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<blockquote data-quote="uva" data-source="post: 366986" data-attributes="member: 42040"><p>Non essendo né un avvocato né un giurista non sono grado di esprimermi in merito alle tue ultime considerazioni.</p><p>Mi limito a riassumere quanto ho già scritto in precedenza.</p><p></p><p>Premessa: contratto commerciale con clausola risolutiva espressa - conduttore che esercita attività a contatto col pubblico - conduttore moroso.</p><p></p><p>Soluzione 1)</p><p>Il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa (previa diffida ad adempiere con termine non inferiore a 15 gg come da art. 1454 Cod.Civ).</p><p>1a) Il conduttore adempie (paga i canoni ed oneri accessori correnti ed arretrati) e tutto finisce lì.</p><p>1b) Il conduttore persiste nella morosità e il locatore risolve il contratto all'Agenzia delle Entrate.</p><p>1b-bis) Malgrado quanto sopra, il conduttore non rilascia l'immobile: rimane nei locali senza pagare.<em> Ipotesi altamente probabile.</em></p><p></p><p>Quindi si passa alla Soluzione 2)</p><p>Il locatore inizia lo sfratto per morosità.</p><p>2a) Il conduttore non sana la morosità in udienza, il Giudice convalida lo sfratto, se il conduttore (al quale viene inviato il precetto) non libera l'immobile spontaneamente lo sfratto verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario.</p><p>2b) Il conduttore sana la morosità quindi il contratto "ritorna in vita". </p><p></p><p>Mie considerazioni finali, sapendo che in ogni caso <u>il locatore deve dichiarare i canoni non riscossi e pagarci le imposte fino al momento in cui il contratto viene risolto.</u></p><p></p><p>A) La soluzione 2b) non mi soddisfa. Perché il mio immobile continua ad essere occupato da un conduttore che, essendo già stato moroso, non ritengo più affidabile. Un'ipotetica futura pratica di sfratto per morosità è costosa, le spese legali liquidate dal giudice a debito del conduttore non coprono tutti i costi, il recupero coattivo del credito verso un moroso (decreto ingiuntivo, eventuale opposizione del debitore, notifiche, mancato pagamento spontaneo, pignoramenti, procedure di assegnazione, ecc) è impresa lunga, costosa e dall'esito incerto.</p><p></p><p>B) Se in futuro volessi <em>inviare disdetta al conduttore</em>, diventato inaffidabile, per liberare l'immobile (lo posso fare senza necessità di motivazioni alla fine del 12esimo, 18esimo, ecc anno) <em>sono obbligata a pagargli l'indennità di avviamento.</em></p><p></p><p>Per me la soluzione migliore è la 2a). Così il contratto è risolto dal Giudice, l'immobile verrà liberato al più tardi dall'ufficiale giudiziario, potrò disporne come meglio credo, mi levo dai piedi il moroso senza pagargli l'indennità di avviamento, valuterò con calma se ci sono i presupposti per il recupero coattivo del mio credito.</p><p></p><p>Ulteriori approfondimenti giuridici francamente mi interessano poco, perché non risolvono i problemi pratici. Quando mi trovo alle prese con un conduttore moroso per me le priorità sono minimizzare i danni e velocizzare i tempi, con lo scopo di rientrare in possesso del mio immobile.</p><p>Ci sono anche altre strade (accordi stragiudiziali, incentivi al conduttore affinché dia disdetta e vada via) che valuto di volta in volta. Bisogna essere un po' psicologi, capire con chi si ha a che fare e agire di conseguenza con pragmatismo, prontezza e cautela.</p><p></p><p>Tu fai bene a fare delle ricerche; spero solo che il tuo conduttore (e pure il tuo avvocato: ci sono anche legali interessati a "tirare le cose in lungo" così la loro parcella aumenta...) non ti facciano perdere tempo prezioso e sostenere costi eccessivi!</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="uva, post: 366986, member: 42040"] Non essendo né un avvocato né un giurista non sono grado di esprimermi in merito alle tue ultime considerazioni. Mi limito a riassumere quanto ho già scritto in precedenza. Premessa: contratto commerciale con clausola risolutiva espressa - conduttore che esercita attività a contatto col pubblico - conduttore moroso. Soluzione 1) Il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa (previa diffida ad adempiere con termine non inferiore a 15 gg come da art. 1454 Cod.Civ). 1a) Il conduttore adempie (paga i canoni ed oneri accessori correnti ed arretrati) e tutto finisce lì. 1b) Il conduttore persiste nella morosità e il locatore risolve il contratto all'Agenzia delle Entrate. 1b-bis) Malgrado quanto sopra, il conduttore non rilascia l'immobile: rimane nei locali senza pagare.[I] Ipotesi altamente probabile.[/I] Quindi si passa alla Soluzione 2) Il locatore inizia lo sfratto per morosità. 2a) Il conduttore non sana la morosità in udienza, il Giudice convalida lo sfratto, se il conduttore (al quale viene inviato il precetto) non libera l'immobile spontaneamente lo sfratto verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario. 2b) Il conduttore sana la morosità quindi il contratto "ritorna in vita". Mie considerazioni finali, sapendo che in ogni caso [U]il locatore deve dichiarare i canoni non riscossi e pagarci le imposte fino al momento in cui il contratto viene risolto.[/U] A) La soluzione 2b) non mi soddisfa. Perché il mio immobile continua ad essere occupato da un conduttore che, essendo già stato moroso, non ritengo più affidabile. Un'ipotetica futura pratica di sfratto per morosità è costosa, le spese legali liquidate dal giudice a debito del conduttore non coprono tutti i costi, il recupero coattivo del credito verso un moroso (decreto ingiuntivo, eventuale opposizione del debitore, notifiche, mancato pagamento spontaneo, pignoramenti, procedure di assegnazione, ecc) è impresa lunga, costosa e dall'esito incerto. B) Se in futuro volessi [I]inviare disdetta al conduttore[/I], diventato inaffidabile, per liberare l'immobile (lo posso fare senza necessità di motivazioni alla fine del 12esimo, 18esimo, ecc anno) [I]sono obbligata a pagargli l'indennità di avviamento.[/I] Per me la soluzione migliore è la 2a). Così il contratto è risolto dal Giudice, l'immobile verrà liberato al più tardi dall'ufficiale giudiziario, potrò disporne come meglio credo, mi levo dai piedi il moroso senza pagargli l'indennità di avviamento, valuterò con calma se ci sono i presupposti per il recupero coattivo del mio credito. Ulteriori approfondimenti giuridici francamente mi interessano poco, perché non risolvono i problemi pratici. Quando mi trovo alle prese con un conduttore moroso per me le priorità sono minimizzare i danni e velocizzare i tempi, con lo scopo di rientrare in possesso del mio immobile. Ci sono anche altre strade (accordi stragiudiziali, incentivi al conduttore affinché dia disdetta e vada via) che valuto di volta in volta. Bisogna essere un po' psicologi, capire con chi si ha a che fare e agire di conseguenza con pragmatismo, prontezza e cautela. Tu fai bene a fare delle ricerche; spero solo che il tuo conduttore (e pure il tuo avvocato: ci sono anche legali interessati a "tirare le cose in lungo" così la loro parcella aumenta...) non ti facciano perdere tempo prezioso e sostenere costi eccessivi! [/QUOTE]
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