Scadenza contratto affitto. Proposta rinnovo con adeguamento canone

[ROBERTO LEGGERI]

Buongiorno a tutti. Gradivo avere dei pareri su quanto si sta verificando su un immobile di mia proprietà, con affitto in scadenza il 24 febbraio 2024.
Per economia di scritto, sintetizzo i passaggi che abbiamo (con mio fratello, comproprietario) messo in campo per richiedere l’aumento del canone:
GIUGNO 2023, incontro con avvocato e referente di quella amministrazione (il locale è in affitto a una farmacia comunale) ai quali, di persona, abbiamo richiesto l’aumento del canone;
GIUGNO 2023, con largo anticipo, inviata PEC al DIRETTORE GENERALE e ai soggetti incontrati il giorno prima nel cui contenuto abbiamo sintetizzato l’incontro e ribadito come alla scadenza, il canone di locazione sarebbe stato di TOT, da formalizzare nelle sedi opportune;
AGOSTO 2023, inviata nuova PEC (agli stessi indirizzi) che richiamava, integralmente, il contenuto della precedente;
NESSUNA RISPOSTA o PROPOSTA ci è mai perduta.
GENNAIO 2024, essendo prossima la scadenza naturale del contratto (fine FEBBRAIO !), inviata PEC con la quale chiediamo di conoscere, ENTRO E NON OLTRE IL 29 GENNAIO 2024, le intenzioni di proseguire o meno il rapporto aggiungendo che, in caso di chiusura, entro la prima decade del MARZO 2024, il locale doveva essere liberato;
il DIRETTORE GENERALE, a vista, questa volta risponde (PEC), dicendo che l‘azienda non ha risorse per soddisfare la nostra richiesta e aggiunge che noi, NON avendo chiesto nessun adeguamento del canone, il contratto si rinnovava in automatico alle stesse condizioni del precedente;
con PEC, ovviamente, rispondiamo e suggeriamo di verificare le comunicazioni inviate a GIUGNO e AGOSTO (allegate in copia);
da quel momento, SILENZIO !
concludo.
di tutta questa corrispondenza ho copia della trasmissione, consegna e accettazione.
chiedo, secondo gli esperti, cosa succederà ??
attendo cortesi e graditi commenti. Buona vita a tutti …

 

[Nemesis]

cosa succederà ?

Che il contratto si rinnoverà tacitamente per altri sei anni.
Per impedire tale rinnovazione sarebbe stato necessario comunicare disdetta al conduttore almeno 12 mesi prima della scadenza. Anche se al fine di rinegoziare l'importo del canone di locazione.

 

[uva]

GIUGNO 2023, con largo anticipo, inviata PEC al DIRETTORE GENERALE e ai soggetti incontrati il giorno prima nel cui contenuto abbiamo sintetizzato l’incontro e ribadito come alla scadenza, il canone di locazione sarebbe stato di TOT, da formalizzare nelle sedi opportune;

A quanto pare, quella pec non era una comunicazione formale di disdetta del contratto di locazione.

Se anche lo fosse stata, sarebbe tardiva perché il locatore non ha rispettato il preavviso di 12 mesi (art. 28 l. 392/1978):

affitto in scadenza il 24 febbraio 2024.

Quindi concordo con @Nemesis : il contratto si rinnoverà tacitamente per il prossimo sessennio alle medesime condizioni.

 

[uva]

richiedere l’aumento del canone

Se quel contratto prevede l'aggiornamento del canone in base al 75% dell'indice Istat e vuoi applicarlo, ricordati di inviare la preventiva comunicazione tramite pec al conduttore.
(art. 24 l. 392/1978).

 

[Nemesis]

(art. 24 l. 392/1978).

Art. 32.

 

[uva]

Art. 32.

Mi riferisco a questa parte dell'art. 24 (che è stato abrogato dalla l 431/1998 limitatamente alle locazioni abitative):

L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.
Siccome quel contratto ha scadenza

24 febbraio 2024.

ritengo che se si vuole fare l'aggiornamento Istat del canone con decorrenza febbraio, lo si debba comunicare subito con pec al conduttore.

Io per i contratti commerciali mi regolo così: comunicazione con pec al conduttore almeno un mese prima della decorrenza dell'annualità.
Per evitare che una comunicazione tardiva sia inefficace.

 

[Nemesis]

Mi riferisco a questa parte dell'art. 24 (che è stato abrogato dalla l 431/1998 limitatamente alle locazioni abitative):

Ma si riferiva alle sole locazioni abitative.

 

[uva]

si riferiva alle sole locazioni abitative.

Sì, certo; questo è chiaro.

Non è chiaro l'art. 32:
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Non cita né la modalità (lettera raccomandata/pec) né entro quale termine la richiesta del locatore deve pervenire al conduttore.

Secondo te la richiesta potrebbe, ad esempio, essere rivolta solo verbalmente il giorno precedente la decorrenza dell'annualità?

 

[Nemesis]

Sì, certo; questo è chiaro.

E allora non puoi applicarlo alle locazioni non abitative.

Secondo te la richiesta potrebbe, ad esempio, essere rivolta solo verbalmente il giorno precedente la decorrenza dell'annualità?

La legge non richiede che la richiesta debba avere particolari forme sacramentali o rivestire la forma scritta. Quindi è valida anche la richiesta di aumento fatta dal locatore verbalmente o per fatti concludenti.
Ovviamente una richiesta inviata in modo tale che possa essere provata è preferibile.

 

[uva]

per fatti concludenti

che sarebbero da dimostrare, nel caso (probabile) che il conduttore non accetti l'adeguamento del canone in base ad una comunicazione verbale all'ultimo minuto.

una richiesta inviata in modo tale che possa essere provata è preferibile.

Concordo.