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ladyhawk64

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Lunedi ho l'atto notarile per l'acquisto della mia prima casa. La casa che sto comprando è di proprietà di una srl che l'ha acquistata un paio di anni fa tramite asta. Oggi mi è stato detto dal mio notaio che l'amministratore si rifiuta di rilasciare la necessaria certificazione che non sussistono debiti con l'amministrazione. il motivo è che la srl è regolare con i pagamenti ma hanno una questione irrisolta da anni. Praticamente l'amministrazione chiede il pagamento di 1200€ di spese giudiziarie varie e della morosità del precedente proprietario e la srl si rifiuta "per principio".
il notaio dice che solitamente si decurta dall'assegno finale la somma del debito ma io nn posso il venerdì andare a farmi cambiare un assegno da 100K!!! anche perchè la mia banca non ha sportelli fisici e, francamente, tu venditore avresti potuto dirmelo subito!
Quindi, si propone un accordo:

La srl venditrice dovrebbe staccare un assegno da 1200€ intestato all'amministrazione che il notaio custodirebbe in cassaforte finché la questione non si risolve e se nn si dovesse risolvere, il notaio darà l'assegno all'amministrazione.

La mia domanda è: qualora la parte venditrice non acconsentisse a questo accordo, risulterebbe "inadempiente"? Nel senso, verrebbero meno agli obblighi che prevedono che la casa sia priva di debiti e(nella peggiore delle situazioni ovvio) restituirmi il doppio di quanto da me dato fin'ora?
 

BJMAKER

Nuovo Iscritto
Professionista
Lunedi ho l'atto notarile per l'acquisto della mia prima casa. La casa che sto comprando è di proprietà di una srl che l'ha acquistata un paio di anni fa tramite asta. Oggi mi è stato detto dal mio notaio che l'amministratore si rifiuta di rilasciare la necessaria certificazione che non sussistono debiti con l'amministrazione. il motivo è che la srl è regolare con i pagamenti ma hanno una questione irrisolta da anni. Praticamente l'amministrazione chiede il pagamento di 1200€ di spese giudiziarie varie e della morosità del precedente proprietario e la srl si rifiuta "per principio".
il notaio dice che solitamente si decurta dall'assegno finale la somma del debito ma io nn posso il venerdì andare a farmi cambiare un assegno da 100K!!! anche perchè la mia banca non ha sportelli fisici e, francamente, tu venditore avresti potuto dirmelo subito!
Quindi, si propone un accordo:

La srl venditrice dovrebbe staccare un assegno da 1200€ intestato all'amministrazione che il notaio custodirebbe in cassaforte finché la questione non si risolve e se nn si dovesse risolvere, il notaio darà l'assegno all'amministrazione.

La mia domanda è: qualora la parte venditrice non acconsentisse a questo accordo, risulterebbe "inadempiente"? Nel senso, verrebbero meno agli obblighi che prevedono che la casa sia priva di debiti e(nella peggiore delle situazioni ovvio) restituirmi il doppio di quanto da me dato fin'ora?
No
Se l'amministratore non rilascia il foglio puoi comunque fare l'atto. Poi sarai tu a dover pagare i debiti in questione, l'assenza del foglio non inficia l'atto né ti da diritto al doppio della caparra. Se non fai l'atto diventi tu l'inadempiente.
 

ladyhawk64

Membro Ordinario
Proprietario Casa
No
Se l'amministratore non rilascia il foglio puoi comunque fare l'atto. Poi sarai tu a dover pagare i debiti in questione, l'assenza del foglio non inficia l'atto né ti da diritto al doppio della caparra. Se non fai l'atto diventi tu l'inadempiente.
Allora quale è l'obbligo del dover presentare la dichiarazione dell'amministratore? Io senza quello (e quindi senza aver saldato eventuali debiti) non avrei potuto rogitare.
 

BJMAKER

Nuovo Iscritto
Professionista
È una garanzia in più, certo che arrivare a pochi giorni prima e non averlo vuol dire che avete dormito sugli allori. L'assenza non inificia l'atto né è un documento essenziale per fare il rogito, puoi far scrivere dal notaio che eventuali spese pregresse sono a carico del venditore, per quel che vale. Certo che se poi il venditore non salda, devi pagare tu e fargli causa. Farlo scrivere sull'atto non è una garanzia che lo faccia spontaneamente. Fai l'atto lunedì e poi si vedrà.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Certo che se poi il venditore non salda, devi pagare tu e fargli causa.
A me è capitato proprio così per un box. C'erano poco piu' di 100 Euro di debiti condominiali, che mi sono stati taciuti dal venditore, il quale ha allegramente dichiarato, come e' scritto sul testo del rogito notarile, che non esistevano conti in sospeso con l'amministrazione condominiale e che tutti i tributi inerenti l'immobile in oggetto erano stati regolarmente pagati.
Chiaramente ho dovuto pagare io i 100 Euro, perché non conveniva ingaggiare un avvocato per fare causa al venditore.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Allora quale è l'obbligo del dover presentare la dichiarazione dell'amministratore? Io senza quello (e quindi senza aver saldato eventuali debiti) non avrei potuto rogitare.
In realtà non è un obbligo: è caldamente consigliato. Qualunque studio notarile serio, suggerisce al venditore di esibire la liberatoria dell'amministratore dove si dichiari che non esistono conti in sospeso verso l'amministrazione condominiale, e che le quote dovute risultano pagate fino al giorno XY/ZK/2020 compreso.
Ma l'atto notarile puoi redigerlo comunque, anche in assenza di tale documento.
Logico che appena acquisisci la proprietà, automaticamente erediti anche il debito, che dovrai pagare tu, per poi rivalerti con una causa (se, economicamente, ne vale la pena) verso il venditore, ammesso e non concesso che sul rogito il venditore abbia dichiarato l'inesistenza di debiti verso il condominio.
 

