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Locazione, Affitto e Sfratto
Comunicazione all'Agenzia delle Entrate provvedimento convalida sfratto
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<blockquote data-quote="Clematide" data-source="post: 307709" data-attributes="member: 22366"><p>In caso di sfratto per morosità, la data di cessazione del contratto ai fini civilistici (art.658 c.p.c.) è quella in cui si ottiene la convalida di sfratto emessa dal giudice del Tribunale. Sulla registrazione fiscale di tale evento (ritardo compreso) correlato ad una locazione ad uso abitativo ovvero diverso dall’abitativo (anche questa distinzione è rilevante nella prassi di alcuni uffici) e sulla sua tassazione (dovuta o non dovuta) si confrontano le più disparate posizioni in seno alle Entrate.</p><p></p><p>Partiamo dalla data di risoluzione nell’abitativo (l’Agenzia delle Entrate di Imperia non è a conoscenza che il contratto di Bruno Salerno è stato risolto giudizialmente il 3 ottobre 2017: le Cancellerie dei Tribunali in genere non inviano le ordinanza di convalida di sfratto all’Agenzia delle Entrate.</p><p></p><p>Alcuni uffici delle Entrate richiedono di riportare nella casella DATA DI RISOLUZIONE della Sez.II del quadro A del modello RLI la data di convalida, secondo il disposto del TUR: non rileva la data di effettivo rilascio (autonomo o con la forza pubblica).</p><p></p><p>Altri uffici seguono invece una prassi del tutto diversa, ritenendo che nella casella DATA DI RISOLUZIONE non debbano essere indicate né la data di convalida nè tantomeno quella di restituzione con reimmissione nel possesso del bene da parte del locatore, bensì il primo mese in cui l’inquilino non ha provveduto al pagamento, rendendosi moroso, desumibile dall’atto di intimazione di sfratto per morosità, con effetti, in quest’ultimo caso, dirompenti.</p><p></p><p>Perché? Perché il contratto di locazione non si risolve per il solo fatto dell’insolvenza del conduttore: il giudice, se l’intimato si presenta in udienza, concede sempre il termine di grazia nell’abitativo, anche in presenza di clausola risolutiva espressa: l’art.55 della 392 contiene disposizioni di ordine pubblico non derogabili da pattuizioni private di nessun tipo.</p><p></p><p>Ne deriva che, se il locatore procede fiscalmente in via anticipata (primo mese di morosità) alla risoluzione del contratto ad uso abitativo presso le Entrate prima della sua convalida, vale a dire senza attendere la pronuncia giudiziale, corre il rischio che se il moroso sana la sua morosità in udienza o in tempi successivi, il contratto continua la sua corsa e il locatore si trova con un atto fiscalmente chiuso, ma civilisticamente ancora aperto (al giudice non interessano i comportamenti tributari messi in atto dal proprietario dell’immobile prima della convalida), con la conseguenza che i canoni assumono nuovamente rilevanza reddituale.</p><p></p><p>Alcuni uffici adottano addirittura doppie prassi in materia, modulate sull’uso. Gli stessi uffici che adottano la prassi sopra riferita nell’abitativo (DATA DI RISOLUZIONE = primo mese di morosità), richiedono invece di indicare la data di convalida di sfratto nella casella DATA DI RISOLUZIONE del modello RLI nell’uso diverso dall’abitativo.</p><p></p><p>Versante imposta di registro. Anche qui le Entrate sono divise. Alcuni uffici, rifacendosi alla circolare ministeriale 8 del 1986, ritengono che l’imposta non sia dovuta: nelle ordinanze in questione, mancando la sussistenza della controversia, viene meno anche il presupposto di imposta. Il guaio è che in regime ordinario (casella CEDOLARE SECCA = 3) l’applicativo RLI non accetta la forzatura dell’imposta di registro azzerata nel quadro LIQUIDAZIONE DELLE IMPOSTE. L’importo 0,00 determina il blocco con l’alert: <em>“Importo imposta di registro – Calcolo errato. Valore dichiarato: 0,00. Valore corretto: 67,00”. </em>Pertanto, solo la via cartacea è percorribile per comunicare la risoluzione del contratto.