Forum
Nuovi Messaggi
Cerca...
Nuova Discussione
Annunci
Novità
Nuovi Messaggi
Nuovi Messaggi Profilo
Ultime Attività
Iscritti
Visitatori online
Nuovi Messaggi Profilo
Cerca tra i Messaggi Profilo
? Aiuto
Faccine
Codici BB
Traguardi
Utilizzo dei Cookie
Termini e Condizioni d'uso del sito
Accedi
Registrati
Novità
Cerca
Cerca
Cerca solo tra i titoli
Da:
Nuovi Messaggi
Cerca...
Menu
Accedi
Registrati
Installa l'app
Installa
Area Legale
Leggi, Decreti, Referendum e Giurisprudenza
Quanto tempo ho prima che l amministratore venda la mia casa e io vada in carcere?
JavaScript è disabilitato. Per una migliore esperienza di navigazione attivalo nel tuo programma o nella tua app per navigare prima di procedere.
Stai usando un browser molto obsoleto. Puoi incorrere in problemi di visualizzazione di questo e altri siti oltre che in problemi di sicurezza. .
Dovresti aggiornarlo oppure usare
usarne uno alternativo, moderno e sicuro
.
Rispondi alla discussione
Registrati in 30 Secondi
Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità
Testo
<blockquote data-quote="SuperRomu" data-source="post: 295245" data-attributes="member: 52061"><p>L'amministratore, si tenga presente, ha ben precisi obblighi verso la compagine. Egli, a dirlo è l'art. 1129, ottavo comma, c.c. "<em>salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, [?] è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice</em>".</p><p></p><p>La norma, a dire il vero, fa riferimento alle <strong>somme dovute a consuntivo e non a preventivo</strong>. Tuttavia non vi sono motivi per non poter ritenere che l'assemblea non possa dispensarlo da azioni immediate durante l'anno di gestione.</p><p></p><p>L'allungamento dei tempi, tuttavia, non vuol dire esonero dall'obbligo d'intraprendere un'azione. Come dire: sapere che per sette o otto mesi lì'amministratore non è tenuto ad adire le vie legali non significa essere al riparo dall'azione e soprattutto può non bastare per saldare i propri debiti.</p><p></p><p>Ed allora? Allora è bene cercare un <strong>accordotransattivo</strong> con l'assemblea. In tal senso è bene ricordare che "<em>l'assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall'art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d'interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono</em>" (Cass. 16 gennaio 2014 n. 821).</p><p></p><p>Considerato che la situazione non prevede semplicemente te, ma tutto il condominio, io consiglierei di ridurre le spese del condominio con il <strong>Progetto Eco Courts</strong>, finanziato dalla Commissione europea, ha visto coinvolti condomini situati in diverse località italiane, risparmiando così su:</p><ul> <li data-xf-list-type="ul">la <strong>sostituzione delle normali lampade ad incandescenza con quelle a led</strong>, hanno visto un calo nell'uso dell'energia pari all'85%;</li> <li data-xf-list-type="ul">la <strong>sostituzione dei fornelli a gas butano con piastre ad induzione</strong>, ha ridotto notevolmente i tempi di impiego per cucinare/riscaldare le vivande, comportando brusche riduzioni nei consumi (un condominio medio italiano spende circa 26.300 euro all'anno di gas da cucina);</li> <li data-xf-list-type="ul">la creazione di vere e proprie <strong>"case dell'acqua" condominiali</strong>, hanno visto ridurre la produzione di bottiglie di plastica di ben 1600 pezzi al mese, con minor danno anche sull'ambiente;</li> <li data-xf-list-type="ul">al fine di ridurre la produzione di rifiuti condominiali, le famiglie si sono anche impegnate nella <strong>raccolta degli olii esausti</strong> (20 litri al mese) e nella scelta di <strong>prodotti privi di imballaggi</strong> (raggiungendo quasi il 50% di rifiuti in meno);</li> <li data-xf-list-type="ul">con l'accordo condiviso volto al risparmio, si sono ricreati rapporti tra condomini e tra gli stessi ed il territorio e questo ha portato a pratiche di <strong>condivisione anche dei mezzi di trasporto</strong> (le bici in particolare) e degli elettrodomestici.</li> </ul><p>Queste pratiche sicuramente contribuiscono al raggiungimento di buoni livelli di <strong>risparmio</strong>, ma per ottenere il massimo risultato in tempi brevi, bisognerebbe anche puntare all'investimento sull'opera edilizia che consenta un <strong>efficientamento energetico</strong> della struttura condominiale.