ladyhawk64

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Beh però ho un'altra domanda: qualora in fase di rogito venisse a galla che la casa è viziata da debiti, ovvio che sarebbero i venditori inadempienti ai "patti".
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Beh però ho un'altra domanda: qualora in fase di rogito venisse a galla che la casa è viziata da debiti, ovvio che sarebbero i venditori inadempienti ai "patti".
Se nella proposta e nel compromesso (la proposta tra l'altro è già un compromesso, e il compromesso si fa solo per far versare altri soldi al promissario acquirente confermando clausole e condizioni della proposta) non si dichiara espressamente l'esistenza di debiti, è un conto. Se invece si SOPRASSIEDE all'agomento debiti condominiale, ossia non se ne parla in forma scritta né nella proposta né nel compromesso, vuol dire che ESSI SONO STATI CONSIDERATI TRASCURABILI dal promissario acquirente, che facendo una proposta per dire di 100.000 Euro, ha considerato ANCHE che dovrà pagare i debiti condominiali.
Quindi la domanda che ti faccio è:
Nella proposta e/o compromesso, i venditori dichiarano L'INESISTENZA di debiti verso l'amministrazione di condominio?
- Risposta sì: stanno dichiarando il falso e possono diventare inadempienti, ma ciò ovviamente non va a inficiare la compravendita, perché 1200 Euro è una somma tutto sommato contenuta rispetto al prezzo pattuito tra le parti; puoi raggiungere accordi in sede di rogito notarile davanti al notaio, verbalizzando tali accordi;
- Risposta no: significa che SI E' SOPRASSIEDUTO sull'argomento e che tu hai proposto di pagare 100.000 Euro considerando debiti pregressi, ma anche benefici pregressi, la cosa va a tuo vantaggio se ci sono ad esempio dei recuperi IRPEF che automaticamente passano a te, se non si specifica esplicitamente il contrario sul testo notarile.
 

BJMAKER

Nuovo Iscritto
Professionista
Beh però ho un'altra domanda: qualora in fase di rogito venisse a galla che la casa è viziata da debiti, ovvio che sarebbero i venditori inadempienti ai "patti".
Si ma non si annulla l'atto e non hai diritto al doppio di niente. È ovvio che se l'immobile ha debiti verso il condominio, dovrai pagarli tu e poi rivalerti sul venditore. Cosa diversa è se ci fossero tasse non pagate che rimangono comunque responsabilità del proprietario che le ha maturate.
In sostanza, nel momento in cui acquisiti un immobile in un condominio, diventi tu il proprietario e devi pagare i debiti dellannualita in corso e di quella precedente. Di sicuro non salta il rogito per 1000 euro di debiti
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
In sostanza, nel momento in cui acquisiti un immobile in un condominio, diventi tu il proprietario e devi pagare i debiti dellannualita in corso e di quella precedente. Di sicuro non salta il rogito per 1000 euro di debiti
Esatto. "I debiti condominiali seguono l'immobile e vengono a bussare alla porta del nuovo proprietario". Vediamola così. Il nuovo proprietario può solo pagare l'amministratore saldando i debiti pregressi del precedente proprietario, poi può citare in giudizio il precedente proprietario qualora ricorrano queste condizioni:
a) Nel rogito il precedente proprietario ha dichiarato l'inesistenza di debiti verso l'amministrazione condominiale;
b) La somma da esigere non sia troppo bassa, il che vanificherebbe l'intervento di un avvocato che, chiaramente, non è a titolo gratuito. Traduzione: se devo recuperare 500 Euro dal vecchio proprietario, e la prima lettera dell'avvocato (tentativo di mediazione) mi costa 600 Euro, è chiaro che mi conviene pagare all'amministratore i 500 Euro, mandare una maledizione al vecchio proprietario, e la cosa finisce lì.

Diciamo che sotto i 5000 Euro, conviene pagare, non fosse altro perché la causa civile va avanti 7-10 anni, e se il denunciato è povero in canna, chi vince la causa paga le spese anche dell'avvocato di controparte.
 
