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Imposte su terreno edificabile stimato
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Testo
<blockquote data-quote="Ennio Alessandro Rossi" data-source="post: 36180" data-attributes="member: 4594"><p>Occorre rilevare pero' ......</p><p>Sole 24 Ore di martedì 2 febbraio 2010, pagina 33 </p><p>Telefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione - Prezzi in calo, rebus rivalutazioni-di Busani Angelo</p><p>________________________________________</p><p>TeLefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione . Le conseguenze del minor valore per i terreni soggetti a rideterminazione del costo d'acquisto Prezzi in calo, rebus rivalutazioni . Le Entrate calcolano la plusvalenza senza tenere conto della perizia- Angelo Busani </p><p></p><p>La riapertura della possibilità di determinare il costo d'acquisto dei terreni con perizia riferita al 1 gennaio 2010, per abbattere la plusvalenza in caso di cessione, fa sorgere un problema oggetto di moltissime domande di partecipanti a telefisco (la tele conferenza del «Sole» svoltasi mercoledì scorso): <strong>se cioè questa procedura si applica anche per svalutare il costo d'acquisto stabilito con perizia redatta in base a una precedente rivalutazione e superiore all'attuale valore di mercato.</strong> Si ricorda che la rivalutazione è prevista dall'articolo 2 comma 229, legge 191/2009.</p><p><strong>La perizia usata per svalutare </strong>Si prenda il caso, frequente, di un contribuente che ha, per effetto di una rivalutazione,<strong> un'area che oggi non potrebbe essere ceduta se non a un prezzo inferiore al costo rivalutato</strong>. Un esempio può essere un'area ereditata nel 2000 per un valore agricolo (ad esempio, di lire corrispondenti a euro 300mila), peritata al 1 gennaio 2008 per il valore 10 milioni di euro e che oggi non possa essere venduta che per 8 milioni. Effettuando oggi una perizia a 8 milioni, si può pagare l'imposta sostitutiva di (4 % di 8 milioni = 320mila euro) e chiedere il rimborso dell'imposta sostitutiva pari al 4% diecimilioni = 400mila euro versata nel 2008 (per richiedere il rimborso il contribuente ha tempo 48 mesi dal versamento)?</p><p></p><p>La questione è complicata anche dal fatto che sembra un po' stonato che uno strumento (la perizia) ideato e usato per la rivalutazione serva invece per una svalutazione del costo d'acquisto su cui si basa il calcolo della plusvalenza. Non solo. A complicare le cose c'è anche la norma (articolo 7, comma 6, legge 448/2001) che introduce la possibilità di rivalutare i terreni: «la<strong> rideterminazione del valore di acquisto C.) costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale».</strong><strong>Nella circolare 15/E del 2002 le Entrate hanno ritenuto che se nel contratto di vendita è indicato un valore imponibile, ai fini dell'imposta di registro, inferiore al valore rivalutato «per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno».</strong> Insomma, <u>la procedura per rideterminare il costo d'acquisto si dovrebbe ritenere come non effettuata </u>(ma non si specifica se l'imposta sostitutiva sia in tal caso rimborsabile), <u>Con la conseguenza che, tornando all'esempio, si dovrebbe sottoporre a tassazione una plusvalenza di 8 milioni di euro meno 300mila che è uguale a 7milioni 700mila e una conseguente tassazione</u>.</p><p><u>Questa interpretazione non è accettabile, poiché una norma sull'accertamento di valore ai fini dell'applicazione delle imposte indirette per il trasferimento non può essere interpretabile come causa di decadenza dal beneficio per il contribuente .</u><u>Non si dovrebbe aver timore di cedere l'area rivalutata per un prezzo inferiore al valore di perizia: la plusvalenza si deve continuare a calcolare come differenza tra prezzo di cessione e costo d'acquisto rideterminato con perizia, mentre l'accertamento di valore ai fini dell'imposta di registro segue la sua ordinaria strada (cioè il fisco deve dimostrare che il prezzo dichiarato è inferiore al fair value del terreno ceduto).</u></p><p>Meglio che il contribuente si munisca di una nuova perizia redatta al momento della cessione (eventualmente allegata al contratto di vendita), con cui dimostri il valore corrente del bene venduto e l'avvenuta svalutazione. La perizia non è finalizzata a una nuova procedura di rideterminazione del costo d'acquisto per calcolare la plusvalenza, ma solo a dimostrare la situazione di mercato. Omissis………..