</p><p>È importante intervenire sulle caldaie sostituendole con modelli ad alta efficienza e sull'impianto termico nel suo complesso; se a questo si accompagnano interventi di isolamento delle pareti, delle coperture, dei pavimenti e la sostituzione degli infissi, si possono <strong>raggiungere tagli del 50% sui costi di bolletta</strong>.</p><p></p><p>Ricordiamo che utilizzando impianti solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria (il 33% dell'acqua consumata da ciascuna famiglia è impiegata per l'igiene personale) o impianti fotovoltaici per la produzione di energia, il risparmio è più che garantito nel giro di poco tempo, oltre che garantirsi una certificazione energetica di classe A.</p><p></p><p>La sperimentazione portata avanti da questo <strong>progetto <em>Eco Courts</em></strong>, sarà regolarmente monitorata sia dalle <strong>cooperative edilizie proprietarie</strong> che dalle stesse famiglie coinvolte attraverso un database (denominato Sole) che raccoglierà ogni sei mesi i dati relativi ai consumi.</p><p><strong></strong></p><p><strong>L'obiettivo</strong> di questa costante lettura dei dati è quello dell'autodiagnosi, che consentirà ai soggetti coinvolti di conoscere i <strong>consumi effettivi</strong> e di calcolarne il risparmio ottenuto e, lì dove deficitari, intervenire per riqualificare o migliorare la condizione.</p><p></p><p>Infine per il suo ultimo quesito in merito al mancato pagamento delle spese condominiali gli strumenti di <strong>recupero credito in ambito condominiale</strong> sono più incisivi, diretti e immediati rispetto a quelli ordinari: ciò per via delle esigenze di gestione e di amministrazione dell’edificio, che non possono essere ostacolate dalla <strong>morosità</strong> di singoli proprietari. Difatti, il <strong>mancato pagamento delle spese condominiali </strong>da parte di uno o più proprietari può pregiudicare il godimento dei servizi comuni indivisibili anche da parte di quei condomini più puntuali coi versamenti (si pensi alle fatture dell’acqua o della luce che, se non saldate, possono comportare il distacco dell’utenza per tutto il palazzo). Ecco perché la legge attribuisce all’ <strong>amministratore di condominio </strong>forti poteri per la repressione delle morosità.</p><p></p><p>In particolare, l’amministratore ha l’obbligo di agire nei confronti dei <strong>condomini morosi </strong>entro 6 mesi dall’ approvazione del bilancio di ripartizione delle spese. Se non lo fa è responsabile personalmente e può vedersi revocato il mandato per giusta causa. Egli, riscontrando una inadempienza protratta nel versamento degli <strong>oneri di condominio</strong>, deve agire per il <strong>recupero del credito </strong>sia in via giudiziale (ossia ricorrendo al giudice con un decreto ingiuntivo, senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea) e in via stragiudiziale (con lettere di diffida e con il distacco, nei confronti del condomino moroso, di quei servizi che possono essere suscettibili di godimento separato). Ma procediamo con ordine.</p><p>In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un <strong>avvocato </strong>per richiedere ed ottenere un <strong>decreto ingiuntivo </strong>contro il condomino moroso.</p><p></p><p>L’amministratore può <strong>scegliere personalmente l’avvocato</strong>, senza consultare l’assemblea sul nome prescelto. Il voto dell’assemblea non è neanche necessario per legittimare l’amministratore a ricorrere in tribunale contro il moroso: anzi, egli è obbligato ad agire indipendentemente da ogni preventiva comunicazione agli altri proprietari.</p><p></p><p>Il <strong>decreto ingiuntivo</strong> concesso dal tribunale è <strong>provvisoriamente esecutivo</strong>: questo significa che già subito dopo la notifica al debitore, l’amministratore può procedere con il pignoramento (negli altri casi è necessario attendere almeno 40 giorni per dare il tempo al condomino di decidere se pagare spontaneamente o opporsi). Anche se il condomino si oppone al decreto ingiuntivo, presentando ricorso con il proprio avvocato, il decreto ingiuntivo resta provvisoriamente esecutivo e solo il giudice, alla prima udienza, può sospenderlo. In caso di mancata sospensione, il pignoramento dell’amministratore va avanti.</p><p>Come detto, il decreto ingiuntivo notificato dall’ amministratore al condomino moroso consente l’immediato avvio delle azioni esecutive volte a recuperare materialmente le somme non pagate.