Ultima modifica:

ladyhawk64

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Si ovvio che a seconda dell'importo ha senso o meno rivolgersi ad un legale.
Nel compromesso è stato dichiarato che l'immobile è privo di debiti e liti di qualsiasi tipo e che in fase di rogito la parte venditrice si impegna a dare la certificazione dell'amministrazione comprovante l'assenza di debiti.

Dato che i venditori hanno palesemente fatto i furbi e, onestamente, la cosa mi fa arrabbiare non poco, vorrei capire quali sono i miei margini di manovra. A questo punto, spero che accettino la proposta di depositare un assegno a garanzia, se non altro per non doverli citare in giudizio.
Detesto la scorrettezza. Quando ho venduto il mio immobile ho saldato l'amministrazione pur sapendo che i nuovi proprietari avrebbero avuto un credito. scema io, a questo punto mi pare ovvio
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
A questo punto, spero che accettino la proposta di depositare un assegno a garanzia, se non altro per non doverli citare in giudizio.
Chiedi un assegno circolare non trasferibile intestato a te. Sai bene che l'assegno bancario da un milione di euro posso firmartelo pure io: peccato che, poi, non sia coperto.
 
Ultima modifica:

ladyhawk64

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Non può venire a galla al rogito, bisogna pensarci prima.
Comunque tu dovrai pagare solo i debiti condominiali dell'anno in corso e di quello precedente.
allora, sarebbe meglio leggere bene il post iniziale. I venditori sono regolari con i LORO anni. Semplicemente si rifiutano da ben due anni, di pagare il precedente debito del vecchio inquilino moroso da cui hanno preso la casa all'asta.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Allo stato attuale non hai molti margini di manovra. Se non hanno pagato questi 1200 Euro all'amministratore perché ritenevano di non doverli pagare, dubito che lascino a garanzia un assegno circolare non trasferibile intestato a te.

Fai conto di aver perso 1200 Euro, a fronte dei quali manderai 1200 accidenti ai venditori: è questo, a mio avviso, il tuo unico margine di manovra.
"I soldi rubati non si godono", non lo dimenticare.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Quando ho venduto il mio immobile ho saldato l'amministrazione pur sapendo che i nuovi proprietari avrebbero avuto un credito. scema io, a questo punto mi pare ovvio
Non sei scema, sei solo una persona onesta. Ma per ogni persona onesta che si comporta bene, ne esiste un'altra disonesta che si comporta male. Sennò come farebbero i disonesti a campare? Non preoccuparti però, la vita ha saldo finale zero: chi ruba, prima o poi, renderà con gli interessi. E tu, anche se ti hanno estorto 1200 euro, li recupererai in altri modi, col tuo ingegno e la tua buona volonta'. Non sono 12000 Euro, che ti avrebbero chiesto il ricorso a un legale. Sono uno stipendio.
 

ladyhawk64

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Quindi, vince chi è scorretto e spera nella buona fede di altri. Perchè basta dire che si porterà la certificazione di nn aver debiti al rogito e poi nn portarla. Tanto l'acquirente che vuoi che faccia? Non compra più??
Chi è corretto invece ci rimette. Io che quando mi è stata chiesa, ho pagato per paura saltasse il rogito.
Conviene farsi dare la certificazione dell'amministrazione prima ancora di fissare rogiti vari a questo punto. Se nn arriva, non si fa nulla. Peccato però che nella proposta di acquisto vi siano dei termini da rispettare.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Peccato però che nella proposta di acquisto vi siano dei termini da rispettare.
Avresti dovuto indicare nella proposta di acquisto, come CONDIZIONE ESSENZIALE, la produzione della LIBERATORIA DELL'AMMINISTRATORE entro e non oltre 15 giorni a partire dalla data della proposta, e comunque almeno 24 ore prima dell'accettazione di quest'ultima, pena l'inefficiacia della proposta stessa.
 

BJMAKER

Nuovo Iscritto
Professionista
Quindi, vince chi è scorretto e spera nella buona fede di altri. Perchè basta dire che si porterà la certificazione di nn aver debiti al rogito e poi nn portarla. Tanto l'acquirente che vuoi che faccia? Non compra più??
Chi è corretto invece ci rimette. Io che quando mi è stata chiesa, ho pagato per paura saltasse il rogito.
Conviene farsi dare la certificazione dell'amministrazione prima ancora di fissare rogiti vari a questo punto. Se nn arriva, non si fa nulla. Peccato però che nella proposta di acquisto vi siano dei termini da rispettare.
Puoi fargli causa dopo, oppure decidi di non comprare più. Non è che tu abbia molte scelte. Potevi muoverti prima e non 3 giorni prima del rogito. Questa presumo sia stata una trattativa di mesi e non di una settimana fa. Se il tuo problema maggiore sono 1000 e rotti euro di spese non pagate, probabilmente dovresti ringraziare il cielo
 

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