1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sono un acquirente che ha firmato una proposta di acquisto dove si recita:
    "L'assegno di xxxxxx è versato a titolo di caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.) e verrà consegnato ai venditori al momento della firma del preliminare di compravendita.
    Alla stipula del preliminare di compravendita all'agenzia immobiliare verrà corrisposto un compenso provvigionale dell'1,5% sul prezzo dell'immobile."
    Quanto ad euro xxxx saranno versate al momento del preliminare di vendita da imputarsi in conto prezzo come caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.)........"

    I venditori non si sono presentati al compromesso e poi al rogito, perchè hanno nel frattempo venduto ad altri.

    A parte rivalermi sui venditori, la mia domanda è relativa al diritto dell'agenzia di richiedermi il pagamento del suo compenso.

    Io mi sto rifiutando di pagare, e loro mi hanno annunciato l'intenzione di fare ingiunzione per la riscossione coattiva del credito.

    Chi ha ragione?
     
  2. masagu

    masagu Membro Attivo

    Visto che l`affare non é andato in porto a mio parere non devi nulla all`agenzia. . . ma aspettiamo il parere altrui.
     
  3. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il tutto sta nel chiarire questo:

    1)visto che l'incasso dell'assegno è stato subordinato al compromesso (quindi la somma non avrebbe ancora assunto la qualifica di caparra confirmatoria), l'affare è da ritenersi comunque concluso?
    2) la clausola relativa alla corresponsione della provvigione subordinata al compromesso è da intendersi come sospensiva rispetto alla maturazione del diritto?
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Aldilà di certe strambe metodiche ...il punto saliente è quello che ho richiamato.

    Nulla è dovuto all'agenzia.
     
  5. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Gentile Dimaraz,
    mi piacerebbe che fosse come lei dice. A tale scopo, mi piacerebbe sapere se la sua affermazione si basa su qualche sentenza o se è soltanto il suo punto di vista.
    La ringrazio se vorrà darmi qualche indicazione.
     
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    secondo me l'affare si ritiene concluso quando l'immobile viene trasferito al nuovo proprietario, l'agenzia prevedeva un compenso alla firma del compromesso, una prassi inusuale, compromesso che comunque non è stato stipulato. Anche secondo me l'agenzia non può pretendere nulla
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Togli pure il condizionale...io non l'ho usato...e se declino all'indicativo è solo perchè non esistono dubbi o incertezze.

    L' Agenzia Immobiliare lavora su contratto di mediazione e non su mandato, e secondo l' Art. 1755 del CC il diritto al compenso (provvigione) decorre solo alla firma del Preliminare.

    Prima delle sentenze curiamo di comprendere bene il significato della Legge, quantomeno quelle volte che è chiaro, perchè neppure i giudici sono infallibili (prova ne è che spesso nei gradi successivi al primo si ribaltano le decisioni).

    Dispositivo dell'art. 1755 Codice Civile


    Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
    La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità


    Se poi proprio ti senti nella necessità di emulare San Tommaso:innocente::

    Tribunale, Rovigo, sentenza 19/10/2012
    Tribunale Taranto, sez. II, sentenza 27 luglio 2013, n. 1574
    Tribunale di Bari, sez. II civile, sentenza 22 settembre 2009, n° 2785

    Nell'utilissimo Brocardi trovi ulteriore e d esaustiva elencazione di sentenze:

    Scegli l'ultima opzione (giurisprudenza)

    Ora l'unico punto di incertezza è per un eventuale errato uso dei termini o di una descrizone parziale.
    Devi chiarire è se entrambe le parti abbiano firmato un preliminare (o a seconda dell'uso dei termini "compromesso") o vi sia solo la tua firma su una "Proposta irrevocabile d'acquisto".

    Se leggo la tua descrizione iniziale non si rileva una firma su un preliminare/compromesso...ma allora non avresti alcun diritto di "rivalsa".

    Cosa e quando hai firmato?
    Il primo assegno che hai dato all' agenzia a titolo di caparra è stato incassato?
    Da chi?

    Per precisione (e giovamento anche di Griz) non serve che vi sia effettivo trasferimento dell'immobile in quanto dopo la firma del preliminare le parti (venditore e compratore) possono anche mutare le condizioni del contratto o non arrivare al Rogito che comunque il mediatore avrebbe diritto al suo compenso (salvo diverso patto iniziale).