</p><p>Il pignoramento può estendersi su tutti i beni del debitore e, in caso di suo successivo decesso, sugli <strong>eredi</strong>, sempre che questi non rinuncino all’ eredità.</p><p></p><p>Il pignoramento può avere ad oggetto:</p><p></p><ul> <li data-xf-list-type="ul">i <strong>beni mobili del debitore</strong>, come gli arredi e la mobilia presente nell’appartamento: a tal fine il creditore invia l’ufficiale giudiziario presso il domicilio del debitore perché pignori gli oggetti di maggior valore e immediata liquidazione (ossia quelli che possono essere facilmente vendibili all’asta);</li> <li data-xf-list-type="ul">i <strong>beni immobili del debitore</strong>, come terreni, case o lo stesso appartamento in condominio, anche se inserito in un <strong>fondo patrimoniale</strong>. Il fondo patrimoniale, infatti, non può essere opposto al pignoramento per i crediti di condominio, in quanto considerati spese per i bisogni della famiglia. In altre parole, gli immobili inseriti nel fondo possono essere ugualmente pignorati dall’amministratore, senza limiti di tempo (ossia anche dopo che siano scaduti i cinque anni di tempo per la <strong>revocatoria</strong>);</li> <li data-xf-list-type="ul">lo <strong>stipendio</strong> nei limiti di un quinto;</li> <li data-xf-list-type="ul">la <strong>pensione</strong> nei limiti di un quinto e comunque fatto salvo il minimo vitale che non può mai essere pignorato (pari a 672,73 euro);</li> <li data-xf-list-type="ul">il conto in banca integralmente, salvo che sullo stesso vi sia accreditato lo stipendio o la pensione: in quest’ultimo caso, il pignoramento delle somme già depositate può riguardare solo gli importi che superino il minimo di 1.345,56 euro e, per gli accrediti successivi alla data di notifica del pignoramento, il “blocco” può spingersi fino a massimo un quinto.</li> </ul><p>L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa <strong>entro 6 mesi</strong> dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. Diversamente è responsabile personalmente.</p><p>Il termine massimo, invece, entro cui agire ed oltre il quale il debito si prescrive (cosiddetta <strong>prescrizione</strong>) è di cinque anni dalla data di delibera ed approvazione dei pertinenti importi (cosiddetta approvazione del <strong>bilancio consuntivo</strong>).</p><p>Se la morosità del condomino che non ha pagato le spese dura da oltre sei mesi, l’amministratore può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i <strong>servizi condominiali suscettibili di godimento separato</strong>: si tratta, ad esempio, dei servizi come il parcheggio comune se delimitato da una sbarra o altri sistemi volti a impedire l’accesso a singoli soggetti, l’utilizzo del campo da tennis, deposito biciclette, piscina, ecc. Dubbi sussistono in merito alla possibilità di sospendere la fornitura dell’<strong>acqua o del riscaldamento condominiale </strong>trattandosi di un bene vitale.</p><p></p><p>Il semestre entro cui agire inizia a decorrere dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="SuperRomu, post: 295245, member: 52061"] L'amministratore, si tenga presente, ha ben precisi obblighi verso la compagine. Egli, a dirlo è l'art. 1129, ottavo comma, c.c. "[I]salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, [?] è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice[/I]". La norma, a dire il vero, fa riferimento alle [B]somme dovute a consuntivo e non a preventivo[/B]. Tuttavia non vi sono motivi per non poter ritenere che l'assemblea non possa dispensarlo da azioni immediate durante l'anno di gestione. L'allungamento dei tempi, tuttavia, non vuol dire esonero dall'obbligo d'intraprendere un'azione. Come dire: sapere che per sette o otto mesi lì'amministratore non è tenuto ad adire le vie legali non significa essere al riparo dall'azione e soprattutto può non bastare per saldare i propri debiti. Ed allora? Allora è bene cercare un [B]accordotransattivo[/B] con l'assemblea. In tal senso è bene ricordare che "[I]l'assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall'art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d'interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono[/I]" (Cass. 16 gennaio 2014 n. 821). Considerato che la situazione non prevede semplicemente te, ma tutto il condominio, io consiglierei di ridurre le spese del condominio con il [B]Progetto Eco Courts[/B], finanziato