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Affitto monolocale per brevi periodi e tassa di soggiorno e cessione fabbricato
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<blockquote data-quote="robzinga" data-source="post: 229195" data-attributes="member: 46707"><p><span style="font-size: 22px"><strong>airbnb e i cosiddetti “affitti brevi”: come si inquadrano nel nostro ordinamento?</strong></span></p><p>01/07/2015 <a href="http://www.oltreildiritto.it/category/diritto/diritto-commerciale/" target="_blank">Diritto Commerciale</a> <a href="http://www.oltreildiritto.it/diritto/diritto-commerciale/airbnb-e-i-cosiddetti-affitti-brevi-cosa-prevede-il-nostro-ordinamento/#comments" target="_blank">2 Commenti</a> 109 Views</p><p></p><p></p><p><span style="font-size: 15px"><strong>A</strong></span></p><p></p><p></p><p></p><p></p><p><span style="font-size: 12px"><strong><em><strong>Da fenomeno di nicchia a business globale diffuso in ben 190 Paesi, Italia compresa, Airbnb è oggi un caposaldo della sharing economy. Ma come si inquadra il fenomeno nel nostro ordinamento?</strong></em></strong></span></p><p><a href="http://www.oltreildiritto.it/wp-content/uploads/airbnb.jpg" target="_blank"><img src="http://www.oltreildiritto.it/wp-content/uploads/airbnb-300x180.jpg" alt="" class="fr-fic fr-dii fr-draggable " style="" /></a></p><p></p><p><strong>Airbnb</strong> è una piattaforma <em>on line</em> che mette in contatto turisti e proprietari locali (cd<em>. host</em>) decisi ad affittare casa propria o anche solo una stanza per <strong>brevi </strong>o <strong>brevissimi periodi </strong>di tempo.</p><p></p><p>Chi lo utilizza deve rispettare le <strong>leggi del proprio Paese sulle locazioni di breve periodo</strong>. Sul punto Airbnb non spende molte parole: nella sezione <em>Termini e condizioni</em> del sito, si limita ad invitare gli utilizzatori a rispettare le leggi locali in materia per poi declinare ogni responsabilità in caso di eventuali violazioni.</p><p></p><p>Se tali affermazioni siano o meno sufficienti a manlevare Airbnb da responsabilità, è questione tutt’altro che pacifica, dal momento che sia il Governo catalano che lo Stato di New York hanno <strong>sanzionato </strong>il sito per violazione di leggi locali in materia di locazione. Anche sulle sanzioni si potrebbe discutere a lungo dato che sono gli <em>host</em> ad aver violato la legge e non Airbnb, ma tant’è.</p><p></p><p>Ciò premesso, va precisato che in Italia la locazione di breve periodo è <strong>un’attività lecita</strong>, anche se svolta per limitatissimi periodi di tempo. Può essere esercitata sia in <strong>forma imprenditoriale</strong> che <strong>in forma</strong> <strong>non imprenditoriale e saltuaria</strong>, ad integrazione del reddito familiare. Sempre che, ovviamente, sia svolta in conformità di legge.</p><p></p><p><strong><em>Le regole, però, cambiano a seconda che l’host offra una formula bed & breakfast oppure che affitti una casa o una stanza private</em></strong></p><p></p><ul> <li data-xf-list-type="ul">Il <strong>B&B</strong> (che può avere carattere imprenditoriale o familiare) deve sottostare ai requisiti e ai limiti stabiliti dalle <strong>norme regionali</strong> (numero massimo di camere da affittare, capacità ricettiva della struttura, convivenza tra ospite e proprietario, prima colazione).</li> <li data-xf-list-type="ul">L’<strong>affitto breve</strong> di camere private è di fatto un sistema alternativo al <em>bed & breakfast</em> ma tendenzialmente meno impegnativo per i proprietari, che non sono tenuti a fornire servizi aggiuntivi (colazione, accoglienza, pulizie) nè ad attenersi alle restrizioni stabilite dalle singole Regioni.</li> </ul><p>Tale formula attualmente non trova una sua regolamentazione specifica, pertanto ci si deve rifare alla<strong>disciplina generale sulle locazioni</strong>: forma scritta del contratto, obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate se la durata supera i 30 giorni, obbligo di comunicare la cessione del fabbricato all’Autorità di pubblica sicurezza in caso di soggiorno inferiore ai 30 giorni.