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<blockquote data-quote="Massimiliano Lusetti" data-source="post: 66823" data-attributes="member: 5694"><p>La tua equazione è abbastanza aleatoria. Non ha senso di parlare di un numero di appartamenti se non quantifichi in mq la superficie degli stessi. ti faccio due conti molto approssimativi ma che servono a spiegarti quale può essere la situazione: </p><p>SE vuoi affittare gli appartamenti di solito è molto più semplice affittare appartamenti di piccola dimensione quindi facendo una media di 70 mq ( compresi i muri) i tuoi 5 appartamenti valgono1050 mc. ( cioè 1/3 del fabbricabile come da tua ipotesi)</p><p>Il costo di costruzione di una villetta a schiera a Milano può essere considerato introno ai 1100 €/mq quindi il valore in € che ti paga l'eventuale impresa è di 385.000 € </p><p></p><p>Ora bisogna fare due conti in tasca all'impresa imprenditrice:</p><p>rimangono a sua disposizione con un costo 770.000 + 385.000= 1155000€ (investimento) degli appartamenti da vendere... per un totale di 2100 mc ( + box e accessori vari) + da considerare nei costi diretti dell'impresa anche gli oneri di urbanizzazione che variano da comune e regione ( il tuo architetto saprà sicuramente considerarli) quale è il prezzo medio di vendita in zona di villette a schiera? e la saturazione del mercato? ( cioè quanto tempo è presumibile che rimangano sul groppone dell'impresa le villette prima di essere vendute.</p><p></p><p>Considera che ci deve essere un guadagno dell'impresa almeno del 20% + una remunerazione del capitale per il periodo medio in cui potrà essere immobilizzato ( i costi dei mutui eccetera) + come ti ricordavo prima i costi di urbanizzazione da versare al comune.... Tutto questo fa il costo che l'impresa si sobbarca.</p><p></p><p>valutando a spanne il tutto: </p><p>urbanizzazioni 252000 €</p><p>20% 231000 €</p><p>COSTI MUTUI 50000 € ( ATTIVAZIONE + GLI INTERESSI CHE POSSONO GRAVARE SULL'IMPRESA PRIMA DI VENDERE) </p><p> alla fine l'impresa investe: 1.730.400€ e per andare in pareggio (non guadagnare più del 20%) deve vendere gli immobili che rimangono di sua proprietà a 2472 €/mq ... eccoti la discriminante di vendita...</p><p></p><p>Ovviamente le spese vanno meglio dettagliate...</p><p></p><p><em>Aggiunto dopo 3 minuti .</em>...</p><p></p><p>dimenticavo ... fra le spese dell'impresa c'è anche il tuo architetto .... per la progettazione e quindi il costo a mq sale ulteriormente... il costo a mq della progettazione può valere circa il 10% quindi il costo totale di pareggio ti sale a 2800 a mq circa</p><p></p><p><em>Aggiunto dopo 4 minuti .</em>...</p><p></p><p>morale della favola se il mercato sopporta un valore in vendita di 2800 €/mq ci sta anche un 30% a te altrimenti la tua quota deve essere minore fino ad arrivare al valore di vendita sopportabile dal mercato.</p><p></p><p><em>Aggiunto dopo 5 minuti .</em>...</p><p></p><p>Consiglio se i l tecnico non ti ha fatto capire in un quarto d'ora quello che ti ho spiegato qui ti consiglio di cambiare tecnico perchè non mi pare pronto ad affrontare in modo per te costruttivo un'impresa del genere.</p><p></p><p>Aggiungo che per quanto riguarda tasse e quant'altro ( costituzione di una società) va fatta analoga valutazione da parte di esperto fiscalista... se c'è anima pia qui disponibile facciamo appello! altrimenti il mio consiglio del primo post è sempre valido li ti si possono dare anche in via preliminare informazioni complete.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Massimiliano Lusetti, post: 66823, member: 5694"] La tua equazione è abbastanza aleatoria. Non ha senso di parlare di un numero di appartamenti se non quantifichi in mq la superficie degli stessi. ti faccio due conti molto approssimativi ma che servono a spiegarti quale può essere la situazione: SE vuoi affittare gli appartamenti di solito è molto più semplice affittare appartamenti di piccola dimensione quindi facendo una media di 70 mq ( compresi i muri) i tuoi 5 appartamenti valgono1050 mc. ( cioè 1/3 del fabbricabile come da tua ipotesi) Il costo di costruzione di una villetta a schiera a Milano può essere considerato introno ai 1100 €/mq quindi il valore in € che ti paga l'eventuale impresa è di 385.000 € Ora bisogna fare due conti in tasca all'impresa imprenditrice: rimangono a sua disposizione con un costo 770.000 + 385.000= 1155000€ (investimento) degli appartamenti da vendere... per un totale di 2100 mc ( + box e accessori vari) + da considerare nei costi diretti dell'impresa anche gli oneri di urbanizzazione che variano da comune e regione ( il tuo architetto saprà sicuramente considerarli) quale è il prezzo medio di vendita in zona di villette a schiera? e la saturazione del mercato? ( cioè quanto tempo è presumibile che rimangano sul groppone dell'impresa le villette prima di essere vendute. Considera che ci deve essere un guadagno dell'impresa almeno del 20% + una remunerazione del capitale per il periodo medio in cui potrà essere immobilizzato ( i costi dei mutui eccetera) + come ti ricordavo prima i costi di urbanizzazione da versare al comune.... Tutto questo fa il costo che l'impresa si sobbarca. valutando a spanne il tutto: urbanizzazioni 252000 € 20% 231000 € COSTI MUTUI 50000 € ( ATTIVAZIONE + GLI INTERESSI CHE POSSONO GRAVARE SULL'IMPRESA PRIMA DI VENDERE) alla fine l'impresa investe: 1.730.400€ e per andare in pareggio (non guadagnare più del 20%) deve vendere gli immobili che rimangono di sua proprietà a 2472 €/mq ... eccoti la discriminante di vendita... Ovviamente le spese vanno meglio dettagliate... [i]Aggiunto dopo 3 minuti .[/i]... dimenticavo ... fra le spese dell'impresa c'è anche il tuo architetto .... per la progettazione e quindi il costo a mq sale ulteriormente... il costo a mq della progettazione può valere circa il 10% quindi il costo totale di pareggio ti sale a 2800 a mq circa [i]Aggiunto dopo 4 minuti .[/i]... morale della favola se il mercato sopporta un valore in vendita di 2800 €/mq ci sta anche un 30% a te altrimenti la tua quota deve essere minore fino ad arrivare al valore di vendita sopportabile dal mercato. [i]Aggiunto dopo 5 minuti .[/i]... Consiglio se i l tecnico non ti ha fatto capire in un quarto d'ora quello che ti ho spiegato qui ti consiglio di cambiare tecnico perchè non mi pare pronto ad affrontare in modo per te costruttivo un'impresa del genere. Aggiungo che per quanto riguarda tasse e quant'altro ( costituzione di una società) va fatta analoga valutazione da parte di esperto fiscalista... se c'è anima pia qui disponibile facciamo appello! altrimenti il mio consiglio del primo post è sempre valido li ti si possono dare anche in via preliminare informazioni complete. [/QUOTE]
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