dalla Commissione europea, ha visto coinvolti condomini situati in diverse località italiane, risparmiando così su: [LIST] [*]la [B]sostituzione delle normali lampade ad incandescenza con quelle a led[/B], hanno visto un calo nell'uso dell'energia pari all'85%; [*]la [B]sostituzione dei fornelli a gas butano con piastre ad induzione[/B], ha ridotto notevolmente i tempi di impiego per cucinare/riscaldare le vivande, comportando brusche riduzioni nei consumi (un condominio medio italiano spende circa 26.300 euro all'anno di gas da cucina); [*]la creazione di vere e proprie [B]"case dell'acqua" condominiali[/B], hanno visto ridurre la produzione di bottiglie di plastica di ben 1600 pezzi al mese, con minor danno anche sull'ambiente; [*]al fine di ridurre la produzione di rifiuti condominiali, le famiglie si sono anche impegnate nella [B]raccolta degli olii esausti[/B] (20 litri al mese) e nella scelta di [B]prodotti privi di imballaggi[/B] (raggiungendo quasi il 50% di rifiuti in meno); [*]con l'accordo condiviso volto al risparmio, si sono ricreati rapporti tra condomini e tra gli stessi ed il territorio e questo ha portato a pratiche di [B]condivisione anche dei mezzi di trasporto[/B] (le bici in particolare) e degli elettrodomestici. [/LIST] Queste pratiche sicuramente contribuiscono al raggiungimento di buoni livelli di [B]risparmio[/B], ma per ottenere il massimo risultato in tempi brevi, bisognerebbe anche puntare all'investimento sull'opera edilizia che consenta un [B]efficientamento energetico[/B] della struttura condominiale. È importante intervenire sulle caldaie sostituendole con modelli ad alta efficienza e sull'impianto termico nel suo complesso; se a questo si accompagnano interventi di isolamento delle pareti, delle coperture, dei pavimenti e la sostituzione degli infissi, si possono [B]raggiungere tagli del 50% sui costi di bolletta[/B]. Ricordiamo che utilizzando impianti solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria (il 33% dell'acqua consumata da ciascuna famiglia è impiegata per l'igiene personale) o impianti fotovoltaici per la produzione di energia, il risparmio è più che garantito nel giro di poco tempo, oltre che garantirsi una certificazione energetica di classe A. La sperimentazione portata avanti da questo [B]progetto [I]Eco Courts[/I][/B], sarà regolarmente monitorata sia dalle [B]cooperative edilizie proprietarie[/B] che dalle stesse famiglie coinvolte attraverso un database (denominato Sole) che raccoglierà ogni sei mesi i dati relativi ai consumi. [B] L'obiettivo[/B] di questa costante lettura dei dati è quello dell'autodiagnosi, che consentirà ai soggetti coinvolti di conoscere i [B]consumi effettivi[/B] e di calcolarne il risparmio ottenuto e, lì dove deficitari, intervenire per riqualificare o migliorare la condizione. Infine per il suo ultimo quesito in merito al mancato pagamento delle spese condominiali gli strumenti di [B]recupero credito in ambito condominiale[/B] sono più incisivi, diretti e immediati rispetto a quelli ordinari: ciò per via delle esigenze di gestione e di amministrazione dell’edificio, che non possono essere ostacolate dalla [B]morosità[/B] di singoli proprietari. Difatti, il [B]mancato pagamento delle spese condominiali [/B]da parte di uno o più proprietari può pregiudicare il godimento dei servizi comuni indivisibili anche da parte di quei condomini più puntuali coi versamenti (si pensi alle fatture dell’acqua o della luce che, se non saldate, possono comportare il distacco dell’utenza per tutto il palazzo). Ecco perché la legge attribuisce all’ [B]amministratore di condominio [/B]forti poteri per la repressione delle morosità. In particolare, l’amministratore ha l’obbligo di agire nei confronti dei [B]condomini morosi [/B]entro 6 mesi dall’ approvazione del bilancio di ripartizione delle spese. Se non lo fa è responsabile personalmente e può vedersi revocato il mandato per giusta causa. Egli, riscontrando una inadempienza protratta nel versamento degli [B]oneri di condominio[/B], deve agire per il [B]recupero del credito [/B]sia in via giudiziale (ossia ricorrendo al giudice con un decreto ingiuntivo, senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea) e in via stragiudiziale (con lettere di diffida e con il distacco, nei confronti del condomino moroso, di quei servizi che possono essere suscettibili di godimento separato). Ma