</p><p></p><p><strong>Non sempre però gli affittacamere privati si attengono alle prescrizioni di legge</strong>: in ogni caso, l’ospite è legittimato a richiedere la stipula per iscritto del contratto (anche per tutelarsi in caso di problemi o contestazioni) e soprattutto deve sempre pretendere la ricevuta che attesti l’avvenuto pagamento. Dal canto suo, <strong>Airbnb</strong> si limita ad informare gli ospiti che gli <em>host </em>potrebbero far firmare loro un contratto ma che devono specificarlo prima della conferma della prenotazione e che possono anche copiare e incollare i termini dell’accordo nella conversazione. Vale la pena precisare che in Italia una simile pratica non ha alcun valore legale.</p><p></p><p>L’assoggettabilità al <strong>regime fiscale</strong> va ricercata di volta in volta nel tipo di organizzazione scelto dall’<em>host</em>per porre in essere la propria attività, che può essere:</p><p></p><ul> <li data-xf-list-type="ul"><em>attività di impresa soggetta a <strong>IVA;</strong></em></li> <li data-xf-list-type="ul"><em>attività non imprenditoriale assoggettata a <strong>IRPEF</strong> o a <strong>cedolare secca</strong> se si opta per questo regime in caso di locazione di casa o stanza private (l’applicabilità della cedolare secca agli affitti brevi è ormai pacifica).</em></li> </ul><p>In ogni caso, i profitti dell’<em>host </em>sono redditi da dichiarare e se non lo fa evade il Fisco. Se l’attività è svolta in forma professionale vanno dichiarati come <strong>redditi di impresa</strong>, negli altri casi come <strong>redditi da fabbricato</strong>. Anche in questo caso, Airbnb declina ogni responsabilità in merito consigliando agli <em>host </em>di consultare un <strong>commercialista</strong> o un <strong>avvocato </strong>del luogo per capire come agire in conformità alle leggi.</p><p></p><p>Per il fututo auspichiamo <strong>un intervento strutturale</strong> da parte degli organi nazionali dal momento che la disciplina generale sulle locazioni mal si adatta al nuovo fenomeno caratterizzato dalla temporaneità delle prestazioni e dalla speditezza nelle transazioni.</p><p></p><p>Nel frattempo, è indispensabile una maggior collaborazione tra siti come Airbnb e autorità locali affinchè predispongano delle <strong>linee guida</strong> che indirizzino i fruitori del servizio e li mettano al riparo da eventuali violazioni commesse in buona fede.</p><p></p><p><strong>Dott.ssa Monica Valente</strong></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="robzinga, post: 229195, member: 46707"] [SIZE=6][B]airbnb e i cosiddetti “affitti brevi”: come si inquadrano nel nostro ordinamento?[/B][/SIZE] 01/07/2015 [URL='http://www.oltreildiritto.it/category/diritto/diritto-commerciale/']Diritto Commerciale[/URL] [URL='http://www.oltreildiritto.it/diritto/diritto-commerciale/airbnb-e-i-cosiddetti-affitti-brevi-cosa-prevede-il-nostro-ordinamento/#comments']2 Commenti[/URL] 109 Views [SIZE=4][B]A[/B][/SIZE] [SIZE=3][B][I][B]Da fenomeno di nicchia a business globale diffuso in ben 190 Paesi, Italia compresa, Airbnb è oggi un caposaldo della sharing economy. Ma come si inquadra il fenomeno nel nostro ordinamento?[/B][/I][/B][/SIZE] [URL='http://www.oltreildiritto.it/wp-content/uploads/airbnb.jpg'][IMG]http://www.oltreildiritto.it/wp-content/uploads/airbnb-300x180.jpg[/IMG][/URL] [B]Airbnb[/B] è una piattaforma [I]on line[/I] che mette in contatto turisti e proprietari locali (cd[I]. host[/I]) decisi ad affittare casa propria o anche solo una stanza per [B]brevi [/B]o [B]brevissimi periodi [/B]di tempo. Chi lo utilizza deve rispettare le [B]leggi del proprio Paese sulle locazioni di breve periodo[/B]. Sul punto Airbnb non spende molte parole: nella sezione [I]Termini e condizioni[/I] del sito, si limita ad invitare gli utilizzatori a rispettare le leggi locali in materia per poi declinare ogni responsabilità in caso di eventuali violazioni. Se tali affermazioni siano o meno sufficienti a manlevare Airbnb da responsabilità, è questione