Amministratrice Bergamo
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Buongiorno a tutti!
Ho letto un po' nel vostro forum le risposte date per il mio quesito, ma mi sembra che nessuno lo soddisfi; allora il quesito è questo:
Un terzo confinante è proprietario dell’area di accesso al Condominio (destinata a strada) e ha costituito sia la servitù di passaggio pedonale e carrale che la servitù per insediamento di manufatti per impianti tecnologici con regolari atti notarili.
Nell'atto di costituzione della servitù per impianti, è pure stato convenuto che la società che ha costruito e poi venduto le porzioni immobiliari in condominio, potesse a sua cura e spese, recintare su tre lati e a munire di cancello pedonale e carrale verso la via pubblica la porzione di strada che attualmente è utilizzata come accesso condominiale, ma che ribadisco è proprietà del terzo confinante.
Da quando è sorto il Condominio, la suddetta porzione di strada è sempre stata recintata e separata sia dal vicino terreno confinante, che dall’altro confinante sul lato opposto. Il cancello, pedonale e carrale, posto sul limitare della via pubblica, è sempre stato chiuso e le chiavi di esso sono sempre state nell’esclusivo possesso dei condòmini del Condominio. Le spese di manutenzione del cancello e della pavimentazione della strada sono sempre state sostenute esclusivamente dai suddetti condòmini. Né la proprietà confinante, né i suoi danti causa, hanno mai acceduto alla porzione di strada recintata, né sono in possesso delle relative chiavi.
Attualmente il proprietario del fondo servente intende realizzare su parte del terreno confinante di sua proprietà, un intervento edilizio, che comporterà la costruzione di un edificio residenziale e di box. L’accesso definitivo a tale nuova costruzione dovrebbe avvenire, secondo il progetto, dalla strada di cui sopra, che sino ad oggi era stata utilizzata esclusivamente dai condòmini del Condominio da me amministrato.
Le parti, per prevenire ed evitare un contenzioso sul contenuto dei rispettivi diritti reali (di proprietà e di servitù), hanno deciso di transigere l’insorgenda controversia sottoscrivendo un atto di transazione.
Orbene, dopo questa lunga anzi lunghissima premessa di cui mi scuso, ho suddiviso le spese del legale che ci ha assistito non per tabella millesimale, ma per numero di comproprietari (nella fattispecie 8 condòmini) poichè secondo me non siamo nell'ambito della suddivisione di servizi condominiali, ma bensì di diritti reali personali, ascrivibili alla qualifica di "proprietario" e non di "condòmino".
Si sono rivolti all'Amministratore, come sempre per comodità, ma in realtà il proprietario del fondo servente si era rivolto a loro personalmente, tanto per intenderci e, sempre per comodità, si è ritenuto d'incaricare un avvocato dopo aver convocato un'assemblea straordinaria in cui hanno deliberato a maggioranza di dare corso legale opponendosi alla consegna delle chiavi del cancello carrale e pedonale se non dopo la sottoscrizione di opportune garanzie, appunto tramite sottoscrizione - di tutti i comproprietari - dell'atto di transazione predisposto dal legale incaricato dal Condominio.
Niente è stato sottoscritto invece dall'amministratore.
A questo punto, coro di proteste dei proprietari con attribuzione di quote millesimali minime (ad esempio i soli proprietari di autorimesse) che invece devono pagare quanto i proprietari di millesimi maggiori.
Da ultimo, nessuno nei termini ha potuto dissociarsi appunto perchè, come detto e scritto dal legale incaricato, trattandosi di diritti reali non era possibile farlo: o firmavano tutti la transazione o si andava alla mediazione.
Attendo vostri commenti, spero numerosi, ma soprattutto con qualche riferimento a sentenze o giurisprudenza che mi consolino sulla scelta operata. Se ho sbagliato, al momento dell'approvazione del bilancio a consuntivo, ripartirò tramite tabella di proprietà generale come di consuetudine per il condominio, come già anticipato ai "protestanti".