</p><p></p><p>Contrario l’avviso di altri uffici che, richiamandosi al principio generale disposto dall’art.17 del TUR, contestato il fatto che tali atti risolutivi hanno comunque<em> “una propria natura autonoma ed innovativa, sono soggetti a registrazione con imposizione tributaria e le vicende giuridiche del contratto devono essere portate a conoscenza dell’ufficio. Ne discende, quindi,</em> <em>che la risoluzione di un contratto di locazione, a prescindere dalle cause che lo determinano, deve essere assoggettata ad imposizione tributaria secondo i dettami postulati dal citato articolo 17. </em></p><p></p><p> <em>Alle medesime conclusioni – imposizione tributaria – si perviene anche nel caso in cui si volesse far discendere dall’”ordinanza di convalida dello sfratto per morosità” la risoluzione del contratto di locazione. Il parere reso dall’Avvocatura di Stato, come si evince dalla circolare ministeriale 8/1986 non contraddice la predetta conclusione, poiché muovendo dal presupposto che “gli atti giudiziari in disamina non intervengono quindi a conclusione di una controversia (…), ma, semmai, rappresentano provvedimenti intesi a prevenire l’instaurarsi della lite stessa”, si limita ad affermare che per tali atti non sussiste l’obbligo di chiedere la registrazione.</em>”</p><p></p><p> Versante ritardo della comunicazione alle Entrate. Il ritardo in genere viene sanzionato: si ha 30 giorni di tempo per comunicare l’evento alle Entrate, decorsi i quali scattano le sanzioni, anche in cedolare secca, con un’avvertenza.</p><p>In questo caso, qualora la violazione sia stata commessa prima del 3 dicembre 2016 (data stabilita ad es. dalla Direzione Regionale dell’Emilia-Romagna), in applicazione del principio del <em>“favor rei”</em>, la disciplina del ravvedimento operoso si applica non all’imposta fissa di 50 o 100 euro, ma a quella fissa di 67 euro. Per capirci. DATA DI RISOLUZIONE = 01/02/2015. RITARDO COMUNICAZIONE RISOLUZIONE = oggi, a distanza di oltre due anni dalla violazione. SANZIONE (cod. trib. 1511 tramite mod.F24 Elide) = € 11,67 (riduzione della sanzione pari a 67 euro ad 1/6).</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Clematide, post: 307709, member: 22366"] In caso di sfratto per morosità, la data di cessazione del contratto ai fini civilistici (art.658 c.p.c.) è quella in cui si ottiene la convalida di sfratto emessa dal giudice del Tribunale. Sulla registrazione fiscale di tale evento (ritardo compreso) correlato ad una locazione ad uso abitativo ovvero diverso dall’abitativo (anche questa distinzione è rilevante nella prassi di alcuni uffici) e sulla sua tassazione (dovuta o non dovuta) si confrontano le più disparate posizioni in seno alle Entrate. Partiamo dalla data di risoluzione nell’abitativo (l’Agenzia delle Entrate di Imperia non è a conoscenza che il contratto di Bruno Salerno è stato risolto giudizialmente il 3 ottobre 2017: le Cancellerie dei Tribunali in genere non inviano le ordinanza di convalida di sfratto all’Agenzia delle Entrate. Alcuni uffici delle Entrate richiedono di riportare nella casella DATA DI RISOLUZIONE della Sez.II del quadro A del modello RLI la data di convalida, secondo il disposto del TUR: non rileva la data di effettivo rilascio (autonomo o con la forza pubblica). Altri uffici seguono invece una prassi del tutto diversa, ritenendo che nella casella DATA DI RISOLUZIONE non debbano essere indicate né la data di convalida nè tantomeno quella di restituzione con reimmissione nel possesso del bene da parte del locatore, bensì il primo mese in cui l’inquilino non ha provveduto al pagamento, rendendosi moroso, desumibile dall’atto di intimazione di sfratto per morosità, con effetti, in quest’ultimo caso, dirompenti. Perché? Perché il contratto di locazione non si risolve per il solo fatto dell’insolvenza del conduttore: il giudice, se l’intimato si presenta in udienza, concede sempre il termine di grazia nell’abitativo, anche in presenza di