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<blockquote data-quote="raflomb" data-source="post: 45341" data-attributes="member: 13295"><p>Le responsabilità andranno suddivise tra mediatore e promittenti venditori (in parte in solido tra loro):</p><p>Il mediatore, una volta accertato che conosceva e/0 avrebbe dovuto per dovere professionale, l'abuso che ha dterminato la sanatoria, non avrà diritto ad alcun compenso, e in solido con i venditori dovrà risarcire tutti i danni, patiti e patendi, relativi al ritardo del rogito (es. canoni di locazione che Luna sarà costretta a pagare oltre l'originario termine fissato per il rogito).</p><p>Sotto riporto quali sono i doveri d'informazione da parte del mediatore:</p><p>Le circostanze</p><p>da comunicare</p><p>L’obbligo di informazione è violato, per</p><p>esempio, se non vengono comunicate le</p><p>circostanze relative alla situazione, sotto il</p><p>profilo urbanistico, dell’immobile.</p><p>Così non vi è dubbio che il carattere abusivo</p><p>dell’appartamento proposto in acquisto</p><p>o la mancanza dell’abitabilità di un appartamento</p><p>(non per colpevole inerzia della</p><p>p.a. ma in dipendenza del fatto che la costruzione</p><p>sia stata eseguita in violazione</p><p>delle norme di edilizia o di igiene) o l’imminente</p><p>demolizione di un immobile sono</p><p>circostanze che, se conosciute, il mediatore</p><p>deve comunicare.</p><p>Del pari il cliente deve essere informato</p><p>della presenza di ipoteche sul bene promesso</p><p>in vendita o dell’esistenza di procedure</p><p>concorsuali o coattive a cui sia sottoposta</p><p>l’altra parte, trattandosi di dati che</p><p>certamente possono pregiudicare l’affare.</p><p>Si noti, infatti, che se il bene risulta, per</p><p>esempio, sottoposto a esecuzione, con pignoramento</p><p>trascritto in data anteriore al</p><p>preliminare, il promissario acquirente può</p><p>certamente richiedere al giudice la risoluzione</p><p>del contratto per grave inadempimento</p><p>e quindi l’affare viene comunque meno.</p><p>Altra circostanza estremamente importante</p><p>nelle relazioni commerciali è quella relativa</p><p>alla solvibilità e solidità finanziaria delle</p><p>parti contraenti. Il mediatore è, pertanto, ritenuto</p><p>responsabile se non comunica a uno</p><p>dei contraenti l’eventuale stato di insolvenza,</p><p>a lui noto, in cui l’altro si trovasse.</p><p>Allo stesso modo si può affermare che un</p><p>mediatore non può ignorare il mancato possesso</p><p>da parte del promittente venditore di</p><p>un idoneo atto di acquisto della proprietà</p><p>immobiliare suscettibile di per sé di trascrizione:</p><p>tale circostanza quindi, obiettivamen-</p><p>Immobili</p><p>Mediazione</p><p>ARTICOLO</p><p>Consulente immobiliare 809-2008</p><p>415</p><p>te incidente sulle condizioni di «sicurezza»</p><p>dell’acquisto, nel rispetto della diligenza</p><p>professionale, è certamente acquisibile.</p><p>L’esame del cosiddetto titolo di provenienza</p><p>consente al mediatore e, come a lui, all’acquirente</p><p>di verificare se il promesso venditore</p><p>sia in grado, almeno apparentemente,</p><p>di disporre dell’immobile; si tratta in buona</p><p>sostanza di una prima approssimazione</p><p>dello stesso tipo di verifica che, in un secondo</p><p>tempo, e con maggior competenza e</p><p>serietà, è devoluta al notaio rogante.</p><p>In base poi a quanto recentemente affermato</p><p>dai giudici, l’agente immobiliare non può</p><p>dichiarare che un determinato terreno è edificabile,</p><p>scrivendolo pure in un cartello affisso</p><p>sulla vetrina del negozio, se non è certo di</p><p>quanto afferma, cioè se non ha verificato la</p><p>notizia fornitagli dal venditore (che può essere</p><p>più o meno volutamente inesatta).</p><p>E ancora, se, in base a precisa richiesta del</p><p>cliente, dichiara che un determinato immobile</p><p>non è gravato da iscrizioni ipotecarie,</p><p>ma poi risulta il contrario, è evidente che</p><p>l’obbligo è stato violato per non aver verificato</p><p>le notizie comunicate.</p><p>Le conseguenze</p><p>dell’inadempimento</p><p>all’obbligo di informazione</p><p>L’adempimento dell’obbligo di informare il</p><p>cliente costituisce un presupposto della</p><p>pretesa del mediatore al compenso, cioè</p><p>concorre a determinare il contenuto della</p><p>prestazione, la quale non viene prestata</p><p>“esattamente” (come si esprime l’art. 1218</p><p>cod. civ.) nel caso in cui sia resa in maniera</p><p>difforme dalle regole indicate nel comma</p><p>1 dell’art.1759 cod. civ.