Affitto breve

[mapeit]

... e tu lì, con quel sorriso incerto, falciato da ritardi, cancellazioni, flessioni coribantiche a raccattare kleenex e a sgorgare cessi intasati di Tampax altrui.

Sgobberai, scarpinerai dall’alba al tramonto, ispezionerai scarichi e sistemi fognari, controllerai che non ti abbiano fregato la lampadina del frigo e le pile del telecomando, ogni tuo grazie un vaffankulo, ad un certo punto vorrai avere due corpi, uno per dimenticarti, da usare per distruggerti quando pulisci & accogli forestieri , l’altro conservato in una camera iperbarica, perfetto, da usare in pubblico per farti ricordare.

In cambio di abbietta fedeltà, decurtate le loro commissioni, i tuoi business partners ti pomperanno un po’ di sghei, ma non la cuccagna che ti aspettavi all’inizio perché sanno esattamente fino a che punto spremerti per non farti scappare.

Col morale sotto i tacchi, fatti due conti sui guadagni al netto di tasse, spese e imprevisti vari, una notte estiva comincerai a farti qualche domanda circa questa variante moderna della schiavitù.

Mi sembra che @Clematide abbia reso perfettamente l'idea di cosa ti aspetta con la locazione turistica "fai da te", senza l'affido ad un'agenzia.
Oggi purtroppo è così, con i tuoi guadagni ridotti al minimo, tanto lavoro perché le pretese dei clienti sono sempre più elevate e AirBnB e Booking che prosperano sul tuo ingrato lavoro e il tuo vituperato immobile.
Le locazioni a studenti, se fatte bene, danno ancora una buona resa e raramente creano contenziosi. Basta dar loro quello di cui hanno bisogno, fare un minimo di manutenzione e saper gestire le spese accessorie. Qui il "fai da te" è possibile con un minimo di competenza e di senno.

 

[Maurizio62]

Mi hai convinto infatti opterò per affitti a studenti

 

[uva]

Il CIN identifica gli immobili con lo scopo di contrastare l'abusivismo diffuso tra i proprietari che li destinano agli affitti brevi.
Trovo di pessimo gusto questo paragone:

il tuo monolocale verrà marchiato da un numero identificativo, come Auschwitz,

e gli altri termini offensivi, anche nei confronti degli ospiti:

turisti di bassa lega,

pusillanimi e rompiballe, nani che negano di esserlo,

sgorgare cessi intasati di Tampax altrui.

 

[Gagarin]

opterò per affitti a studenti

Mi sembra la scelta migliore per la tua città.

 

[Clematide]

Dipende dal regime fiscale che intende scegliere il locatore.

Il canone a scaletta è incompatibile con la cedolare secca.
Ne abbiamo già parlato diverse volte, ad esempio qui:

Messaggio nella discussione 'Aumento canone in cedolare secca'

26 Marzo 2025

faccio un contratto nuovo a canone incrementale

Se ipotizzi un contratto ad uso abitativo 4 + 4 con canone a scaletta optando per la cedolare secca, probabilmente non lo puoi fare.
Devi rimanere in regime ordinario.

Se ne è parlato qui:
(post da #58 a #61 a pag. 6 di quel thread)

• uva

(post #18)

Il regime fiscale è ininfluente. Il canone a scaletta di un “L1” o “L2” per il quale si è optato per la cedolare secca nel quadro D (Regime di tassazione), con compilazione del quadro E (Locazioni con canoni differenti per una o più annualità), non comporta il blocco in fase di compilazione: non compare alcun alert e il file successivamente non subisce lo scarto.

L’Agenzia si è allineata alla ormai pacifica interpretazione della giurisprudenza secondo la quale – Deo gratias - il concetto di “aggiornamento del canone di locazione” è diverso dal concetto di “graduazione del canone di locazione”, che, in soldoni, vuol dire suddividere il canone di locazione in rate differenziate – diverse dalla svalutazione monetaria - durante l’arco del rapporto contrattuale.

Lo scopo, quindi, è del tutto differente rispetto a quello dell’aggiornamento che ha il solo fine di mantenere invariato il valore reale del canone di locazione di fronte alla svalutazione: la finalità non è quella di impedire un aumento o una diminuzione del valore del canone, ma di applicare diversi importi di canone per un equilibrio tra gli interessi delle parti.

Chiaramente la giurisprudenza di legittimità, come ricordato dalla stessa Agenzia delle Entrate nell’interpello 340 del 2019, si è sviluppata soprattutto in materia di locazioni ad uso diverso dall’abitativo perché l’esigenza di differenziare il canone è maggiormente sentita nel settore delle attività commerciali.

I principi civilistici e fiscali, tuttavia, una volta sancita da parte dell’italico Fisco la libera determinazione del canone scalettato, assoggettato al regime fiscale della cedolare secca, in una locazione commerciale, sono identici e possono essere applicati, oltre che all’uso diverso, anche all’uso abitativo a canone libero o concordato, a patto però di rimanere all’interno dei valori massimi e minimi delle fasce di oscillazione del canone.

Del resto, non sarebbe corretto trattare situazioni analoghe in modo diverso.

 

[queenalexa]

Ho due unità immobiliari adibite a affitti turistici e tanto per dare un'idea al postante abbiate la pazienza di leggere:
Si inizia con la Comunicazione inizio attività al Comune e da li, a cascata altre rgistrazioni (portale Alloggiati, CIN, CIR, Ross) che tra ritardi ed errori ho preferito affidare la cosa ad un commercialista. Una volta arredato e messo su Airbnb e Booking, le foto di qualità da parte di un professionista (che vi assicuro fa la differenza) cioè un giovanotto greco che ha fatto risultare il mio modesto appartamento un alloggio appetibile, signorile, luminoso e allegro.
Arrivano i primi ospiti e intanto smanetto per impratichirmi dei siti (Booking è il top della incomunicabilità) e vedo che sono effettivamente turismo povero cioè ciabatte, uso smodato dei mezzi pubblici, valigie d'antan, voli economicissimi perchè a ore improbabili. E subito inizia la conoscenza del mondo
Quelli dell'EST fanno il pieno di buste di plastica del supermercato, pastiglie per la lavatrice e capsule del caffè nonchè riviste in inglese, gli anglossassoni, cinesi e indiani lasciano i bollitori ripieni di calcio (siamo a Roma!), i sudamericani lasciano bottiglie vuote, lenzuola macchiate di crema per il viso e asciugamani da bidet con qualche strisciata marrone (eppure c'è la carta igienica anche quella soggetta a saccheggio insieme ai cerotti).
Poi le visite dei Vigili Urbani che confondono marzo con le pecore (B&B o LT? Questo è il dilemma)e non sanno calcolare l'area di un quadrato e di rettangolo (i metri minimi delle camere) e della Polizia che una volta ha imbarcato tre ucraini (e io a consolare le loro consorti per buona parte della notte) e una seconda volta si è portata via un barbuto simpaticone proveniente dal....lasciamo stare. Greci e turchi si differenziano per l'età: i giovani bevono e fumano, quelli più anziani viaggiano con qualche donna di troppo. Gli inglesi gesticolano e parlano a voce alta pensando di fare gli italiani (vi ricordate l'Albertone Sordi che faceva l'inglese?) mentre i francesi sono ammantati di tale grandeur da diventare malmostosi.
Perchè continuo? Presto detto: è divertente e il mio figlio disabile è felicissimo di interagire con il mondo. E poi guadagno molto di più per 6 mesi di attività e mai questi immobili li ho visti puliti, profumati e ben tenuti che se li mettessi in vendita domani avrei la fila davanti la porta.
Al postante l'ardua scelta