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Compravendita Immobiliare
Acquisto casa priva di planimetria catastale
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<blockquote data-quote="User_29045" data-source="post: 329912"><p>Sì, la planimetria catastale è indispensabile per effettuare il rogito notarile di compravendita: nessun notaio dotato di un minimo di buon senso ti permetterebbe di rogare senza planimetria allegata al rogito notarile.</p><p></p><p></p><p></p><p>QUI ATTENDO ALTRI PARERI, ma istintivamente sono portato a pensare che se queste costruzioni ti possono servire e non sono censite, perché buttarle giù? Chi viene a controllare? In ogni caso puoi usare queste costruzioni come SCUSA per ottenere uno SCONTO SUL PREZZO, dicendo che dovrai demolirle a TUE SPESE, cosa che poi magari NON farai. Chiedo scusa per la franchezza.</p><p></p><p></p><p></p><p>Se desideri DAVVERO che vengano demoliti, assolutamente sì, deve interessarsene il proprietario PRIMA del rogito e PRIMA del compromesso, oppure IN ALTERNATIVA puoi usarli come SCUSA per ottenere uno SCONTO (come affermato da me poc'anzi).</p><p></p><p></p><p></p><p>A sanzioni che non riesco a quantificare, con l'obbligo di censire in catasto (con assegnazione di rendita catastale) gli abusi o demolirli, ma se fino ad oggi nessuno ha rotto le scatole all'ATTUALE proprietario che non ha neanche depositato la planimetria, non vedo perché debbano rompere le scatole a te. Sto ragionando in termini PROBABILISTICI, magari sbaglio e attendo altri autorevoli pareri dei forumisti.</p><p></p><p></p><p></p><p>Un conto è che un appartamento nasca con giardino annesso e non censito, coi millesimi di proprietà che inglobano il giardino (e magari anche la cantina, come succedeva con gli appartamenti degli anni '70), altro conto è che hai una riga (foglio/particella/subalterno) nel catasto fabbricati e una riga (foglio/particella/subalterno) nel catasto terreni: A MIO AVVISO, SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA, non puoi fonderli. Attendo anche qui autorevoli pareri, sto andando A INTUITO.</p><p></p><p></p><p></p><p>Se accorpi tutto ovviamente l'IMU sulla prima casa non la paghi. Verifica la fattibilità con un geometra abilitato.</p><p></p><p></p><p></p><p>- A carico di chi saranno le spese dell'atto notarile? Non è scontato che paghi l'acquirente, anche se è la prassi;</p><p></p><p>- Sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio negli anni passati? Sono state interamente recuperate le 10 annualità di recupero IRPEF? Si conviene e si stipula che i recuperi IRPEF passino all'acquirente (situazione "di default"), oppure restino alla venditrice?</p><p></p><p>- Sono state approvate dall'assemblea dei condomini delle spese condominiali di straordinaria manutenzione, e non sono ancora state eseguite?</p><p></p><p>- Sono in corso opere condominiali di straordinaria manutenzione?</p><p></p><p>- Esistono conti in sospeso con l'amministrazione del condominio per spese di straordinaria manutenzione o per spese di ordinaria manutenzione o per spese ordinarie in genere?</p><p></p><p>- Tutti i tributi afferenti l'immobile in oggetto sono stati regolarmente pagati?</p><p></p><p>- Gli impianti sono funzionanti?</p><p></p><p>- Esistono controversie e/o vertenze in fase giudiziale e/o stragiudiziale, con terzi e/o con confinanti in relazione ad eventuali danni derivanti dall'immobile e/o dalle parti comuni e loro pertinenze?</p><p></p><p></p><p></p><p>Certo che è possibile, ci mancherebbe altro.</p><p>Il vantaggio è che eviti perdite di tempo, il compromesso di solito serve all'acquirente per avere qualche mese per chiedere un MUTUO. Tant'è che l'ottenimento del mutuo viene posto come condizione essenziale per poter rogare, senza la quale la proposta di acquisto è nulla. Il vantaggio del compromesso, per l'acquirente, è che il compromesso REGISTRATO E TRASCRITTO lo garantisce e gli dà la precedenza rispetto ad altri potenziali ACQUIRENTI. Per il venditore il compromesso è uno svantaggio perché gli congela l'immobile (SIA PER GLI AFFITTI CHE PER LE VENDITE) fino alla INADEMPIENZA del PROMISSARIO ACQUIRENTE, ed il congelamento vale anche dal punto di vista ECONOMICO (se il giorno dopo del compromesso trovi un CINESE che ti darebbe il doppio, gli devi dire 'NO' finché il promissario acquirente non si rivela inadempiente, decorso il termine essenziale per rogare). Il compromesso stipulato da un NOTAIO tutela il venditore che aggiunge le clausole di NON PROROGABILITA' DEL TERMINE ULTIMO PER ROGARE, e solo un notaio lo sa fare BENE.</p><p></p><p>Senza compromesso: sia l'acquirente che il venditore evitano accuratamente di prendere un accordo scritto, e si ricordano l'un l'altro che sono liberi da ogni vincolo fino all'atto del rogito notarile davanti al notaio. Il RISCHIO per il venditore è evidente: l'effetto bolla di sapone, ossia l'acquirente che ci ripensa davanti al notaio, se la fa sotto e fugge via. In questo caso non puoi nemmeno citarlo in giudizio per danni, perché non c'è un compromesso, e devi pagare il notaio perché ha comunque investito TEMPO, RISORSE e DENARO per REDIGERE L'ATTO, anche se l'atto non è stato effettuato, firmato e siglato dal notaio.