</p><p>Di conseguenza il contraente non informato</p><p>può far valere, ai sensi della disposizione</p><p>contenuta nell’art. 1218 cod. civ., l’inadempimento</p><p>del mediatore rispetto all’obbligo</p><p>di cui al comma 1 dell’art. 1759 dello stesso</p><p>codice, per rifiutarsi di pagare la provvigione</p><p>o richiedere la restituzione di quella</p><p>eventualmente corrisposta. Potrà, inoltre,</p><p>pretendere anche il risarcimento dei danni</p><p>che siano conseguenza immediata e diretta</p><p>dell’inadempimento del mediatore.</p><p>In particolare, se l’affare (cioè il preliminare</p><p>di vendita) non viene meno, per esempio,</p><p>perché l’immobile presenta solo dei vizi eliminabili</p><p>non comunicati dal mediatore,</p><p>quest’ultimo è tenuto a risarcire il cliente,</p><p>cioè a corrispondergli le somme necessarie</p><p>per eliminarli.</p><p>Del resto la responsabilità del venditore,</p><p>per aver taciuto al compratore l’esistenza</p><p>di circostanze o vizi della cosa venduta che</p><p>ne diminuiscono il libero godimento e il valore,</p><p>non esclude la responsabilità del mediatore</p><p>che, conoscendo l’esistenza di tali</p><p>circostanze e vizi, li abbia taciuti alla controparte:</p><p>ciò perché diverso è l’ambito di</p><p>operatività delle due responsabilità derivanti</p><p>dai due diversi rapporti (di vendita e</p><p>di mediazione) e dalle rispettive condotte</p><p>omissive delle due parti predette.</p><p>Se l’affare intermediato, invece, viene meno</p><p>perché, per esempio, riguarda un immobile</p><p>privo di qualsiasi valore economico in quanto</p><p>destinato, in base agli strumenti urbanistici</p><p>in vigore, alla demolizione, il cliente a</p><p>cui non sono state comunicate le reali condizioni</p><p>dell’immobile può certamente richiedere</p><p>il rimborso delle spese relative al</p><p>rogito notarile, quali il compenso al notaio,</p><p>le imposte di registrazione ecc.</p><p>Se, poi, l’immobile in vendita risulta gravato</p><p>da ipoteche (perché il venditore è notoriamente</p><p>insolvente) ma l’acquirente, non</p><p>informato dal mediatore, stipula il preliminare,</p><p>versando l’intero prezzo o parte di esso</p><p>al venditore che poco dopo fallisce (e la</p><p>curatela chiede e ottiene la revocatoria del</p><p>preliminare e il rilascio dell’immobile), l’intermediario</p><p>responsabile ex art. 1759 cod.</p><p>civ. è tenuto a restituire al cliente danneggiato,</p><p>oltre alla provvigione, le somme versate</p><p>a titolo di prezzo dell’immobile mai acquistato</p><p>(e, come già detto, anche le eventuali</p><p>spese relative al preliminare).</p><p>In ogni caso, il silenzio maliziosamente tenuto</p><p>dal mediatore può integrare la condotta</p><p>di consapevole partecipazione al delitto</p><p>di truffa.</p><p>Se poi la sua reticenza, in violazione dell’obbligo</p><p>ora ricordato, riguarda la notoria</p><p>insolvenza (o incapacità) della persona per</p><p>cui agisce, allora l’infrazione ai suoi obblighi</p><p>assume tale gravità da meritare le sanzioni</p><p>previste dall’art. 1764 cod. civ. e cioè</p><p>una sanzione amministrativa da 5 euro a</p><p>516 euro. Nei casi più gravi, inoltre, ai sensi</p><p>del comma 2 dell’art. 1764, può essere</p><p>aggiunta la sospensione dalla professione</p><p>fino a 6 mesi.</p><p>Immobili</p><p>Mediazione</p><p>ARTICOLO</p><p>Consulente immobiliare 809-2008</p><p>416</p><p>Se, poi, il mediatore che si è reso responsabile</p><p>ex art. 1759 cod. civ., per omesse</p><p>informazioni determinanti per valutare l’affare,</p><p>aderisce a una delle associazioni di</p><p>categoria, può incorrere, secondo la gravità</p><p>della mancanza, in ulteriori sanzioni</p><p>quali il biasimo scritto, la sospensione</p><p>temporanea dall’esercizio dello stato di associato</p><p>(con conseguente diffida a utilizzare</p><p>– nel periodo di sanzione – marchio, modulistica</p><p>e altri segni distintivi dell’associazione)</p><p>o l’espulsione dall’associazione</p><p>(con conseguente diffida a interrompere</p><p>immediatamente l’utilizzo del marchio, della</p><p>modulistica e di altri segni distintivi dell’associazione).</p><p>Le fonti dell’obbligo di informazione dell’agente immobiliare</p><p>Il principio di correttezza, cioè l’obbligo di comportarsi lealmente nei confronti dei clienti.</p><p>L’obbligo di diligenza professionale, consistente nell’adeguato sforzo per realizzare l’interesse dei clienti.</p><p>L’art. 1759, comma 1, cod. civ., che impone all’agente di comunicare tutte le circostanze determinanti per la</p><p>conclusione dell’affare.