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Comunione ereditaria, affitto compensativo
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<blockquote data-quote="sarastro" data-source="post: 50206" data-attributes="member: 10928"><p>La situazione non è semplice. Suggerisco anzitutto che tu ti legga la dottrina riguardante la comunione in questo sito, dove è ben esposta e commentata: <a href="http://www.arsnotaria.it" target="_blank">ArsNotaria</a></p><p>Per quanto riguarda il resto:</p><p>1) la comunione in atto riguarda tutti e quattro gli immobili, e le quote - da quanto ho capito - sono paritarie (50% a ciascuna delle due sorelle). .</p><p>Il criterio di base per l'amministrazione di una comunone è il seguente: che pesi e vantaggi devono essere ripartiti pro quota: in questo caso, al 50%.</p><p>2) le due comproprietarie fanno uso diretto di un immobile ciascuna. Sul valore totale dei beni in comunione, quale valore percentuale rappresentano, rispettivamente, i due immobili direttamente fruitii dalle comuniste (si chiamano così i comproprietari di un bene in comunione)? Se il valore relativo dei due immobili suddetti è più o meno eguale, la situazione è più semplice; se è sensibilmente diverso, bisognerà tenerne conto, compensando. </p><p>3) Attenzione, perchè da quanto descrivi avete dichiarato erroneamente le imposte. Gli affitti percepiti sull'immobile in locazione a terzi andavano imputati pro quota a ciascuna delle comuniste, indipendentemente da chi materialmente li incassava. Lo stesso vale per l'ICI, e per le eventuali detrazioni per lavori effettuati sulla proprietà comune. </p><p>4) Per cominciare a mettere ordine nella situazione, bisogna convocare formalmente (racc. a.r.) una assemblea ordinaria della comunione, mettendo all'ordine del giorno quanto segue:</p><p>a) Rendiconto spese e incassi dall'inizio della comunione sino ad oggi. Bisognerà, se possibile, ritrovare tutti i documenti relativi sia agli incassi degli affitti, sia alle spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria della proprietà comune, presentandone un rendiconto il più possibile esatto in assemblea. </p><p>b) apertura di un C/C, se possibile cointestato, dedicato esclusivamente alle operazioni economiche della comunione (sul quale, ad esempio, far versare l'affitto)</p><p>b) apertura di un libro dei conti, da aggiornare mensilmente e comunicare almeno annualmente in sede di assemblea ordinaria (non c'è bisogno di una contabilità che rispetti i criteri rigorosi delle contabilità societarie, basta un libro di conti, due colonne, e la registrazione puntuale di entrate e uscite; naturalmente, i documenti contabili vanno conservati)</p><p>c) eventualmente, criterio di compensazione per la fruizione diretta degli immobili.</p><p>Se infatti l'immobile fruito da una delle due sorelle ha un valore percentuale, rispetto all'intero valore dei beni in comunione, sensibilmente superiore a quello direttamente fruito dall'altra sorella, si dovranno individuare i criteri di compensazione (per il passato, il presente e il futuro). Se il valore dei due immobili direttamente fruiti è pressochè eguale, il problema non si pone. </p><p></p><p>5) quanto alla compensazione richiesta da tua sorella, grosso modo la situazione è questa: che le spese da te sostenute (imposte, manutenzioni varie) vanno detratte dalla quota di affitti a lei spettante. L'immobile da te abitato, infatti, non è esclusivamente tuo, ma anche di tua sorella, che deve farsi carico delle relative spese. Lo stesso però vale anche per l'appartamento locato a terzi, che non è solo tuo, e sui redditi del quale tua sorella vanta un diritto identico al tuo. Tale e quale è la situazione per l'appartamento fruito da tua sorella: le eventuali opere di manutenzione andrebbero pagate anche da te, pro quota. </p><p></p><p>6) il concetto di fondo è: anzitutto, riepilogare nel modo il più possibile accurato e documentato i movimenti economici avvenuti nel passato (affitti incassati, spese di ogni genere sostenute), con relativa imputazione a chi ha incassato e sborsato. Poi, per la gestione nel presente e nel futuro, procedere come suindicato. Queste due operazioni sono necessarie sia se vorrete dividere la comunione, sia se vorrete mantenerla</p><p>7) se volete dividere, o anche se volete dirimere la sola controversia in atto restando in comunione, dal marzo di quest'anno potrete (e dovrete) utilizzare lo strumento della mediazione.