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Contratto di affitto per uso foresteria con cedolare secca
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<blockquote data-quote="uva" data-source="post: 365896" data-attributes="member: 42040"><p>Innanzitutto locatore e conduttore devono accordarsi sull'importo del canone di locazione e sulla durata.</p><p></p><p>Nel contratto uso foresteria (intestato alla società) la determinazione del canone e la durata sono liberi.</p><p>L'opzione per la cedolare secca è negata dall'Agenzia delle Entrate, ma vi sono sentenze che la ritengono possibile in quanto l'uso dell'immobile dato in locazione è abitativo.</p><p>La società conduttrice può dedurre i costi nella propria contabilità.</p><p></p><p>Invece il contratto 3 anni+ 2 proposto dal locatore è un contratto agevolato a canone concordato, che deve essere calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile. Generalmente l'importo è inferiore rispetto ai canoni "liberi" di mercato.</p><p>Il locatore ha dei vantaggi dal punto di vista fiscale: tassazione del reddito da locazione inferiore e aliquota IMU agevolata.</p><p>Il contratto concordato 3 + 2 deve essere stipulato secondo il format ministeriale (Allegato A del D.M. 16/01/2017) che nelle note prevede anche la possibilità di intestarlo ad una società. In questo caso, come già detto, l'opzione per la cedolare secca è dubbia (esclusa secondo la posizione dell'Agenzia delle Entrate).</p><p></p><p>Concludendo, secondo me si può procedere come segue:</p><p> Verificare l'Accordo Territoriale del Comune e, se non vi sono impedimenti per il fatto che il conduttore è una società, stipulare un contratto concordato 3 + 2 a canone agevolato.</p><p>Ricordarsi che se il contratto è stipulato senza l'intervento delle Organizzazioni sindacali di proprietari ed inquilini, è necessaria l'attestazione da parte di almeno una di esse. Quindi sarebbe opportuno prima interpellare una o più Organizzazioni ed accertarsi che non ci siano impedimenti ad intestarlo alla s.r.l.</p><p></p><p>Col contratto concordato intestato alla società il locatore ha comunque un vantaggio fiscale: tassazione ordinaria IRPEF ridotta e aliquota IMU agevolata (controllare il regolamento IMU del Comune, che in genere richiede la residenza del conduttore nell'immobile locato).</p><p>Il locatore deve calcolare attentamente il risparmio fiscale, per essere certo che compensi e superi il minor incasso rispetto ad un canone libero.</p><p></p><p>La società conduttrice può dedurre i costi. E paga un canone (concordato) inferiore a quello libero.</p><p></p><p>In tutti i casi, le persone che dimorano abitualmente in quell'immobile vi iscrivono la residenza anagrafica.</p><p></p><p>Se può essere utile, allego lo schema ministeriale del contratto concordato.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="uva, post: 365896, member: 42040"] Innanzitutto locatore e conduttore devono accordarsi sull'importo del canone di locazione e sulla durata. Nel contratto uso foresteria (intestato alla società) la determinazione del canone e la durata sono liberi. L'opzione per la cedolare secca è negata dall'Agenzia delle Entrate, ma vi sono sentenze che la ritengono possibile in quanto l'uso dell'immobile dato in locazione è abitativo. La società conduttrice può dedurre i costi nella propria contabilità. Invece il contratto 3 anni+ 2 proposto dal locatore è un contratto agevolato a canone concordato, che deve essere calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile. Generalmente l'importo è inferiore rispetto ai canoni "liberi" di mercato. Il locatore ha dei vantaggi dal punto di vista fiscale: tassazione del reddito da locazione inferiore e aliquota IMU agevolata. Il contratto concordato 3 + 2 deve essere stipulato secondo il format ministeriale (Allegato A del D.M. 16/01/2017) che nelle note prevede anche la possibilità di intestarlo ad una società. In questo caso, come già detto, l'opzione per la cedolare secca è dubbia (esclusa secondo la posizione dell'Agenzia delle Entrate). Concludendo, secondo me si può procedere come segue: Verificare l'Accordo Territoriale del Comune e, se non vi sono impedimenti per il fatto che il conduttore è una società, stipulare un contratto concordato 3 + 2 a canone agevolato. Ricordarsi che se il contratto è stipulato senza l'intervento delle Organizzazioni sindacali di proprietari ed inquilini, è necessaria l'attestazione da parte di almeno una di esse. Quindi sarebbe opportuno prima interpellare una o più Organizzazioni ed accertarsi che non ci siano impedimenti ad intestarlo alla s.r.l. Col contratto concordato intestato alla società il locatore ha comunque un vantaggio fiscale: tassazione ordinaria IRPEF ridotta e aliquota IMU agevolata (controllare il regolamento IMU del Comune, che in genere richiede la residenza del conduttore nell'immobile locato). Il locatore deve calcolare attentamente il risparmio fiscale, per essere certo che compensi e superi il minor incasso rispetto ad un canone libero. La società conduttrice può dedurre i costi. E paga un canone (concordato) inferiore a quello libero. In tutti i casi, le persone che dimorano abitualmente in quell'immobile vi iscrivono la residenza anagrafica. Se può essere utile, allego lo schema ministeriale del contratto concordato. [/QUOTE]
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