</p><p>Le regole dei codici deontologici, che impongono agli agenti appartenenti a determinate associazioni l’obbligo</p><p>di comunicare le opportune informazioni ai clienti.</p><p>Le circostanze da comunicare</p><p>Le circostanze note necessarie per valutare economicamente l’affare.</p><p>Le circostanze note relative alla solvibilità delle parti.</p><p>Le circostanze facilmente acquisibili con la necessaria diligenza professionale.</p><p>Le circostanze da non comunicare</p><p>Le circostanze inveritiere o le valutazioni personali.</p><p>Le circostanze non opportunamente verificate.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="raflomb, post: 45341, member: 13295"] Le responsabilità andranno suddivise tra mediatore e promittenti venditori (in parte in solido tra loro): Il mediatore, una volta accertato che conosceva e/0 avrebbe dovuto per dovere professionale, l'abuso che ha dterminato la sanatoria, non avrà diritto ad alcun compenso, e in solido con i venditori dovrà risarcire tutti i danni, patiti e patendi, relativi al ritardo del rogito (es. canoni di locazione che Luna sarà costretta a pagare oltre l'originario termine fissato per il rogito). Sotto riporto quali sono i doveri d'informazione da parte del mediatore: Le circostanze da comunicare L’obbligo di informazione è violato, per esempio, se non vengono comunicate le circostanze relative alla situazione, sotto il profilo urbanistico, dell’immobile. Così non vi è dubbio che il carattere abusivo dell’appartamento proposto in acquisto o la mancanza dell’abitabilità di un appartamento (non per colpevole inerzia della p.a. ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o di igiene) o l’imminente demolizione di un immobile sono circostanze che, se conosciute, il mediatore deve comunicare. Del pari il cliente deve essere informato della presenza di ipoteche sul bene promesso in vendita o dell’esistenza di procedure concorsuali o coattive a cui sia sottoposta l’altra parte, trattandosi di dati che certamente possono pregiudicare l’affare. Si noti, infatti, che se il bene risulta, per esempio, sottoposto a esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare, il promissario acquirente può certamente richiedere al giudice la risoluzione del contratto per grave inadempimento e quindi l’affare viene comunque meno. Altra circostanza estremamente importante nelle relazioni commerciali è quella relativa alla solvibilità e solidità finanziaria delle parti contraenti. Il mediatore è, pertanto, ritenuto responsabile se non comunica a uno dei contraenti l’eventuale stato di insolvenza, a lui noto, in cui l’altro si trovasse. Allo stesso modo si può affermare che un mediatore non può ignorare il mancato possesso da parte del promittente venditore di un idoneo atto di acquisto della proprietà immobiliare suscettibile di per sé di trascrizione: tale circostanza quindi, obiettivamen- Immobili Mediazione ARTICOLO Consulente immobiliare 809-2008 415 te incidente sulle condizioni di «sicurezza» dell’acquisto, nel rispetto della diligenza professionale, è certamente acquisibile. L’esame del cosiddetto titolo di provenienza consente al mediatore e, come a lui, all’acquirente di verificare se il promesso venditore sia in grado, almeno apparentemente, di disporre dell’immobile; si tratta in buona sostanza di una prima approssimazione dello stesso tipo di verifica che, in un secondo tempo, e con maggior competenza e serietà, è devoluta al notaio rogante. In base poi a quanto recentemente affermato dai giudici, l’agente immobiliare non può dichiarare che un determinato terreno è edificabile, scrivendolo pure in un cartello affisso sulla vetrina del negozio, se non è certo di quanto afferma, cioè se non ha verificato la notizia fornitagli dal venditore (che può essere più o meno volutamente inesatta). E ancora, se, in base a precisa richiesta del cliente, dichiara che un determinato immobile non è gravato da iscrizioni ipotecarie, ma poi risulta il contrario, è evidente che l’obbligo è stato violato per non aver verificato le notizie comunicate. Le conseguenze dell’inadempimento all’obbligo di informazione L’adempimento dell’obbligo di informare il cliente costituisce un presupposto della pretesa del mediatore al compenso, cioè concorre a determinare il contenuto della prestazione, la quale non viene prestata “esattamente” (come si esprime l’art. 1218 cod. civ.) nel caso in cui sia resa in maniera difforme dalle regole indicate nel comma 1 dell’art.1759 cod. civ. Di conseguenza il contraente non informato può