</p><p></p><p>e allora ? cautelativamente vendere a 98.000 o usare un po' di "mestiere"</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Ennio Alessandro Rossi, post: 36180, member: 4594"] Occorre rilevare pero' ...... Sole 24 Ore di martedì 2 febbraio 2010, pagina 33 Telefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione - Prezzi in calo, rebus rivalutazioni-di Busani Angelo ________________________________________ TeLefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione . Le conseguenze del minor valore per i terreni soggetti a rideterminazione del costo d'acquisto Prezzi in calo, rebus rivalutazioni . Le Entrate calcolano la plusvalenza senza tenere conto della perizia- Angelo Busani La riapertura della possibilità di determinare il costo d'acquisto dei terreni con perizia riferita al 1 gennaio 2010, per abbattere la plusvalenza in caso di cessione, fa sorgere un problema oggetto di moltissime domande di partecipanti a telefisco (la tele conferenza del «Sole» svoltasi mercoledì scorso): [B]se cioè questa procedura si applica anche per svalutare il costo d'acquisto stabilito con perizia redatta in base a una precedente rivalutazione e superiore all'attuale valore di mercato.[/B] Si ricorda che la rivalutazione è prevista dall'articolo 2 comma 229, legge 191/2009. [B]La perizia usata per svalutare [/B]Si prenda il caso, frequente, di un contribuente che ha, per effetto di una rivalutazione,[B] un'area che oggi non potrebbe essere ceduta se non a un prezzo inferiore al costo rivalutato[/B]. Un esempio può essere un'area ereditata nel 2000 per un valore agricolo (ad esempio, di lire corrispondenti a euro 300mila), peritata al 1 gennaio 2008 per il valore 10 milioni di euro e che oggi non possa essere venduta che per 8 milioni. Effettuando oggi una perizia a 8 milioni, si può pagare l'imposta sostitutiva di (4 % di 8 milioni = 320mila euro) e chiedere il rimborso dell'imposta sostitutiva pari al 4% diecimilioni = 400mila euro versata nel 2008 (per richiedere il rimborso il contribuente ha tempo 48 mesi dal versamento)? La questione è complicata anche dal fatto che sembra un po' stonato che uno strumento (la perizia) ideato e usato per la rivalutazione serva invece per una svalutazione del costo d'acquisto su cui si basa il calcolo della plusvalenza. Non solo. A complicare le cose c'è anche la norma (articolo 7, comma 6, legge 448/2001) che introduce la possibilità di rivalutare i terreni: «la[B] rideterminazione del valore di acquisto C.) costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale».[/B][B]Nella circolare 15/E del 2002 le Entrate hanno ritenuto che se nel contratto di vendita è indicato un valore imponibile, ai fini dell'imposta di registro, inferiore al valore rivalutato «per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno».[/B] Insomma, [U]la procedura per rideterminare il costo d'acquisto si dovrebbe ritenere come non effettuata [/U](ma non si specifica se l'imposta sostitutiva sia in tal caso rimborsabile), [U]Con la conseguenza che, tornando all'esempio, si dovrebbe sottoporre a tassazione una plusvalenza di 8 milioni di euro meno 300mila che è uguale a 7milioni 700mila e una conseguente tassazione[/U]. [U]Questa interpretazione non è accettabile, poiché una norma sull'accertamento di valore ai fini dell'applicazione delle imposte indirette per il trasferimento non può essere interpretabile come causa di decadenza dal beneficio per il contribuente .[/U][U]Non si dovrebbe aver timore di cedere l'area rivalutata per un prezzo inferiore al valore di perizia: la plusvalenza si deve continuare a calcolare come differenza tra prezzo di cessione e costo d'acquisto rideterminato con perizia, mentre l'accertamento di valore ai fini dell'imposta di registro segue la sua ordinaria strada (cioè il fisco deve dimostrare che il prezzo dichiarato è inferiore al fair value del terreno ceduto).[/U] Meglio che il contribuente si munisca di una nuova perizia redatta al momento della cessione (eventualmente allegata al contratto di vendita), con cui dimostri il valore corrente del bene venduto e l'avvenuta svalutazione. La perizia non è finalizzata a una nuova procedura di rideterminazione del costo d'acquisto per calcolare la plusvalenza, ma solo a dimostrare la situazione di mercato. Omissis……….. e allora ? cautelativamente vendere a 98.000 o usare un po' di "mestiere" [/QUOTE]
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