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Testo
<blockquote data-quote="Magnus Ansegar" data-source="post: 230711" data-attributes="member: 46607"><p>Il diritto del mediatore alla provvigione è riconosciuto a seguito della conclusione dell’affare ove quest’ultimo sia in rapporto casuale con l’opera svolta dall’intermediario. Viene infatti ritenuto sufficiente che, anche in presenza di un preliminare di un preliminare, cioè di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo in tre fasi (proposta di acquisto/preliminare/rogito), la messa in relazione delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. L’accordo contrattuale si perfeziona solo quando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità all’articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. In quest’ottica, vanno lette le conclusioni di Cassazione n.13067/2004 che ha deciso che se la proposta di acquisto, accettata dall’acquirente e firmata dai destinatari dalla proposta, contiene tutti gli elementi necessari ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile ecc., il mediatore ha comunque diritto alla provvigione poiché vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della conclusione dell’affare.</p><p></p><p>Il caso sottoposto al vaglio del forum prevede, invece, un iter negoziale preparatorio scandito in due fasi, stipula di un contratto preliminare (impropriamente denominato "compromesso") successiva alla conclusione di un primo distinto accordo. Ancorchè il contratto preliminare sia un contratto preparatorio, esso va distinto dalle intese preparatorie di un contratto definitivo (le cosiddette semplici "puntuazioni") che non fanno sorgere alcun obbligo per le parti di concludere il contratto, in quanto prive di efficacia obbligatoria, comunque non suscettibili di esecuzione e, quindi, non integrano la conclusione dell'affare e la conseguente provvigione, ma eventualmente danno origine ad una responsabilità di carattere precontrattuale da articolo 1337 (trattative e responsabilità precontrattuale) codice civile.</p><p></p><p>Pertanto, come precisato dalla recente sentenza di Cassazione, Sezioni Unite n.4628/2015, quando l'accordo contiene un mero obbligo ad obbligarsi a stipulare un preliminare che non ha un contenuto ulteriore o differenziato rispetto all'accordo stesso, si è in presenza di un contratto nullo per difetto di causa. Quando, invece, le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo, ma escludono l'applicabilità dell'articolo 2932 (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) codice civile, si è in presenza di un valido preliminare di preliminare: in sintesi, è valida l'obbligazione che ha per oggetto non il contrarre, ma il contrattare, oggetto di indagine e verifica da parte del giudice di prime cure).</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Magnus Ansegar, post: 230711, member: 46607"] Il diritto del mediatore alla provvigione è riconosciuto a seguito della conclusione dell’affare ove quest’ultimo sia in rapporto casuale con l’opera svolta dall’intermediario. Viene infatti ritenuto sufficiente che, anche in presenza di un preliminare di un preliminare, cioè di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo in tre fasi (proposta di acquisto/preliminare/rogito), la messa in relazione delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. L’accordo contrattuale si perfeziona solo quando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità all’articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. In quest’ottica, vanno lette le conclusioni di Cassazione n.13067/2004 che ha deciso che se la proposta di acquisto, accettata dall’acquirente e firmata dai destinatari dalla proposta, contiene tutti gli elementi necessari ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile ecc., il mediatore ha comunque diritto alla provvigione poiché vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della conclusione dell’affare. Il caso sottoposto al vaglio del forum prevede, invece, un iter negoziale preparatorio scandito in due fasi, stipula di un contratto preliminare (impropriamente denominato "compromesso") successiva alla conclusione di un primo distinto accordo. Ancorchè il contratto preliminare sia un contratto preparatorio, esso va distinto dalle intese preparatorie di un contratto definitivo (le cosiddette semplici "puntuazioni") che non fanno sorgere alcun obbligo per le parti di concludere il contratto, in quanto prive di efficacia obbligatoria, comunque non suscettibili di esecuzione e, quindi, non integrano la conclusione dell'affare e la conseguente provvigione, ma eventualmente danno origine ad una responsabilità di carattere precontrattuale da articolo 1337 (trattative e responsabilità precontrattuale) codice civile. Pertanto, come precisato dalla recente sentenza di Cassazione, Sezioni Unite n.4628/2015, quando l'accordo contiene un mero obbligo ad obbligarsi a stipulare un preliminare che non ha un contenuto ulteriore o differenziato rispetto all'accordo stesso, si è in presenza di un contratto nullo per difetto di causa. Quando, invece, le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo, ma escludono l'applicabilità dell'articolo 2932 (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) codice civile, si è in presenza di un valido preliminare di preliminare: in sintesi, è valida l'obbligazione che ha per oggetto non il contrarre, ma il contrattare, oggetto di indagine e verifica da parte del giudice di prime cure). [/QUOTE]
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