procediamo con ordine. In caso di mancato spontaneo pagamento, se a nulla valgono i solleciti verbali e scritti, l’amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un [B]avvocato [/B]per richiedere ed ottenere un [B]decreto ingiuntivo [/B]contro il condomino moroso. L’amministratore può [B]scegliere personalmente l’avvocato[/B], senza consultare l’assemblea sul nome prescelto. Il voto dell’assemblea non è neanche necessario per legittimare l’amministratore a ricorrere in tribunale contro il moroso: anzi, egli è obbligato ad agire indipendentemente da ogni preventiva comunicazione agli altri proprietari. Il [B]decreto ingiuntivo[/B] concesso dal tribunale è [B]provvisoriamente esecutivo[/B]: questo significa che già subito dopo la notifica al debitore, l’amministratore può procedere con il pignoramento (negli altri casi è necessario attendere almeno 40 giorni per dare il tempo al condomino di decidere se pagare spontaneamente o opporsi). Anche se il condomino si oppone al decreto ingiuntivo, presentando ricorso con il proprio avvocato, il decreto ingiuntivo resta provvisoriamente esecutivo e solo il giudice, alla prima udienza, può sospenderlo. In caso di mancata sospensione, il pignoramento dell’amministratore va avanti. Come detto, il decreto ingiuntivo notificato dall’ amministratore al condomino moroso consente l’immediato avvio delle azioni esecutive volte a recuperare materialmente le somme non pagate. Il pignoramento può estendersi su tutti i beni del debitore e, in caso di suo successivo decesso, sugli [B]eredi[/B], sempre che questi non rinuncino all’ eredità. Il pignoramento può avere ad oggetto: [LIST] [*]i [B]beni mobili del debitore[/B], come gli arredi e la mobilia presente nell’appartamento: a tal fine il creditore invia l’ufficiale giudiziario presso il domicilio del debitore perché pignori gli oggetti di maggior valore e immediata liquidazione (ossia quelli che possono essere facilmente vendibili all’asta); [*]i [B]beni immobili del debitore[/B], come terreni, case o lo stesso appartamento in condominio, anche se inserito in un [B]fondo patrimoniale[/B]. Il fondo patrimoniale, infatti, non può essere opposto al pignoramento per i crediti di condominio, in quanto considerati spese per i bisogni della famiglia. In altre parole, gli immobili inseriti nel fondo possono essere ugualmente pignorati dall’amministratore, senza limiti di tempo (ossia anche dopo che siano scaduti i cinque anni di tempo per la [B]revocatoria[/B]); [*]lo [B]stipendio[/B] nei limiti di un quinto; [*]la [B]pensione[/B] nei limiti di un quinto e comunque fatto salvo il minimo vitale che non può mai essere pignorato (pari a 672,73 euro); [*]il conto in banca integralmente, salvo che sullo stesso vi sia accreditato lo stipendio o la pensione: in quest’ultimo caso, il pignoramento delle somme già depositate può riguardare solo gli importi che superino il minimo di 1.345,56 euro e, per gli accrediti successivi alla data di notifica del pignoramento, il “blocco” può spingersi fino a massimo un quinto. [/LIST] L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa [B]entro 6 mesi[/B] dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. Diversamente è responsabile personalmente. Il termine massimo, invece, entro cui agire ed oltre il quale il debito si prescrive (cosiddetta [B]prescrizione[/B]) è di cinque anni dalla data di delibera ed approvazione dei pertinenti importi (cosiddetta approvazione del [B]bilancio consuntivo[/B]). Se la morosità del condomino che non ha pagato le spese dura da oltre sei mesi, l’amministratore può, se tecnicamente possibile, sospendere al condomino inadempiente i [B]servizi condominiali suscettibili di godimento separato[/B]: si tratta, ad esempio, dei servizi come il parcheggio comune se delimitato da una sbarra o altri sistemi volti a impedire l’accesso a singoli soggetti, l’utilizzo del campo da tennis, deposito biciclette, piscina, ecc. Dubbi sussistono in merito alla possibilità di sospendere la fornitura dell’[B]acqua o del riscaldamento condominiale [/B]trattandosi di un bene vitale. Il semestre entro cui agire inizia a decorrere dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso. [/QUOTE]
Riporta citazioni…
Verifica Anti SPAM
Invia risposta
Area Legale
Leggi, Decreti, Referendum e Giurisprudenza
Quanto tempo ho prima che l amministratore venda la mia casa e io vada in carcere?
Alto