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Locazione, Affitto e Sfratto
Cessione Attività e Subentro Conttatto di Locazione: Rischi e Soluzioni
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Testo
<blockquote data-quote="Avvocato Luigi Polidoro" data-source="post: 238340" data-attributes="member: 43268"><p>Buongiorno, il quesito è molto esteso andiamo quindi per gradi.</p><p>Lei parla di attività che viene rilevata e di un rogito notarile: immagino quindi che lei stia rilevando le quote di una società. Che tipo di società è?</p><p>Immagino (ma anche su questo le chiedo conferma) che il contratto di locazione sia intestato alla società: se ciò e vero, pur mutando la titolarietà della società, nessuna modifica si avrà sotto il profilo del contratto di locazione.</p><p>La società sarà quindi soggetta ai medesimi obblighi e potrà esercitare le medesime facoltà che già ora le appartengono.</p><p>In sostanza l'atto principale è quello di cessione delle quote: esso deve disciplinare tutti gli effetti della operazione; il subentro nella locazione è una conseguenza automatica della cessione quote, che però le parti possono modulare secondo i loro desideri mediante clausole da inserire nel rogito di cessione.</p><p> </p><p></p><p>Addossare all'originario conduttore uno, od alcuni, degli oneri derivanti dal contratto di locazione (così come dallo svolgimento della pregressa attività), è possibile. Si tratta di clausole che dovranno essere inserite nell'atto di cessione delle quote che andrete a stipulare.</p><p></p><p></p><p>In teoria il cedente dovrebbe ricevere dal cessionario il rimborso della somma equivalente al deposito cauzionale a suo tempo versato. Ma anche questo è un aspetto su cui le parti possono liberamente accordarsi; anzi, a prescindere da espresse pattuizioni al riguardo, si potrebbe dire che, nel pattuire il prezzo di cessione, le parti abbiano tenuto conto anche dell'importo già versato a titolo di deposito. Insomma anche questo aspetto dovrebbe essere disciplinato nell'atto di cessione delle quote.</p><p></p><p></p><p>Proprio perchè, come detto sopra, si verifica il subentro nel contratto di locazione originario, lei in qualità di nuovo titolare della società, sarà vincolato a rispettare gli obblighi originariamente assunti dalla stessa.</p><p>I rischi da lei paventati quindi ci sono.</p><p>I rimedi sono due: o stipulare un nuovo contratto di locazione (come lei steso suggerisce) oppure chiedere dal locatore l'assenso alle modifiche del locale. Tale assenso può essere formulato nei modi più vari: quale modifica / integrazione del contratto di locazione oppure (ma è la soluzione più complessa) mediante partecipazione del locatore all'atto di cessione quote (che diventerebbe quindi un atto trilaterale) con inserimento di clausole specifiche al riguardo.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Avvocato Luigi Polidoro, post: 238340, member: 43268"] Buongiorno, il quesito è molto esteso andiamo quindi per gradi. Lei parla di attività che viene rilevata e di un rogito notarile: immagino quindi che lei stia rilevando le quote di una società. Che tipo di società è? Immagino (ma anche su questo le chiedo conferma) che il contratto di locazione sia intestato alla società: se ciò e vero, pur mutando la titolarietà della società, nessuna modifica si avrà sotto il profilo del contratto di locazione. La società sarà quindi soggetta ai medesimi obblighi e potrà esercitare le medesime facoltà che già ora le appartengono. In sostanza l'atto principale è quello di cessione delle quote: esso deve disciplinare tutti gli effetti della operazione; il subentro nella locazione è una conseguenza automatica della cessione quote, che però le parti possono modulare secondo i loro desideri mediante clausole da inserire nel rogito di cessione. Addossare all'originario conduttore uno, od alcuni, degli oneri derivanti dal contratto di locazione (così come dallo svolgimento della pregressa attività), è possibile. Si tratta di clausole che dovranno essere inserite nell'atto di cessione delle quote che andrete a stipulare. In teoria il cedente dovrebbe ricevere dal cessionario il rimborso della somma equivalente al deposito cauzionale a suo tempo versato. Ma anche questo è un aspetto su cui le parti possono liberamente accordarsi; anzi, a prescindere da espresse pattuizioni al riguardo, si potrebbe dire che, nel pattuire il prezzo di cessione, le parti abbiano tenuto conto anche dell'importo già versato a titolo di deposito. Insomma anche questo aspetto dovrebbe essere disciplinato nell'atto di cessione delle quote. Proprio perchè, come detto sopra, si verifica il subentro nel contratto di locazione originario, lei in qualità di nuovo titolare della società, sarà vincolato a rispettare gli obblighi originariamente assunti dalla stessa. I rischi da lei paventati quindi ci sono. I rimedi sono due: o stipulare un nuovo contratto di locazione (come lei steso suggerisce) oppure chiedere dal locatore l'assenso alle modifiche del locale. Tale assenso può essere formulato nei modi più vari: quale modifica / integrazione del contratto di locazione oppure (ma è la soluzione più complessa) mediante partecipazione del locatore all'atto di cessione quote (che diventerebbe quindi un atto trilaterale) con inserimento di clausole specifiche al riguardo. [/QUOTE]
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