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<blockquote data-quote="mapeit" data-source="post: 86886" data-attributes="member: 17237"><p>Resistenza, il contratto di affitto con riscatto è una cosa "vecchia" (lo facevano per le "case Fanfani") e non regolamentata dal nostro Codice Civile, pertanto piena di incertezze.</p><p>Oltre a tutto, dovendo locare un immobile commerciale, sei sempre soggetto alla disciplina della Legge 392/78 (la famigerata "Equo canone") ove il conduttore è supertutelato e il locatore superpenalizzato. Quindi, anche se contemporaneamente stipuli un contratto di compravendita differito e impegnativo per entrambe le parti, potresti un domani trovarti di fronte a un contenzioso dove l'inquilino fa la parte del leone e tu del cane bastonato, se qualcosa durante la locazione non dovesse funzionare. </p><p>Inoltre leggiti la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 338/E del 1 Agosto 2008:</p><p><a href="http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/513de700426e0b09888a9bc065cef0e8/ris338edel1agosto2008.pdf?MOD=AJPERES&amp;CACHEID=513de700426e0b09888a9bc065cef0e8" target="_blank">http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/513de700426e0b09888a9bc065cef0e8/ris338edel1agosto2008.pdf?MOD=AJPERES&amp;CACHEID=513de700426e0b09888a9bc065cef0e8</a></p><p>che sostiene che ai fini fiscali il trasferimento del bene avviene al momento della stipula del contratto di futura compravendita, con tutti gli adempimenti connessi.</p><p>Ora esistono formule più moderne quali il "rent to buy" e a questo proposito ti invito a leggerti bene quanto riportato in questo sito, dove ci sono le informazioni che ti necessitano, soprattutto le FAQ.</p><p><a href="http://www.renttobuyconsulting.it/it/1-“Rent-to-buy”-per-acquistare-casa/1-Cosè-il-RENT-TO-BUY.html" target="_blank">http://www.renttobuyconsulting.it/it/1-“Rent-to-buy”-per-acquistare-casa/1-Cosè-il-RENT-TO-BUY.html</a></p><p></p><p>In ogni caso i "rent to buy" servono in genere a finanziare all'acquirente quella parte che non riuscirebbe a coprire con il mutuo (il 15-20%), quindi non dovrebbero mai essere molto lunghi... tre o quattro anni al massimo, per costituire una leva finanziaria e una referenza per l'ottenimento del mutuo.</p><p></p><p>La semplice locazione commerciale 6+6, invece, sconta appunto l'applicazione della disciplina della Legge 392/78 (la famigerata "Equo canone") in cui: </p><p>- solo il conduttore può avere il diritto di recesso anticipato durante il decorso contrattuale</p><p>- il locatore non può opporsi a eventuali cessioni del contratto di affitto qualora unitamente ad esso venga ceduta l'azienda</p><p>- se l'attività svolta comporta contatti diretti con il pubblico e il locatore decide di non rinnovare il contratto al 6o anno (solo per alcuni definiti motivi) o al 12mo anno, al conduttore spetta la indennità per la perdita di avviamento (pari a 18 mensilità)</p><p>- gli aumenti del canone sono limitati al 75% della variazione dell'indice ISTAT</p><p>- il conduttore ha il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile</p><p>- se il conduttore fallisce e non ti paga più, ci metti una vita ad ottenere lo sfratto, ma se i suoi beni mobili sono dentro ai tuoi locali non puoi spostarli per sgomberare e riaffittare poiché il curatore ti nomina custode giudiziario degli stessi e se fai loro un graffio rischi anche la galera.</p><p>In pratica "sposi" l'inquilino, lo tratti come una moglie con tutti i riguardi e i favori, ma se devi divorziare ti costa come un harem !!!</p><p>Non ti sembrano abbastanza insidie ?</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="mapeit, post: 86886, member: 17237"] Resistenza, il contratto di affitto con riscatto è una cosa "vecchia" (lo facevano per le "case Fanfani") e non regolamentata dal nostro Codice Civile, pertanto piena di incertezze. Oltre a tutto, dovendo locare un immobile commerciale, sei sempre soggetto alla disciplina della Legge 392/78 (la famigerata "Equo canone") ove il conduttore è supertutelato e il locatore superpenalizzato. Quindi, anche se contemporaneamente stipuli un contratto di compravendita differito e impegnativo per entrambe le parti, potresti un domani trovarti di fronte a un contenzioso dove l'inquilino fa la parte del leone e tu del cane bastonato, se qualcosa durante la locazione non dovesse funzionare. Inoltre leggiti la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 338/E del 1 Agosto 2008: [URL="http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/513de700426e0b09888a9bc065cef0e8/ris338edel1agosto2008.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=513de700426e0b09888a9bc065cef0e8"]http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/513de700426e0b09888a9bc065cef0e8/ris338edel1agosto2008.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=513de700426e0b09888a9bc065cef0e8[/URL] che sostiene che ai fini fiscali il trasferimento del bene avviene al momento della stipula del contratto di futura compravendita, con tutti gli adempimenti connessi. Ora esistono formule più moderne quali il "rent to buy" e a questo proposito ti invito a leggerti bene quanto riportato in questo sito, dove ci sono le informazioni che ti necessitano, soprattutto le FAQ. [URL="http://www.renttobuyconsulting.it/it/1-“Rent-to-buy”-per-acquistare-casa/1-Cosè-il-RENT-TO-BUY.html"]http://www.renttobuyconsulting.it/it/1-“Rent-to-buy”-per-acquistare-casa/1-Cosè-il-RENT-TO-BUY.html[/URL] In ogni caso i "rent to buy" servono in genere a finanziare all'acquirente quella parte che non riuscirebbe a coprire con il mutuo (il 15-20%), quindi non dovrebbero mai essere molto lunghi... tre o quattro anni al massimo, per costituire una leva finanziaria e una referenza per l'ottenimento del mutuo. La semplice locazione commerciale 6+6, invece, sconta appunto l'applicazione della disciplina della Legge 392/78 (la famigerata "Equo canone") in cui: - solo il conduttore può avere il diritto di recesso anticipato durante il decorso contrattuale - il locatore non può opporsi a eventuali cessioni del contratto di affitto qualora unitamente ad esso venga ceduta l'azienda - se l'attività svolta comporta contatti diretti con il pubblico e il locatore decide di non rinnovare il contratto al 6o anno (solo per alcuni definiti motivi) o al 12mo anno, al conduttore spetta la indennità per la perdita di avviamento (pari a 18 mensilità) - gli aumenti del canone sono limitati al 75% della variazione dell'indice ISTAT - il conduttore ha il diritto di prelazione in caso di vendita dell'immobile - se il conduttore fallisce e non ti paga più, ci metti una vita ad ottenere lo sfratto, ma se i suoi beni mobili sono dentro ai tuoi locali non puoi spostarli per sgomberare e riaffittare poiché il curatore ti nomina custode giudiziario degli stessi e se fai loro un graffio rischi anche la galera. In pratica "sposi" l'inquilino, lo tratti come una moglie con tutti i riguardi e i favori, ma se devi divorziare ti costa come un harem !!! Non ti sembrano abbastanza insidie ? [/QUOTE]
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