clausola risolutiva espressa: l’art.55 della 392 contiene disposizioni di ordine pubblico non derogabili da pattuizioni private di nessun tipo. Ne deriva che, se il locatore procede fiscalmente in via anticipata (primo mese di morosità) alla risoluzione del contratto ad uso abitativo presso le Entrate prima della sua convalida, vale a dire senza attendere la pronuncia giudiziale, corre il rischio che se il moroso sana la sua morosità in udienza o in tempi successivi, il contratto continua la sua corsa e il locatore si trova con un atto fiscalmente chiuso, ma civilisticamente ancora aperto (al giudice non interessano i comportamenti tributari messi in atto dal proprietario dell’immobile prima della convalida), con la conseguenza che i canoni assumono nuovamente rilevanza reddituale. Alcuni uffici adottano addirittura doppie prassi in materia, modulate sull’uso. Gli stessi uffici che adottano la prassi sopra riferita nell’abitativo (DATA DI RISOLUZIONE = primo mese di morosità), richiedono invece di indicare la data di convalida di sfratto nella casella DATA DI RISOLUZIONE del modello RLI nell’uso diverso dall’abitativo. Versante imposta di registro. Anche qui le Entrate sono divise. Alcuni uffici, rifacendosi alla circolare ministeriale 8 del 1986, ritengono che l’imposta non sia dovuta: nelle ordinanze in questione, mancando la sussistenza della controversia, viene meno anche il presupposto di imposta. Il guaio è che in regime ordinario (casella CEDOLARE SECCA = 3) l’applicativo RLI non accetta la forzatura dell’imposta di registro azzerata nel quadro LIQUIDAZIONE DELLE IMPOSTE. L’importo 0,00 determina il blocco con l’alert: [I]“Importo imposta di registro – Calcolo errato. Valore dichiarato: 0,00. Valore corretto: 67,00”. [/I]Pertanto, solo la via cartacea è percorribile per comunicare la risoluzione del contratto. Contrario l’avviso di altri uffici che, richiamandosi al principio generale disposto dall’art.17 del TUR, contestato il fatto che tali atti risolutivi hanno comunque[I] “una propria natura autonoma ed innovativa, sono soggetti a registrazione con imposizione tributaria e le vicende giuridiche del contratto devono essere portate a conoscenza dell’ufficio. Ne discende, quindi,[/I] [I]che la risoluzione di un contratto di locazione, a prescindere dalle cause che lo determinano, deve essere assoggettata ad imposizione tributaria secondo i dettami postulati dal citato articolo 17. [/I] [I]Alle medesime conclusioni – imposizione tributaria – si perviene anche nel caso in cui si volesse far discendere dall’”ordinanza di convalida dello sfratto per morosità” la risoluzione del contratto di locazione. Il parere reso dall’Avvocatura di Stato, come si evince dalla circolare ministeriale 8/1986 non contraddice la predetta conclusione, poiché muovendo dal presupposto che “gli atti giudiziari in disamina non intervengono quindi a conclusione di una controversia (…), ma, semmai, rappresentano provvedimenti intesi a prevenire l’instaurarsi della lite stessa”, si limita ad affermare che per tali atti non sussiste l’obbligo di chiedere la registrazione.[/I]” Versante ritardo della comunicazione alle Entrate. Il ritardo in genere viene sanzionato: si ha 30 giorni di tempo per comunicare l’evento alle Entrate, decorsi i quali scattano le sanzioni, anche in cedolare secca, con un’avvertenza. In questo caso, qualora la violazione sia stata commessa prima del 3 dicembre 2016 (data stabilita ad es. dalla Direzione Regionale dell’Emilia-Romagna), in applicazione del principio del [I]“favor rei”[/I], la disciplina del ravvedimento operoso si applica non all’imposta fissa di 50 o 100 euro, ma a quella fissa di 67 euro. Per capirci. DATA DI RISOLUZIONE = 01/02/2015. RITARDO COMUNICAZIONE RISOLUZIONE = oggi, a distanza di oltre due anni dalla violazione. SANZIONE (cod. trib. 1511 tramite mod.F24 Elide) = € 11,67 (riduzione della sanzione pari a 67 euro ad 1/6). [/QUOTE]
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