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<blockquote data-quote="gigetto" data-source="post: 28566" data-attributes="member: 13234"><p>Tutto giusto. Occhio però a fare "bene" il preliminare. Cioè a non prevedere (nel preliminare) l'anticipazione della consegna formale dell'immobile prima del rogito, altrimenti muti il titolo di occupazione e non puoi più sfrattarlo nel caso poi non adempia al preliminare. (In quel caso dovresti fare una causa per occupazione senza titolo, non Ti passa più !).</p><p>La scaletta è dunque la seguente:</p><p>- fai un preliminare di compravendita come se il promissario acquirente non fosse uno che già occupa l'immobile (a titolo di conduttore);</p><p>- alla scadenza del contratto di locazione NON gli fai alcuna intimazione (tanto è già scaduto per effetto della disdetta che gli avrai già recapitato (tempestivamente e per raccomandata a.r.); (anche se potrebbe esserTi utile ottenere una licenza per finita locazione: Te lo spiego dopo);</p><p>poi se adempie al preliminare festeggi altrimenti:</p><p>- gli contesti l'inadempimento al preliminare e dichiari per l'effetto (del suo inadempimento) di voler recedere dal contratto ex art. 1385 secondo comma codice civile trattenendo la caparra;</p><p>- gli notifichi uno sfratto per finita locazione (o per morosità se nel frattempo avesse iniziato a non pagarti più l'indennità di occupazione).</p><p>Considera però che lo sfratto per finita locazione si ottiene in fretta ma che poi per metterlo in concreta esecuzione (liberando l'immobile con la forza legittima, cioè a mezzo di Ufficiale giudiziario, nel caso l'inquilino paghi l'indennità ma non "si schiodi") ci metti molto tempo (dipende dall'area geografica). Ti consiglierei quindi di vagliare sin da subito la possibilità di ottenere una licenza per finita locazione che anticipa quanto meno gli effetti giudiziali dello sfratto. Questo comunque a prescindere dall'esito del preliminare. Nel senso che se il Tuo inquilino non decide di stipularlo e poi alla scadenza della locazione non se ne va, saresti comunque costretto ad intraprendere la strada dello sfratto per finita locazione e della successiva (lunga) fase giudiziale.</p><p>Lo situazione è giuridicamente semplice ma complessa; insomma dovresti proprio andare da un avvocato ma almeno se decidi ci vai già un pochino preparato....</p><p>Fammi sapere.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="gigetto, post: 28566, member: 13234"] Tutto giusto. Occhio però a fare "bene" il preliminare. Cioè a non prevedere (nel preliminare) l'anticipazione della consegna formale dell'immobile prima del rogito, altrimenti muti il titolo di occupazione e non puoi più sfrattarlo nel caso poi non adempia al preliminare. (In quel caso dovresti fare una causa per occupazione senza titolo, non Ti passa più !). La scaletta è dunque la seguente: - fai un preliminare di compravendita come se il promissario acquirente non fosse uno che già occupa l'immobile (a titolo di conduttore); - alla scadenza del contratto di locazione NON gli fai alcuna intimazione (tanto è già scaduto per effetto della disdetta che gli avrai già recapitato (tempestivamente e per raccomandata a.r.); (anche se potrebbe esserTi utile ottenere una licenza per finita locazione: Te lo spiego dopo); poi se adempie al preliminare festeggi altrimenti: - gli contesti l'inadempimento al preliminare e dichiari per l'effetto (del suo inadempimento) di voler recedere dal contratto ex art. 1385 secondo comma codice civile trattenendo la caparra; - gli notifichi uno sfratto per finita locazione (o per morosità se nel frattempo avesse iniziato a non pagarti più l'indennità di occupazione). Considera però che lo sfratto per finita locazione si ottiene in fretta ma che poi per metterlo in concreta esecuzione (liberando l'immobile con la forza legittima, cioè a mezzo di Ufficiale giudiziario, nel caso l'inquilino paghi l'indennità ma non "si schiodi") ci metti molto tempo (dipende dall'area geografica). Ti consiglierei quindi di vagliare sin da subito la possibilità di ottenere una licenza per finita locazione che anticipa quanto meno gli effetti giudiziali dello sfratto. Questo comunque a prescindere dall'esito del preliminare. Nel senso che se il Tuo inquilino non decide di stipularlo e poi alla scadenza della locazione non se ne va, saresti comunque costretto ad intraprendere la strada dello sfratto per finita locazione e della successiva (lunga) fase giudiziale. Lo situazione è giuridicamente semplice ma complessa; insomma dovresti proprio andare da un avvocato ma almeno se decidi ci vai già un pochino preparato.... Fammi sapere. [/QUOTE]
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