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="User_29045, post: 329912"] Sì, la planimetria catastale è indispensabile per effettuare il rogito notarile di compravendita: nessun notaio dotato di un minimo di buon senso ti permetterebbe di rogare senza planimetria allegata al rogito notarile. QUI ATTENDO ALTRI PARERI, ma istintivamente sono portato a pensare che se queste costruzioni ti possono servire e non sono censite, perché buttarle giù? Chi viene a controllare? In ogni caso puoi usare queste costruzioni come SCUSA per ottenere uno SCONTO SUL PREZZO, dicendo che dovrai demolirle a TUE SPESE, cosa che poi magari NON farai. Chiedo scusa per la franchezza. Se desideri DAVVERO che vengano demoliti, assolutamente sì, deve interessarsene il proprietario PRIMA del rogito e PRIMA del compromesso, oppure IN ALTERNATIVA puoi usarli come SCUSA per ottenere uno SCONTO (come affermato da me poc'anzi). A sanzioni che non riesco a quantificare, con l'obbligo di censire in catasto (con assegnazione di rendita catastale) gli abusi o demolirli, ma se fino ad oggi nessuno ha rotto le scatole all'ATTUALE proprietario che non ha neanche depositato la planimetria, non vedo perché debbano rompere le scatole a te. Sto ragionando in termini PROBABILISTICI, magari sbaglio e attendo altri autorevoli pareri dei forumisti. Un conto è che un appartamento nasca con giardino annesso e non censito, coi millesimi di proprietà che inglobano il giardino (e magari anche la cantina, come succedeva con gli appartamenti degli anni '70), altro conto è che hai una riga (foglio/particella/subalterno) nel catasto fabbricati e una riga (foglio/particella/subalterno) nel catasto terreni: A MIO AVVISO, SENZA PRESUNZIONE DI ESATTEZZA, non puoi fonderli. Attendo anche qui autorevoli pareri, sto andando A INTUITO. Se accorpi tutto ovviamente l'IMU sulla prima casa non la paghi. Verifica la fattibilità con un geometra abilitato. - A carico di chi saranno le spese dell'atto notarile? Non è scontato che paghi l'acquirente, anche se è la prassi; - Sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio negli anni passati? Sono state interamente recuperate le 10 annualità di recupero IRPEF? Si conviene e si stipula che i recuperi IRPEF passino all'acquirente (situazione "di default"), oppure restino alla venditrice? - Sono state approvate dall'assemblea dei condomini delle spese condominiali di straordinaria manutenzione, e non sono ancora state eseguite? - Sono in corso opere condominiali di straordinaria manutenzione? - Esistono conti in sospeso con l'amministrazione del condominio per spese di straordinaria manutenzione o per spese di ordinaria manutenzione o per spese ordinarie in genere? - Tutti i tributi afferenti l'immobile in oggetto sono stati regolarmente pagati? - Gli impianti sono funzionanti? - Esistono controversie e/o vertenze in fase giudiziale e/o stragiudiziale, con terzi e/o con confinanti in relazione ad eventuali danni derivanti dall'immobile e/o dalle parti comuni e loro pertinenze? Certo che è possibile, ci mancherebbe altro. Il vantaggio è che eviti perdite di tempo, il compromesso di solito serve all'acquirente per avere qualche mese per chiedere un MUTUO. Tant'è che l'ottenimento del mutuo viene posto come condizione essenziale per poter rogare, senza la quale la proposta di acquisto è nulla. Il vantaggio del compromesso, per l'acquirente, è che il compromesso REGISTRATO E TRASCRITTO lo garantisce e gli dà la precedenza rispetto ad altri potenziali ACQUIRENTI. Per il venditore il compromesso è uno svantaggio perché gli congela l'immobile (SIA PER GLI AFFITTI CHE PER LE VENDITE) fino alla INADEMPIENZA del PROMISSARIO ACQUIRENTE, ed il congelamento vale anche dal punto di vista ECONOMICO (se il giorno dopo del compromesso trovi un CINESE che ti darebbe il doppio, gli devi dire 'NO' finché il promissario acquirente non si rivela inadempiente, decorso il termine essenziale per rogare). Il compromesso stipulato da un NOTAIO tutela il venditore che aggiunge le clausole di NON PROROGABILITA' DEL TERMINE ULTIMO PER ROGARE, e solo un notaio lo sa fare BENE. Senza compromesso: sia l'acquirente che il venditore evitano accuratamente di prendere un accordo scritto, e si ricordano l'un l'altro che sono liberi da ogni vincolo fino all'atto del rogito notarile davanti al notaio. Il RISCHIO per il venditore è evidente: l'effetto bolla di sapone, ossia l'acquirente che ci ripensa davanti al notaio, se la fa sotto e fugge via. In questo caso non puoi nemmeno citarlo in giudizio per danni, perché non c'è un compromesso, e devi pagare il notaio perché ha comunque investito TEMPO, RISORSE e DENARO per REDIGERE L'ATTO, anche se l'atto non è stato effettuato, firmato e siglato dal notaio. [/QUOTE]
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