far valere, ai sensi della disposizione contenuta nell’art. 1218 cod. civ., l’inadempimento del mediatore rispetto all’obbligo di cui al comma 1 dell’art. 1759 dello stesso codice, per rifiutarsi di pagare la provvigione o richiedere la restituzione di quella eventualmente corrisposta. Potrà, inoltre, pretendere anche il risarcimento dei danni che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento del mediatore. In particolare, se l’affare (cioè il preliminare di vendita) non viene meno, per esempio, perché l’immobile presenta solo dei vizi eliminabili non comunicati dal mediatore, quest’ultimo è tenuto a risarcire il cliente, cioè a corrispondergli le somme necessarie per eliminarli. Del resto la responsabilità del venditore, per aver taciuto al compratore l’esistenza di circostanze o vizi della cosa venduta che ne diminuiscono il libero godimento e il valore, non esclude la responsabilità del mediatore che, conoscendo l’esistenza di tali circostanze e vizi, li abbia taciuti alla controparte: ciò perché diverso è l’ambito di operatività delle due responsabilità derivanti dai due diversi rapporti (di vendita e di mediazione) e dalle rispettive condotte omissive delle due parti predette. Se l’affare intermediato, invece, viene meno perché, per esempio, riguarda un immobile privo di qualsiasi valore economico in quanto destinato, in base agli strumenti urbanistici in vigore, alla demolizione, il cliente a cui non sono state comunicate le reali condizioni dell’immobile può certamente richiedere il rimborso delle spese relative al rogito notarile, quali il compenso al notaio, le imposte di registrazione ecc. Se, poi, l’immobile in vendita risulta gravato da ipoteche (perché il venditore è notoriamente insolvente) ma l’acquirente, non informato dal mediatore, stipula il preliminare, versando l’intero prezzo o parte di esso al venditore che poco dopo fallisce (e la curatela chiede e ottiene la revocatoria del preliminare e il rilascio dell’immobile), l’intermediario responsabile ex art. 1759 cod. civ. è tenuto a restituire al cliente danneggiato, oltre alla provvigione, le somme versate a titolo di prezzo dell’immobile mai acquistato (e, come già detto, anche le eventuali spese relative al preliminare). In ogni caso, il silenzio maliziosamente tenuto dal mediatore può integrare la condotta di consapevole partecipazione al delitto di truffa. Se poi la sua reticenza, in violazione dell’obbligo ora ricordato, riguarda la notoria insolvenza (o incapacità) della persona per cui agisce, allora l’infrazione ai suoi obblighi assume tale gravità da meritare le sanzioni previste dall’art. 1764 cod. civ. e cioè una sanzione amministrativa da 5 euro a 516 euro. Nei casi più gravi, inoltre, ai sensi del comma 2 dell’art. 1764, può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a 6 mesi. Immobili Mediazione ARTICOLO Consulente immobiliare 809-2008 416 Se, poi, il mediatore che si è reso responsabile ex art. 1759 cod. civ., per omesse informazioni determinanti per valutare l’affare, aderisce a una delle associazioni di categoria, può incorrere, secondo la gravità della mancanza, in ulteriori sanzioni quali il biasimo scritto, la sospensione temporanea dall’esercizio dello stato di associato (con conseguente diffida a utilizzare – nel periodo di sanzione – marchio, modulistica e altri segni distintivi dell’associazione) o l’espulsione dall’associazione (con conseguente diffida a interrompere immediatamente l’utilizzo del marchio, della modulistica e di altri segni distintivi dell’associazione). Le fonti dell’obbligo di informazione dell’agente immobiliare Il principio di correttezza, cioè l’obbligo di comportarsi lealmente nei confronti dei clienti. L’obbligo di diligenza professionale, consistente nell’adeguato sforzo per realizzare l’interesse dei clienti. L’art. 1759, comma 1, cod. civ., che impone all’agente di comunicare tutte le circostanze determinanti per la conclusione dell’affare. Le regole dei codici deontologici, che impongono agli agenti appartenenti a determinate associazioni l’obbligo di comunicare le opportune informazioni ai clienti. Le circostanze da comunicare Le circostanze note necessarie per valutare economicamente l’affare. Le circostanze note relative alla solvibilità delle parti. Le circostanze facilmente acquisibili con la necessaria diligenza professionale. Le circostanze da non comunicare Le circostanze inveritiere o le valutazioni personali. Le circostanze non opportunamente verificate. [/QUOTE]
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