tutt’altro che pacifica, dal momento che sia il Governo catalano che lo Stato di New York hanno [B]sanzionato [/B]il sito per violazione di leggi locali in materia di locazione. Anche sulle sanzioni si potrebbe discutere a lungo dato che sono gli [I]host[/I] ad aver violato la legge e non Airbnb, ma tant’è. Ciò premesso, va precisato che in Italia la locazione di breve periodo è [B]un’attività lecita[/B], anche se svolta per limitatissimi periodi di tempo. Può essere esercitata sia in [B]forma imprenditoriale[/B] che [B]in forma[/B] [B]non imprenditoriale e saltuaria[/B], ad integrazione del reddito familiare. Sempre che, ovviamente, sia svolta in conformità di legge. [B][I]Le regole, però, cambiano a seconda che l’host offra una formula bed & breakfast oppure che affitti una casa o una stanza private[/I][/B] [LIST] [*]Il [B]B&B[/B] (che può avere carattere imprenditoriale o familiare) deve sottostare ai requisiti e ai limiti stabiliti dalle [B]norme regionali[/B] (numero massimo di camere da affittare, capacità ricettiva della struttura, convivenza tra ospite e proprietario, prima colazione). [*]L’[B]affitto breve[/B] di camere private è di fatto un sistema alternativo al [I]bed & breakfast[/I] ma tendenzialmente meno impegnativo per i proprietari, che non sono tenuti a fornire servizi aggiuntivi (colazione, accoglienza, pulizie) nè ad attenersi alle restrizioni stabilite dalle singole Regioni. [/LIST] Tale formula attualmente non trova una sua regolamentazione specifica, pertanto ci si deve rifare alla[B]disciplina generale sulle locazioni[/B]: forma scritta del contratto, obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate se la durata supera i 30 giorni, obbligo di comunicare la cessione del fabbricato all’Autorità di pubblica sicurezza in caso di soggiorno inferiore ai 30 giorni. [B]Non sempre però gli affittacamere privati si attengono alle prescrizioni di legge[/B]: in ogni caso, l’ospite è legittimato a richiedere la stipula per iscritto del contratto (anche per tutelarsi in caso di problemi o contestazioni) e soprattutto deve sempre pretendere la ricevuta che attesti l’avvenuto pagamento. Dal canto suo, [B]Airbnb[/B] si limita ad informare gli ospiti che gli [I]host [/I]potrebbero far firmare loro un contratto ma che devono specificarlo prima della conferma della prenotazione e che possono anche copiare e incollare i termini dell’accordo nella conversazione. Vale la pena precisare che in Italia una simile pratica non ha alcun valore legale. L’assoggettabilità al [B]regime fiscale[/B] va ricercata di volta in volta nel tipo di organizzazione scelto dall’[I]host[/I]per porre in essere la propria attività, che può essere: [LIST] [*][I]attività di impresa soggetta a [B]IVA;[/B][/I] [*][I]attività non imprenditoriale assoggettata a [B]IRPEF[/B] o a [B]cedolare secca[/B] se si opta per questo regime in caso di locazione di casa o stanza private (l’applicabilità della cedolare secca agli affitti brevi è ormai pacifica).[/I] [/LIST] In ogni caso, i profitti dell’[I]host [/I]sono redditi da dichiarare e se non lo fa evade il Fisco. Se l’attività è svolta in forma professionale vanno dichiarati come [B]redditi di impresa[/B], negli altri casi come [B]redditi da fabbricato[/B]. Anche in questo caso, Airbnb declina ogni responsabilità in merito consigliando agli [I]host [/I]di consultare un [B]commercialista[/B] o un [B]avvocato [/B]del luogo per capire come agire in conformità alle leggi. Per il fututo auspichiamo [B]un intervento strutturale[/B] da parte degli organi nazionali dal momento che la disciplina generale sulle locazioni mal si adatta al nuovo fenomeno caratterizzato dalla temporaneità delle prestazioni e dalla speditezza nelle transazioni. Nel frattempo, è indispensabile una maggior collaborazione tra siti come Airbnb e autorità locali affinchè predispongano delle [B]linee guida[/B] che indirizzino i fruitori del servizio e li mettano al riparo da eventuali violazioni commesse in buona fede. [B]Dott.ssa Monica Valente[/B] [/QUOTE]
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