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="sarastro, post: 50206, member: 10928"] La situazione non è semplice. Suggerisco anzitutto che tu ti legga la dottrina riguardante la comunione in questo sito, dove è ben esposta e commentata: [url=http://www.arsnotaria.it]ArsNotaria[/url] Per quanto riguarda il resto: 1) la comunione in atto riguarda tutti e quattro gli immobili, e le quote - da quanto ho capito - sono paritarie (50% a ciascuna delle due sorelle). . Il criterio di base per l'amministrazione di una comunone è il seguente: che pesi e vantaggi devono essere ripartiti pro quota: in questo caso, al 50%. 2) le due comproprietarie fanno uso diretto di un immobile ciascuna. Sul valore totale dei beni in comunione, quale valore percentuale rappresentano, rispettivamente, i due immobili direttamente fruitii dalle comuniste (si chiamano così i comproprietari di un bene in comunione)? Se il valore relativo dei due immobili suddetti è più o meno eguale, la situazione è più semplice; se è sensibilmente diverso, bisognerà tenerne conto, compensando. 3) Attenzione, perchè da quanto descrivi avete dichiarato erroneamente le imposte. Gli affitti percepiti sull'immobile in locazione a terzi andavano imputati pro quota a ciascuna delle comuniste, indipendentemente da chi materialmente li incassava. Lo stesso vale per l'ICI, e per le eventuali detrazioni per lavori effettuati sulla proprietà comune. 4) Per cominciare a mettere ordine nella situazione, bisogna convocare formalmente (racc. a.r.) una assemblea ordinaria della comunione, mettendo all'ordine del giorno quanto segue: a) Rendiconto spese e incassi dall'inizio della comunione sino ad oggi. Bisognerà, se possibile, ritrovare tutti i documenti relativi sia agli incassi degli affitti, sia alle spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria della proprietà comune, presentandone un rendiconto il più possibile esatto in assemblea. b) apertura di un C/C, se possibile cointestato, dedicato esclusivamente alle operazioni economiche della comunione (sul quale, ad esempio, far versare l'affitto) b) apertura di un libro dei conti, da aggiornare mensilmente e comunicare almeno annualmente in sede di assemblea ordinaria (non c'è bisogno di una contabilità che rispetti i criteri rigorosi delle contabilità societarie, basta un libro di conti, due colonne, e la registrazione puntuale di entrate e uscite; naturalmente, i documenti contabili vanno conservati) c) eventualmente, criterio di compensazione per la fruizione diretta degli immobili. Se infatti l'immobile fruito da una delle due sorelle ha un valore percentuale, rispetto all'intero valore dei beni in comunione, sensibilmente superiore a quello direttamente fruito dall'altra sorella, si dovranno individuare i criteri di compensazione (per il passato, il presente e il futuro). Se il valore dei due immobili direttamente fruiti è pressochè eguale, il problema non si pone. 5) quanto alla compensazione richiesta da tua sorella, grosso modo la situazione è questa: che le spese da te sostenute (imposte, manutenzioni varie) vanno detratte dalla quota di affitti a lei spettante. L'immobile da te abitato, infatti, non è esclusivamente tuo, ma anche di tua sorella, che deve farsi carico delle relative spese. Lo stesso però vale anche per l'appartamento locato a terzi, che non è solo tuo, e sui redditi del quale tua sorella vanta un diritto identico al tuo. Tale e quale è la situazione per l'appartamento fruito da tua sorella: le eventuali opere di manutenzione andrebbero pagate anche da te, pro quota. 6) il concetto di fondo è: anzitutto, riepilogare nel modo il più possibile accurato e documentato i movimenti economici avvenuti nel passato (affitti incassati, spese di ogni genere sostenute), con relativa imputazione a chi ha incassato e sborsato. Poi, per la gestione nel presente e nel futuro, procedere come suindicato. Queste due operazioni sono necessarie sia se vorrete dividere la comunione, sia se vorrete mantenerla 7) se volete dividere, o anche se volete dirimere la sola controversia in atto restando in comunione, dal marzo di quest'anno potrete (e dovrete) utilizzare lo strumento della mediazione. [/QUOTE]
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