    Ulteriori differenziazioni se il mediatore agisse su specifico "mandato" ...ma in tal caso si assumerebbe l'onere di una eventuale mancata conclusione.
     
  8. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Dimaraz, rispondo alle tue domande.

    Ho firmato solo la proposta di acquisto, che è stata poi firmata per accettazione anche dai venditori.
    La proposta recita: "Alla stipula del preliminare di compravendita all'agenzia immobiliare verrà corrisposto un compenso provvigionale dell'1,5% sul prezzo dell'immobile."

    Gli assegni intestati ai venditori sono ancora in possesso dell'agenzia perché nella proposta di acquisto è scritto anche che questi sarebbero stati consegnati ai venditori alla stipula del compromesso, che ho convocato, ma la cui stipula non c'è stata perché i venditori non si sono presentati.

    L'avvocato mi dice che l'affare è concluso con la sola firma reciproca della proposta di acquisto, questo è il punto, e questo lo sostiene perché una proposta d'acquisto controfirmata e accettata rappresenta un vincolo contrattuale tra acquirenti e venditori, e ciò che succede dopo non riguarda l'agenzia.
     
  9. giomar

    giomar Membro Attivo

    Chiedo scusa se non faccio riferimenti a Leggi o sentenze, il mio e' solo un parere-
    Dal momento che i venditori non hanno incassato gli assegni, il contratto non si e' perfezionato. Condizione indispensabile affinche' gli agenti immobiliari possano pretendere il loro compenso.
    Se gli assegni fossero stati incassati allora si che l'Agenzia avrebbe potuto estraniarsi e pretendere di essere pagata.
    Del resto, senza il perfezionamento, qualsiasi agente truffaldino, potrebbe, con la complicita' di un venditore, pretendere compensi a destra ed a manca.
    C'e' qualche agente immobiliare truffaldino in ascolto? Mi contatti:)
     
    Ultima modifica: 29 Luglio 2015
  10. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    è truffaldina la frase scritta se è legale l'agenzia deve avere il compenso, mi sa mi sa che ti hanno fatto un bidone perché il venditore avrebbe dovuto vendere ad altre presone i tuoi soldi erano meno belli? qui ci vuole un buon avvocato che ti farà guadagnare anche dei soldi.
     
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    sistono anche le cosiddette"clausole vessatorie" che sul contratto è illegale porre
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le clausole vessatorie non sono di per se illegali se debitamente fatte firmare e controfirmare in evidenza.

    Altresì non vale l' assunto che il mancato incasso/consegna di valori (denari/assegno) a titolo di caparra inficia il sottostante 2preliminare ( proposta irrevocabile) al punto da considerarlo mai contratto mai perfezionato...(e chi vuol, ma sopratutto può, capire capisca).
     
    Ultima modifica: 29 Luglio 2015
  13. giomar

    giomar Membro Attivo

    Clausole vessatorie non diventano legali solo perche' debitamente firmate e controfirmate.
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Tralascio di rispondere a chi pur informando di pubblicare semplici "commenti" privi di riscontro legislativo/giurisprudenziale a sostegno...è uso a non prestare attenzione a quando firma documenti che rientrano nella quotidianità e/o a porsi domande sul perchè gli impongano di porre più firme in sequenza sullo stesso documento


    Qui si entra nel gioco delle distinzioni...e il tuo avvocato ha certamente più possibilità di valutare le prove documentali.
    Posso solo suggerire alcuni cavilli:
    1-una "proposta irrevocabile d'acquisto" non è un "preliminare/compromesso" (tanto che nella stessa viene indicato la necessità della stipula dello stesso per la "consegna" di quanto dato in garanzia e al contempo anche come subordine per il diritto alla provvigione).
    2-esistono procedure ben precise per validare e rendere efficace per ambo le parti una "proposta" ma per come l'hai spiegata il vero "contratto" che hai concordato con l' agenzia è per la stipula di un "preliminare" e non della "proposta".
    3-la "provvigione" spetta al mediatore solo in caso di conclusione del contratto mentre in caso di mancata risoluzione permane il solo obbligo del rimborso spese (per chi ha dato mandato e salvo patti/usi contrari).

    Personalmente sono uso dare alle parole il loro significato "ufficiale"...e nelle sentenze che ho citato non si parla di "proposte" ma di preliminari che consiglio sempre "registrati".

