gg dalla ricezione del verbale per gli assenti.

Discorso a parte vale invece per le spese straordinarie per le quali è previsto per legge che debba essere preventivamente costituito apposito fondo.
Non scendo nei dettagli visto che dal suo quesito sembra che la questione riguardi solo le spese ordinarie.

 

[chiacchia]

facendo un cattivo pensiero e visto che ci sono dei precedenti, io amministratore poco onesto e volendo cambiare nazione che fare? faccio deliberare di fare un fondo cospicuo e tutti quelli che amministro poi quando ho una bella sommetta raccolgo e sparisco e chi mi prende più. Come diceva Mago Merlino

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[mapeit]

Si ma devi farlo almeno con 50 condominii.

 

[Abacuc12]

Un aggiornamento per il gruppo visto che la faccenda è andata avanti. Alle nostre segnalazioni dell'aumento improprio delle rate, dovuto per l'appunto alla costituzione di un fondo ombra sotto "spese varie", l'amministratore ha cambiato strategia.
Ora ha inviato, che ci crediate o meno, DUE preventivi separati per l'anno a venire. Uno è quello con le normali rate bimestrali ordinarie, d'importo questa volta ragionevole e fin qui tutto ok. Il secondo invece contiene delle rate addizionali da approvare all'OdG, molto elevate, per la costituzione del famoso fondo di accantonamento. Collegato esplicitamente questa volta a significativi interventi, tutt'ora ipotetici sul condominio. Interventi più volte ipotizzati nelle precedenti riunioni ma per i quali, ci tengo a sottolinearlo, in oltre un anno nessuno condomino né l'amministratore stesso si sono premurati di fornire un singolo preventivo. Strano, vero?
Specifico e ribadisco che si tratta di un fondo notevolmente alto, decine di migliaia di euro in effetti. Tanto che onestamente dubito l'assemblea possa scegliere di approvarlo. Al che sorge spontaneo l'interrogativo preoccupante: per quale assurda ragione stia proponendo una cosa simile...

 

[Gregorio Albisani]

L'amministratore ha cambiato strategia.Ora ha inviato, che ci crediate o meno, DUE preventivi

Il secondo invece contiene delle rate addizionali da approvare all'OdG, molto elevate, per la costituzione del famoso fondo di accantonamento. Collegato esplicitamente questa volta a significativi interventi

Temo che il suo amministratore stia leggendo i messaggi di questo forum

significativi interventi, tutt'ora ipotetici sul condominio. Interventi più volte ipotizzati nelle precedenti riunioni ma per i quali, ci tengo a sottolinearlo, in oltre un anno nessuno condomino né l'amministratore stesso si sono premurati di fornire un singolo preventivo

Questo sinceramente mi fa pensare che alcuni condomini si stiano muovendo all'insaputa degli altri.
È sicuro che la maggioranza sia contraria a questi lavori? Di quali opere si tratterebbe?

Le consiglio di chiedere chiarimenti e invio di eventuale capitolato dei lavori e di eventuali preventivi di imprese a mezzo raccomandata a/r o PEC da inviare all'amministratore assegnando uno specifico termine con scadenza anteriore all'assemblea.

 

[Abacuc12]

Temo che il suo amministratore stia leggendo i messaggi di questo forum

Ah ah comincio a pensarlo anch'io 😂

È sicuro che la maggioranza sia contraria a questi lavori? Di quali opere si tratterebbe?

Riparazioni necessarie, a mio avviso. In verità e senza dubbio alcuno rientro tra le persone a favore di tali interventi! Ma dubito che i lavori possano avere un costo tanto elevato ed oggettivamente, non capisco perché dovremmo accantonare fondi PRIMA di averli effettivamente approvati. Qui non saprei dire come la pensano gli altri.
È in realtà proprio tale misura apparentemente priva di un criterio a lasciarmi perplesso. Anche se devo ammettere di aver apprezzato da parte del "meramente" ipotetico ma non del tutto impossibile lurker del thread (🤖) la correzione del bilancio, affinché le cose vengano chiamate col proprio vero nome

 

[Gregorio Albisani]

non capisco perché dovremmo accantonare fondi PRIMA di averli effettivamente approvati

Se si tratta di interventi di manutenzione straordinaria la costituzione di un fondo speciale è richiesta dalla legge [art. 1135 comma 1 n. 4) Codice Civile].

È in realtà proprio tale misura apparentemente priva di un criterio a lasciarmi perplesso

Concordo sull'illogicità di costituire il fondo prima che l'assemblea abbia approvato un preventivo dei lavori da far eseguire...

Il fondo speciale deve corrispondere non ad un importo stimato dall'amministratore, ma all'importo effettivo e concreto dei lavori commissionati.

La corretta applicazione della norma prevede quindi che prima venga approvato un preventivo e subito dopo (di norma durante la stessa assemblea) venga costituito il fondo speciale di importo corrispondente.

 

[Gregorio Albisani]

dubito che i lavori possano avere un costo tanto elevato

La soluzione a questo problema sta nel far raccogliere preventivi di varie ditte ai condòmini e poi esaminarli in assemblea.

Se l'intervento è particolarmente complesso e/o articolato sarà prima necessario che un tecnico incaricato dal Condominio prepari un computo metrico da far 'prezzare' alle ditte.