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Locazione, Affitto e Sfratto
Affittare un appartamento senza il certificato di agibilità/ abitabilità ?
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Testo
<blockquote data-quote="maidealista" data-source="post: 48168" data-attributes="member: 7232"><p>L’immobile privo di licenza di abitabilità può essere oggetto di valida costituzione di rapporti locatizi, ossia può essere affittato.</p><p>Il principio sopra enunciato va però correttamente interpretato anche alla luce di quanto stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 8409/06 . La citata sentenza afferma il principio, ormai consolidato, in base al quale fra le obbligazioni del locatore va inclusa anche quella di procurare il certificato di abitabilità dell’immobile sia quando esso è destinato ad uso di abitazione che quando ha un utilizzo commerciale o di deposito sicchè quando il documento manca si viene a configurare una situazione di grave inadempimento in conseguenza del quale il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.</p><p>Va osservato tuttavia, che se in linea di principio la mancanza del certificato di abitabilità, sia perché non sia stato ancora richiesto o perché non è stato rilasciato, viene a configurare una situazione di inadempimento, d’altra parte non può precludere la negoziazione dell’immobile. La Cassazione nel suo ragionamento afferma che in via preliminare la trattativa su un immobile privo di abitabilità è diversa dal suo utilizzo e dunque di per sé stessa non può essere vietata.</p><p>Anche in altre pronunce la Suprema Corte ricorda che “se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporti locatizi, il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno”.</p><p>Cos’è l’abitabilità ?</p><p>Rappresenta l’idoneità dell’immobile ad essere abitato in quanto rispondente a determinati parametri stabiliti dalla normativa edilizia. Vengono perciò prese in considerazione ad es. , la luminosità, l’altezza dei locali, la conformità degli impianti ecc… Il certificato di abitabilità viene rilasciato dal Comune in base a controlli volti ad accertare la corrispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla legge.</p><p>Questo articolo è stato scritto da Avv. Rosanna Di Paolo il 18 luglio 2008</p><p><a href="http://legale.guidaconsumatore.com/0033_si-puo-affittare-un-immobile-senza-abitabilita/" target="_blank">http://legale.guidaconsumatore.com/0033_si-puo-affittare-un-immobile-senza-abitabilita/</a></p><p></p><p>+</p><p></p><p>Immobile non in regola,</p><p>contratto valido</p><p>di Corrado Sforza Fogliani*</p><p>È valido un contratto di locazione di un immobile costruito senza licenza, e non condonato? Al</p><p>quesito ha risposto la Cassazione che sul punto, in una recente sentenza, ha statuito che “la non</p><p>conformità dell’immobile locato ad uso abitativo alla disciplina edilizia e urbanistica non determina</p><p>la nullità del contratto, atteso che i requisiti della liceità dell’oggetto e della causa previsti dagli articoli</p><p>1346 e 1343 c.c. sono da riferire, rispettivamente, alla prestazione e al contrasto con l’ordine</p><p>pubblico, e non al bene in sé” (sent. n. 22312 del 24.10.’07). Tale pronuncia conferma il tradizionale</p><p>orientamento assunto in materia dai giudici di legittimità, che ebbero già modo di precisare,</p><p>con pressoché identica motivazione, come il conduttore di un immobile abusivo (a destinazione</p><p>abitativa o ad uso diverso) fosse comunque obbligato al pagamento del canone (cfr. Cass. sent. n.</p><p>4228 del 28.4.’99 e Cass. sent. n. 19190 del 15.12.’03). Di analogo tenore anche una pronuncia</p><p>più risalente, la n. 583 del 29.1.’82, secondo cui l’abusività di un immobile può costituire fonte di</p><p>responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non può comportare conseguenze negative</p><p>sulla validità del contratto di locazione, “trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie</p><p>norme”. In argomento va tuttavia segnalata una recente sentenza, la n. 8409 dell’11.4.’06, in cui la</p><p>Corte ha sostenuto che costituisce obbligo del proprietario procurare all’inquilino la documentazione</p><p>che attesti la conformità dell’immobile locato (sia esso abitativo o meno) alla disciplina edilizia e</p><p>urbanistica e che, di conseguenza, un’eventuale impossibilità a produrre la documentazione richiesta</p><p>per “definitivo diniego” da parte dell’amministrazione consente al conduttore (pur rimanendo</p><p>impregiudicata la validità della locazione) “il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e</p><p>del risarcimento del danno”, tipici dell’inadempimento contrattuale. Di inadempimento, invece, non</p><p>si può parlare – secondo la giurisprudenza maggioritaria – per il mancato ottenimento da parte del</p><p>conduttore di eventuali autorizzazioni amministrative, necessarie, ad esempio, per l’esercizio di</p><p>specifiche attività, purché ciò – ovviamente – non abbia costituito oggetto di specifico accordo con</p><p>il locatore (ex multis cfr. la precitata sent. n. 8409/’06).</p><p>*<a href="http://www.confedilizia.it/Art.pres.imm_nn_regola_contr_valido.pdf" target="_blank">http://www.confedilizia.it/Art.pres.imm_nn_regola_contr_valido.pdf</a></p><p> <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/handshake.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":stretta_di_mano:" title="Stretta di mano :stretta_di_mano:" data-shortname=":stretta_di_mano:" /></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="maidealista, post: 48168, member: 7232"] L’immobile privo di licenza di abitabilità può essere oggetto di valida costituzione di rapporti locatizi, ossia può essere affittato. Il principio sopra enunciato va però correttamente interpretato anche alla luce di quanto stabilito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 8409/06 . La citata sentenza afferma il principio, ormai consolidato, in base al quale fra le obbligazioni del locatore va inclusa anche quella di procurare il certificato di abitabilità dell’immobile sia quando esso è destinato ad uso di abitazione che quando ha un utilizzo commerciale o di deposito sicchè quando il documento manca si viene a configurare una situazione di grave inadempimento in conseguenza del quale il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Va osservato tuttavia, che se in linea di principio la mancanza del certificato di abitabilità, sia perché non sia stato ancora richiesto o perché non è stato rilasciato, viene a configurare una situazione di inadempimento, d’altra parte non può precludere la negoziazione dell’immobile. La Cassazione nel suo ragionamento afferma che in via preliminare la trattativa su un immobile privo di abitabilità è diversa dal suo utilizzo e dunque di per sé stessa non può essere vietata. Anche in altre pronunce la Suprema Corte ricorda che “se non può escludersi che l’immobile privo di licenza di abitabilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporti locatizi, il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno”. Cos’è l’abitabilità ? Rappresenta l’idoneità dell’immobile ad essere abitato in quanto rispondente a determinati parametri stabiliti dalla normativa edilizia. Vengono perciò prese in considerazione ad es. , la luminosità, l’altezza dei locali, la conformità degli impianti ecc… Il certificato di abitabilità viene rilasciato dal Comune in base a controlli volti ad accertare la corrispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla legge. Questo articolo è stato scritto da Avv. Rosanna Di Paolo il 18 luglio 2008 [url]http://legale.guidaconsumatore.com/0033_si-puo-affittare-un-immobile-senza-abitabilita/[/url] + Immobile non in regola, contratto valido di Corrado Sforza Fogliani* È valido un contratto di locazione di un immobile costruito senza licenza, e non condonato? Al quesito ha risposto la Cassazione che sul punto, in una recente sentenza, ha statuito che “la non conformità dell’immobile locato ad uso abitativo alla disciplina edilizia e urbanistica non determina la nullità del contratto, atteso che i requisiti della liceità dell’oggetto e della causa previsti dagli articoli 1346 e 1343 c.c. sono da riferire, rispettivamente, alla prestazione e al contrasto con l’ordine pubblico, e non al bene in sé” (sent. n. 22312 del 24.10.’07). Tale pronuncia conferma il tradizionale orientamento assunto in materia dai giudici di legittimità, che ebbero già modo di precisare, con pressoché identica motivazione, come il conduttore di un immobile abusivo (a destinazione abitativa o ad uso diverso) fosse comunque obbligato al pagamento del canone (cfr. Cass. sent. n. 4228 del 28.4.’99 e Cass. sent. n. 19190 del 15.12.’03). Di analogo tenore anche una pronuncia più risalente, la n. 583 del 29.1.’82, secondo cui l’abusività di un immobile può costituire fonte di responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non può comportare conseguenze negative sulla validità del contratto di locazione, “trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme”. In argomento va tuttavia segnalata una recente sentenza, la n. 8409 dell’11.4.’06, in cui la Corte ha sostenuto che costituisce obbligo del proprietario procurare all’inquilino la documentazione che attesti la conformità dell’immobile locato (sia esso abitativo o meno) alla disciplina edilizia e urbanistica e che, di conseguenza, un’eventuale impossibilità a produrre la documentazione richiesta per “definitivo diniego” da parte dell’amministrazione consente al conduttore (pur rimanendo impregiudicata la validità della locazione) “il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno”, tipici dell’inadempimento contrattuale. Di inadempimento, invece, non si può parlare – secondo la giurisprudenza maggioritaria – per il mancato ottenimento da parte del conduttore di eventuali autorizzazioni amministrative, necessarie, ad esempio, per l’esercizio di specifiche attività, purché ciò – ovviamente – non abbia costituito oggetto di specifico accordo con il locatore (ex multis cfr. la precitata sent. n. 8409/’06). *[url]http://www.confedilizia.it/Art.pres.imm_nn_regola_contr_valido.pdf[/url] :accordo: [/QUOTE]
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