    Di certo l' agenzia potrà solo procedere in giudizio per ottenere un pagamento "coattivo".

    Una domanda: sei stata informata per iscritto dell'iniziale accettazione della tua "proposta" da parte del venditore?

    Ps.
    -I sospetti adombrati da alcuni su "azione" truffaldina sono tutt'altro che remoti...e l'inconsueto ammontare della provvigione mi insospettisce.

    -L'agenzia doveva già averti restituito gli assegni dati in garanzia visto che la controparte non ha onorato l'impegno.
     
  15. giomar

    giomar Membro Attivo

    Potrebbe, gentilmente, citarne la Legge? Sarebbe interessante per tutti-
    Altrimenti potrei pensare ad una Sua solita opinione che, comunque,...ben venga. Pero' magari, la prossima volta,
    lo premetta , cosi' come faccio io quando esprimo solo un opinione.
     
    Ultima modifica: 29 Luglio 2015
  16. smoker

    smoker Membro Attivo

    a naso, per me, non dovresti pagare, purtroppo il tuo legale di fiducia sostiene il contrario (ubi maior,..).....però, in teoria, avresti diritto al doppio della caparra.... la caparra in realtà il potenziale venditore non l' ha vista neppure con il binocolo poichè l' agenzia ha trattenuto l' assegno.... sarebbe il caso di rispondere alla richiesta di provvigione con una di risarcimento danni all' agenzia....? oppure chiedere i danni (dover pagare la provvigione) ai venditori "fedifraghi"....? alla fine dei conti il contratto lo hanno firmato....

    Smoker
     
  17. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Il diritto del mediatore alla provvigione è riconosciuto a seguito della conclusione dell’affare ove quest’ultimo sia in rapporto casuale con l’opera svolta dall’intermediario. Viene infatti ritenuto sufficiente che, anche in presenza di un preliminare di un preliminare, cioè di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo in tre fasi (proposta di acquisto/preliminare/rogito), la messa in relazione delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. L’accordo contrattuale si perfeziona solo quando alla proposta di acquisto segue l’accettazione della controparte, in conformità all’articolo 1326 codice civile, secondo cui “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. In quest’ottica, vanno lette le conclusioni di Cassazione n.13067/2004 che ha deciso che se la proposta di acquisto, accettata dall’acquirente e firmata dai destinatari dalla proposta, contiene tutti gli elementi necessari ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile ecc., il mediatore ha comunque diritto alla provvigione poiché vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della conclusione dell’affare.

    Il caso sottoposto al vaglio del forum prevede, invece, un iter negoziale preparatorio scandito in due fasi, stipula di un contratto preliminare (impropriamente denominato "compromesso") successiva alla conclusione di un primo distinto accordo. Ancorchè il contratto preliminare sia un contratto preparatorio, esso va distinto dalle intese preparatorie di un contratto definitivo (le cosiddette semplici "puntuazioni") che non fanno sorgere alcun obbligo per le parti di concludere il contratto, in quanto prive di efficacia obbligatoria, comunque non suscettibili di esecuzione e, quindi, non integrano la conclusione dell'affare e la conseguente provvigione, ma eventualmente danno origine ad una responsabilità di carattere precontrattuale da articolo 1337 (trattative e responsabilità precontrattuale) codice civile.

    Pertanto, come precisato dalla recente sentenza di Cassazione, Sezioni Unite n.4628/2015, quando l'accordo contiene un mero obbligo ad obbligarsi a stipulare un preliminare che non ha un contenuto ulteriore o differenziato rispetto all'accordo stesso, si è in presenza di un contratto nullo per difetto di causa. Quando, invece, le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo, ma escludono l'applicabilità dell'articolo 2932 (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) codice civile, si è in presenza di un valido preliminare di preliminare: in sintesi, è valida l'obbligazione che ha per oggetto non il contrarre, ma il contrattare, oggetto di indagine e verifica da parte del giudice di prime cure).
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Evito di discutere con certe "fumose" risposte che hai ricevuto.
    Se vuoi maggiori ragguagli sei libera di contattarmi in privato direttamente dal profilo
     
  19. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie mille Dimaraz.
    Vorrei contattarti privatamente, ma dato che sono nuova iscritta, questa funzionalità non mi è stata ancora abilitata.
     
  20. smoker

    smoker Membro Attivo

    Sarebbe stato opportuno oscurare i dati sensibili.... sai la privacy....

    Smoker
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina