Divisione proprietà in comune

Buongiorno, creo questa discussione e spero qualcuno con competenza possa rispondere ed aiutarmi. Due fratelli che hanno ottenuto in successione due beni immobili, una abitazione ed un terreno edificabile (attualmente quindi comproprietà da successione al 50% per entrambi). Ipotizzando che i due fratelli si siano accordati uno per tenere la casa e l'altro il campo, valutando ipoteticamente la casa 280.000 ed il campo 40.000, per cui accordandosi per un conguaglio di chi tiene la casa pari a 120.000 euro.
In questo caso, oltre alle imposte ipotecarie e catastali è prevista l'imposta di registro, che per chi tiene la casa, se la fà diventare prima casa, è all'1% da quanto ho letto. Invece ho letto che se il conguaglio supera del 5% il valore "spettante" di eredità, viene applicata una tassa ben del 9%, che, sempre che ho capito bene, penalizza, e non poco, solo chi non tiene la casa.
Ora, se la rendita casa è di 850 euro, secondo voi è corretto questo calcolo che illustro: 850x1,05x126 = 112.455 (imponibile casa dal punto di vista fiscale) + 40.000 (imponibile terreno, o almeno credo si consideri il valore attribuito nel calcolo) = 152.455 che diviso 2 dà la quota spettante ossia 76227. Il conguaglio di 120.000 supera del 5% tale valore, per cui mi verrebbe da dedurre che 120.000-76227 = 43772,5, ed il 9% di questo sono quasi 4000 euro di tassa extra. E' corretta questa cosa? Mi chiedo anche come sia possibile che quando si vende una proprietà, solitamente è il compratore ad accollarsi notaio, imposte di registro, etc. ed il venditore ricava la cifra netta. In questo caso, usando la divisione fra eredi, il più penalizzato è colui che cede la casa. Sbaglio qualcosa nei calcoli? Esistono altre scappatoie? Se il primo fratello tenesse tutto, casa e campo, si potrebbe più semplicemente applicare la compravendita, per cui tutti i costi sarebbero di chi acquista la casa? Grazie, Luca

Visto che andate d'accordo, perché non vi accordate per congluagliarvi anche l'imposta extra, e tanti saluti?
Che sia il compratore a pagare il notaio e le spese è una consuetudine, la legge nulla dice in merito.

davideboschi ha detto:

Che sia il compratore a pagare il notaio e le spese è una consuetudine, la legge nulla dice in merito.

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L'art. 1475 c.c. non è stato abrogato.

Grazie @Davide per l'intervento; in realtà non sono certo di aver capito come vada fatto il calcolo delle tasse e se quanto ho determinato è l'importo corretto. Per questo ho aperto la discussione. Ad ogni modo, se ho capito bene quanto tu dici, potremmo accordarci affinché le spese sia notarili che di tassazione siano divise fra entrambi, a prescindere di quanto queste siano; può essere una soluzione per ridurre il peso della perdita del fratello che non tiene la casa. Sempre che siamo entrambi d'accordo. Invece se tenesse tutto uno e comprasse le intere proprietà all'altro, dovremmo rientrare in regime di compravendita tradizionale, che come ricorda anche @Nemesis, salvo diverso accordo porta le spese verso il compratore, lasciando il ristoro concordato per chi perde la proprietà, che ritengo sia quello più svantaggiato, intatto. Ma questa è opinione mia ovviamente, l'obiettivo principale era capire le tasse in gioco a seconda di come si fanno le scelte.