Grazie.
I.N.
Ho letto un po' nel vostro forum le risposte date per il mio quesito, ma mi sembra che nessuno lo soddisfi; allora il quesito è questo:
Un terzo confinante è proprietario dell’area di accesso al Condominio (destinata a strada) e ha costituito sia la servitù di passaggio pedonale e carrale che la servitù per insediamento di manufatti per impianti tecnologici con regolari atti notarili.
Nell'atto di costituzione della servitù per impianti, è pure stato convenuto che la società che ha costruito e poi venduto le porzioni immobiliari in condominio, potesse a sua cura e spese, recintare su tre lati e a munire di cancello pedonale e carrale verso la via pubblica la porzione di strada che attualmente è utilizzata come accesso condominiale, ma che ribadisco è proprietà del terzo confinante.
Da quando è sorto il Condominio, la suddetta porzione di strada è sempre stata recintata e separata sia dal vicino terreno confinante, che dall’altro confinante sul lato opposto. Il cancello, pedonale e carrale, posto sul limitare della via pubblica, è sempre stato chiuso e le chiavi di esso sono sempre state nell’esclusivo possesso dei condòmini del Condominio. Le spese di manutenzione del cancello e della pavimentazione della strada sono sempre state sostenute esclusivamente dai suddetti condòmini. Né la proprietà confinante, né i suoi danti causa, hanno mai acceduto alla porzione di strada recintata, né sono in possesso delle relative chiavi.
Attualmente il proprietario del fondo servente intende realizzare su parte del terreno confinante di sua proprietà, un intervento edilizio, che comporterà la costruzione di un edificio residenziale e di box. L’accesso definitivo a tale nuova costruzione dovrebbe avvenire, secondo il progetto, dalla strada di cui sopra, che sino ad oggi era stata utilizzata esclusivamente dai condòmini del Condominio da me amministrato.
Le parti, per prevenire ed evitare un contenzioso sul contenuto dei rispettivi diritti reali (di proprietà e di servitù), hanno deciso di transigere l’insorgenda controversia sottoscrivendo un atto di transazione.
Orbene, dopo questa lunga anzi lunghissima premessa di cui mi scuso, ho suddiviso le spese del legale che ci ha assistito non per tabella millesimale, ma per numero di comproprietari (nella fattispecie 8 condòmini) poichè secondo me non siamo nell'ambito della suddivisione di servizi condominiali, ma bensì di diritti reali personali, ascrivibili alla qualifica di "proprietario" e non di "condòmino".
Si sono rivolti all'Amministratore, come sempre per comodità, ma in realtà il proprietario del fondo servente si era rivolto a loro personalmente, tanto per intenderci e, sempre per comodità, si è ritenuto d'incaricare un avvocato dopo aver convocato un'assemblea straordinaria in cui hanno deliberato a maggioranza di dare corso legale opponendosi alla consegna delle chiavi del cancello carrale e pedonale se non dopo la sottoscrizione di opportune garanzie, appunto tramite sottoscrizione - di tutti i comproprietari - dell'atto di transazione predisposto dal legale incaricato dal Condominio.
Niente è stato sottoscritto invece dall'amministratore.
A questo punto, coro di proteste dei proprietari con attribuzione di quote millesimali minime (ad esempio i soli proprietari di autorimesse) che invece devono pagare quanto i proprietari di millesimi maggiori.
Da ultimo, nessuno nei termini ha potuto dissociarsi appunto perchè, come detto e scritto dal legale incaricato, trattandosi di diritti reali non era possibile farlo: o firmavano tutti la transazione o si andava alla mediazione.
Attendo vostri commenti, spero numerosi, ma soprattutto con qualche riferimento a sentenze o giurisprudenza che mi consolino sulla scelta operata. Se ho sbagliato, al momento dell'approvazione del bilancio a consuntivo, ripartirò tramite tabella di proprietà generale come di consuetudine per il condominio, come già anticipato ai "protestanti".
Grazie.
I.N.
